Аренда недвижимого имущества глазами собственника

Юридическая сила договора и его «обязательность» для арендатора

Существуют так называемые минимальные «гигиенические» требования при заключении договора аренды. С первого взгляда в этих требованиях нет ничего сложного, но пренебрежение ими может повлечь неблагоприятные для арендодателя последствия.

Так, договор аренды должен соответствовать предусмотренным законом правилам, от которых будет зависеть юридическая сила и «обязательность» для арендатора всего того, что содержит договор. В случае если договор этим правилам не соответствует, существует вероятность признания его недействительным или незаключенным.

Признание договора недействительным или незаключенным фактически свидетельствует о юридическом отсутствии договора.

Это значит, что у вас не только нет правоотношений сейчас, не будут действовать все нормы договора в будущем, но и подразумевается, что договора не было как такового.

Последствия отсутствия арендных обязательств являются фатальными для арендодателя. К таким последствиям относятся:

• возврат объекта;

• прекращение обязательств по внесению согласованной арендной платы;

• «невзыскиваемость» штрафов;

• возврат гарантийного платежа.

«Процедура гигиенического минимума»

Для того чтобы минимизировать риски незаключенности или недействительности договора, существует так называемая «процедура гигиенического минимума», то есть список вопросов, на которые арендодатель должен ответить поэтапно до заключения договора:

— есть ли у арендатора право на заключение договора?

— есть ли полномочия у представителя арендатора?

— каково финансовое состояние арендатора?

Исходя из ответов на эти вопросы, арендодатель принимает решение: заключить договор, отказаться от его заключения либо предусмотреть в договоре дополнительные меры минимизации рисков.

Правоспособность арендатора

Анализируя правоспособность арендатора в отношении договора аренды, нужно обратить внимание на следующие аспекты:

— ограничение на совершение сделок (есть ли ограничения на совершение сделки для конкретного арендатора);

— полномочия на совершение сделок от имени арендатора (кто вправе от имени арендатора совершать сделку);

— согласие корпоративных органов арендатора (необходимо ли согласие каких-либо корпоративных органов на принятие решения о совершении сделки, поскольку директор не всегда вправе подписывать любые договоры);

— порядок принятия решений органом управления арендатора (если директор не вправе совершать сделку, то нужно определить, какой орган принимает решение, каков порядок принятия такого решения).

Рекомендация:
Если договор подписывает представитель арендатора по доверенности, следует проверить формальные требования к доверенности. Доверенность от имени юридического лица должна выдаваться директором, скрепляться печатью, содержать дату, указание на представляемого, объем его полномочий.
Максимальный срок доверенности в Республике Беларусь — 3 года. Если в доверенности не указан срок ее действия, он составляет 1 год.

Сбор сведений и анализ информации об арендаторе

Чтобы оценить благонадежность арендатора и принять решение о заключении с ним договора аренды, в первую очередь следует использовать информацию, полученную от самого арендатора (документы, подтверждающие полномочия директора, протокол о сделке и др.).

Кроме того, существует большое количество бесплатных ресурсов, с помощью которых можно проанализировать статус арендатора и его финансовое состояние. Приведем некоторые из этих ресурсов:

• Регистрация и статус организации — http://egr.gov.by/egrn/index.jsp?content=Find

• Государственный реестр плательщиков —  http://www.portal.nalog.gov.by/grp/

• Реестр сведений о банкротстве — http://bankrot.gov.by/

• Сведения о ликвидации — http://www.justbel.info/liquidation/findmyrequest

• Реестр организаций с повышенным риском — http://www.nalog.gov.by/ru/reestr_ru/    http://www.portal.nalog.gov.by/ngb/

• Перечень компаний, имеющих задолженность перед бюджетом — http://www.nalog.gov.by/ru/Information_about_the_business_partner/

• Список плательщиков страховых взносов, имеющих задолженность — http://www.ssf.gov.by/priside/statesocialinsurance/debitors

• Информация о приказных производствах — http://court.gov.by/court_apply/eco/ (раздел «Приказное производство» соответствующего экономического суда), http://portal.gov.by/

• Перечень недобросовестных арендаторов  —  https://minsk.gov.by/ru/org/8644/attach/e566b01/

Отметим, что наличие задолженности по платежам в бюджет — явный признак неблагонадежности арендатора.

При выявлении следующих маркеров риска нужно проявить повышенное внимание на стадии принятия решения о заключении договора:

— арендатор находится в стадии ликвидации;

— арендатор находится в процедуре банкротства;

— договор аренды заключается по решению общего собрания;

— договор аренды — крупная сделка.

