В предыдущих номерах журнала мы рассмотрели основные вопросы заключения договора аренды недвижимого имущества, уделив особое внимание интересам арендодателя при заключении договора аренды. В продолжение темы аренды недвижимого имущества в настоящей статье будут рассмотрены вопросы заключения предварительного договора аренды.
Предварительный договор относится к сделкам организационного характера и не является сделкой с недвижимостью, не тождественен договору аренды, из предварительного договора аренды не возникает каких-либо имущественных прав на объект недвижимости (объект аренды).
По этой причине в рамках предварительного договора нельзя:
— передавать помещение и пользоваться им (в том числе для проведения ремонта, модернизации);
— осуществлять платежи в счет пользования объектом.
Особенности предварительного договора:
1) предварительный договор аренды заключается в письменной форме (в той же форме, в какой заключается основной);
2) предметом предварительного договора аренды являются обязательства по заключению основного договора аренды;
3) предварительный договор аренды должен содержать существенные условия основного договора аренды;
4) лицом, которое заключает предварительный договор со стороны арендодателя, может быть как правообладатель, так и кандидат в правообладатели в отношении объекта.
Предварительный договор аренды недвижимого имущества должен содержать следующие существенные условия:
— обязательства сторон заключить основной договор аренды;
— данные об арендуемом имуществе (объекте аренды);
— размер арендной платы;
— условия о сроках уплаты арендной платы по договору аренды недвижимого имущества (за исключением торговых мест), находящегося в государственной собственности.
Кроме перечисленных условий сторонам нужно согласовать те условия, относительно которых настаивает одна из сторон (ч. 2 п. 1 ст. 402 ГК).
Если стороны не согласовали в предварительном договоре аренды недвижимости все существенные условия основного договора, то предварительный договор будет признан незаключенным. Это значит, что обязательство заключить в будущем основной договор не возникло и принудить уклоняющуюся сторону к заключению основного договора нельзя.
Отсутствие детального законодательного регулирования предварительного договора в определенной мере обусловливает то, что зачастую стороны не уделяют значительного внимания доскональному отражению в договоре его организационного характера. В случае развития негативного сценария взаимоотношений это затрудняет доказывание для добросовестной стороны фактов нарушения договора.
По этой причине в предварительном договоре необходимо:
— конкретизировать действия сторон, направленные на заключение основного договора: что конкретно каждая из сторон обязана делать и в какие сроки (буквально, кто должен предоставить на бумажном носителе проект основного договора и в каком количестве экземпляров, с какими документами явиться в определенное место подписания основного договора и пр.);
— конкретизировать дату и место заключения основного договора;
— условия основного договора излагать в виде проекта в качестве приложения к предварительному договору (что облегчит доказывание при требованиях о понуждении к заключению основного договора аренды).
Индивидуализация объекта аренды, то есть указание данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, — существенное условие договора. Законодательно не закреплены обязательные способы индивидуализации объекта. Очевидно, что договор должен содержать данные, которые позволяют идентифицировать конкретное имущество (его часть), отграничив его от других объектов. К таким данным относятся сведения, содержащие признаки, характеристики, индивидуализирующие (идентифицирующие) объект аренды.
Сложностей с описанием в договоре объекта аренды в случае, когда объект недвижимости создан и зарегистрирован в ЕГРНИ, как правило, не возникает.
Сведения, которые следует включить в договор для определения арендуемого недвижимого имущества, приведены в таблице:
* Перечень основных данных об объекте недвижимого имущества приведен в абз. 14 ст. 1 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».
Основные данные объекта недвижимого имущества (для капитальных строений, изолированных помещений):
— инвентарный номер;
— назначение;
— местонахождение;
— площадь и (или) другие размеры капитального строения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капитального строения, изолированного помещения, машино-места.
Для корректного описания объекта аренды, который находится в стадии строительства, стоит придерживаться общих рекомендаций, приведенных выше.
Строительство объекта осуществляется на конкретном земельном участке, предоставленном застройщику (случаи самовольного строительства в контексте предварительного договора рассматривать нецелесообразно), следовательно, есть возможность указать его основные сведения: кадастровый номер, адрес и др. Проектная документация на объект содержит достаточно информации (в том числе графической), которая позволяет определить то имущество, в отношении которого будет заключаться основной договор.
Очевидно, что в ходе строительства проектная документация может меняться. Для того чтобы «гармонизировать» договор с фактическими обстоятельствами, в нем необходимо предусмотреть обязательства арендодателя согласовать изменение проекта (как минимум в отношении арендуемой части) с арендатором и внести соответствующие изменения в предварительный договор.
Срок заключения основного договора может быть:
— определен в предварительном договоре;
— не установлен в предварительном договоре. В таком случае основной договор должен быть заключен в течение года с момента подписания предварительного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Заключению основного договора аренды может препятствовать уклонение стороны от его заключения, либо же могут возникнуть причины, явно не связанные с уклонением стороны от заключения договора.
Например, после заключения предварительного договора аренды арендодатель (точнее, будущий арендодатель) может передать недвижимость в залог. После этого основной договор аренды можно заключить, только если на это согласен залогодержатель (ч. 1 п. 2 ст. 327 ГК). Согласие нужно получить, несмотря на то что предварительный договор аренды заключен ранее чем договор залога. Если же залогодержатель не согласен на аренду заложенной недвижимости, то арендодатель не сможет исполнить свои обязательства по предварительному договору.
Для того чтобы максимально обеспечить свои интересы при исполнении предварительного договора, рекомендуем:
— проверить объект недвижимости путем получения сведений из ЕГРНИ (если объект аренды создан на момент заключения предварительного договора);
— внести в предварительный договор условия об уплате неустойки (например, штрафа), если имущество будет заложено, отчуждено (в том числе передано в хозяйственное ведение) и т.п.;
— включить в предварительный договор условия о задатке.
Задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, перечисленных в ст. 310 ГК.
Из содержания самой нормы о задатке (п. 1 ст. 351 ГК) следует, что задаток наделен 3 функциями:
1) платежная функция — задаток передается в счет причитающихся по договору платежей другой стороне;
2) обеспечительная функция — задаток передается в обеспечение исполнения договора;
3) доказательственная функция — задаток передается контрагенту по договору в доказательство заключения договора.
Справочно:
Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 351 ГК).
Ранее преобладало мнение, что из всех 3 функций задатка только доказательственная функция реализуется в предварительном договоре в полном объеме. Правоприменительная практика экономических судов шла по пути признания неправомерности применения задатка в отношениях по предварительному договору. По этой причине в качестве рекомендаций предлагалось формулировать условия о задатке как «ином» способе обеспечения исполнения обязательств, не поименованном в ГК, который не является задатком.
С 2017 г. судебная практика по данному вопросу изменилась, и в настоящее время стороны могут использовать задаток в предварительном договоре. При этом необходимо отметить, что изменение позиции судов вызвано не изменением норм права, а именно новым подходом в правоприменительной практике.
Дополнительно по теме:
Штрикуль А. Аренда недвижимого имущества глазами собственника: как арендодателю заключить договор, чтобы потом не судиться?
Богданов Д., Штрикуль А. Договор аренды: какие условия необходимо предусмотреть арендодателю?