Повышенное внимание к арендаторам, находящимся в стадии ликвидации или банкротства, связано с тем, что правоспособность юридических лиц, находящихся в этих специальных режимах, сильно ограничена. Ликвидируемое юридическое лицо по общему правилу не вправе совершать сделки, которые не связаны с его ликвидацией.

Кроме того, в отдельных случаях директор не вправе совершать определенные сделки. В уставе может быть прямо предусмотрено, что принятие решения в отношении аренды недвижимого имущества относится к исключительной компетенции другого уполномоченного органа общества, например общего собрания.

Также есть дискуссионный вопрос: что является для арендатора крупной сделкой по аренде недвижимости, с чем сопоставить ее размер? К сожалению, судебная практика по данному вопросу довольно неоднозначная.

Рекомендация:
Если решение о заключении договора аренды должно приниматься на общем собрании участников общества, арендодателю целесообразно ознакомиться с принятым собранием решением (с протоколом общего собрания). Как минимум в таком решении должны быть отражены стороны сделки, объект аренды, цена, а в идеале утвержден проект договора.

Объект аренды в целях признания договора заключенным

Законодателем установлен минимальный порог условий, позволяющих считать договор аренды заключенным.

Минимальными условиями для договора аренды являются:

— объект аренды;

— размер арендной платы.

Поскольку мы говорим об объекте недвижимого имущества, то в аренду, как правило, передаются:

— капитальные строения (здания, сооружения);

— изолированные помещения и машиноместа;

— части зданий и помещений.

Не могут быть переданы в аренду, в частности:

— доля в праве собственности на объект;

— невыделенная часть земельного участка.

Сведения об объекте аренды в договоре

Ниже приведены данные о том, как правильно отражать в договоре сведения об объекте аренды:

* Инвентарный номер, назначение, местонахождение, площадь или другие размеры объекта аренды.

Если возникают споры относительно определенности объекта аренды, то суды учитывают в первую очередь в порядке приоритета следующие документы:

— договор аренды;

— документы, относящиеся к договору аренды (акт приема-передачи объекта, план и др.);

— иные доказательства, подтверждающие действия сторон в рамках договора.

Объекты аренды с обременениями

На практике часто возникает дискуссионный вопрос: можно ли сдавать в аренду имущество, имеющее обременения (арест, ипотека)?

Для ответа на вопрос, можно ли сдавать в аренду арестованное имущество, необходимо понимать, в чем состоит суть ареста. В первую очередь арест — это запрет на право распоряжения имуществом.

Справочно:
Сдача в аренду арестованного имущества может трактоваться как нарушение ответчиком (должником) запрета суда, судебного исполнителя на совершение определенных действий, за что ст. 24.8 КоАП предусмотрен административный штраф в размере до 30 базовых величин.

Вместе с тем в ГК отсутствует четкое определение понятия «распоряжение имуществом». В этой связи в практике существует два подхода трактования понятия «распоряжение имуществом» — узкий и широкий.

Узкий поход подразумевает, что распоряжение имуществом — это исключительно его отчуждение (продажа, дарение, уничтожение имущества).

Широкий поход подразумевает, что распоряжение имуществом включает в себя в том числе передачу имущества в аренду, ссуду, передачу имущества на хранение, и является наиболее обоснованным с юридической точки зрения*.

* Обоснованность данного подхода вытекает из анализа норм законодательства, из которых следует, что аренда — это распоряжение имуществом. Так, согласно ч. 1 подстрочного примечания к преамбуле Указа Президента Республики Беларусь от 04.07.2012 № 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом» под термином «распоряжение государственным имуществом» понимается аренда. Из содержания ст. 327 ГК (пользование и распоряжение предметом залога) также следует, что аренда — это распоряжение.

В этой связи арендодателю следует помнить, что если им сдано в аренду имущество, обремененное арестом, то возникает риск недействительности договора. Кроме того, арендодатель может быть привлечен к административной ответственности в виде штрафа.

Справочно:
Согласие залогодержателя на передачу имущества в аренду может быть оформлено как в виде условия договора, так и в виде отдельного документа.

С передачей в аренду имущества, обремененного ипотекой, риски арендодателя более очевидны для собственника. Ипотека — это добровольное ограничение себя в правах (например, когда банку передается помещение в обеспечение обязательства по кредиту). В таком случае необходимо получить согласие залогодержателя на сдачу имущества в аренду. Но поскольку арендодатель вступает в эти правоотношения добровольно, то, подписывая договор об ипотеке, он может предусмотреть в нем возможность оперирования имуществом.