Отчисления на капремонт при смене эксплуатирующей организации

Нормативное регулирование отчислений на капремонт

Порядок аккумулирования и использования отчислений на капитальный ремонт регламентирован п. 27 Положения о порядке расчетов и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.06.2014 № 571 (в редакции от 29.06.2018) (далее — Положение).

Согласно указанному пункту Положения средства от внесения плательщиками жилищно-коммунальных услуг платы за капитальный ремонт зачисляются на специальные счета, открытые (открываемые) местными исполнительными и распорядительными органами, либо на специальные счета товариществ собственников и организаций застройщиков в целях аккумулирования этих средств для предстоящего финансирования и (или) возмещения расходов на проведение капитального ремонта жилых домов. Специальные счета открываются в порядке, установленном законодательством, на основании договора специального счета, в котором устанавливается режим функционирования специального счета. Средства, полученные от внесения платы за капитальный ремонт, имеют целевое назначение и направляются на цели, установленные законодательством, а также на плату и вознаграждение банка за обслуживание счетов, открытых для аккумулирования средств от внесения платы за капитальный ремонт.

Аналогичные нормы содержались и в ранее действовавшем постановлении Совета Министров Республики Беларусь от 25.08.1999 № 1332 «Об упорядочении расчетов населения за пользование жилыми помещениями и коммунальными услугами».

Плата за капитальный ремонт относится к плате за основные жилищно-коммунальные услуги и осуществляется собственником жилого и (или) нежилого помещений, нанимателем жилого помещения государственного жилищного фонда, арендатором жилого помещения, членом организации застройщиков, дольщиком, заключившим договор, предусматривающий передачу ему во владение и пользование объекта долевого строительства, на основании ст. 30 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК).

Принадлежность отчислений на капремонт при смене эксплуатирующей организации

Из анализа п. 27 Положения следует, что отчисления на капитальный ремонт носят целевой характер, используются только на финансирование работ по капитальному ремонту и не являются собственностью организации, на счета которой они зачисляются гражданами.

Таким образом, в случае изменения организации, обеспечивающей эксплуатацию объектов недвижимости, собственник указанных денежных средств не меняется.

В связи с утратой права аккумулировать внесенные денежные средства по капитальному ремонту утрачивается и право удерживать ранее аккумулированные денежные средства на капитальный ремонт жилого дома. Это означает, что при смене организации, которая ранее аккумулировала отчисления на капитальный ремонт, у нее появляется обязанность по перечислению указанных денежных средств эксплуатирующей организации-правопреемнику.

В противном случае у данной организации возникает неосновательное обогащение в соответствии со ст. 971 ГК.

Если же аккумулированные денежные средства были использованы эксплуатирующей организацией на осуществление работ, отнесенных к капитальному ремонту, данная организация обязана перечислить новой эксплуатирующей организации оставшиеся денежные средства и (или) денежные средства, перечисленные лицами, указанными в ст. 30 ЖК, после проведения работ по капитальному ремонту.

Установление размера отчислений на капремонт при смене эксплуатирующей организации

При смене организации, уполномоченной на аккумулирование и целевое использование отчислений на капремонт, крайне важно установить конкретный размер названных денежных средств, перечисленных гражданами к моменту возникновения спорных правоотношений. В случае отсутствия каких-либо доказательств названного размера установить обязанность одной организации по возврату данных отчислений другой организации весьма проблематично.

Так, в частности, при реорганизации эксплуатирующей организации из передаточного акта или разделительного баланса должно четко усматриваться наличие на балансе сумм отчислений граждан на капитальный ремонт и то, в каком размере накопленные отчисления граждан на капитальный ремонт переходят к организации-правопреемнику. В противном случае взыскать денежные средства в качестве неосновательного обогащения будет весьма затруднительно.

Пример.
Организация 1 обратилась в суд с иском к организации 2 о взыскании неосновательного обогащения в виде отчислений граждан на капитальный ремонт.

У организации 1 отсутствовали сведения о размере отчислений на капремонт, аккумулированных организацией 2 на специальном счете. Каких-либо надлежащих доказательств перечисления гражданами денежных средств на капитальный ремонт, в том числе данных бухгалтерского учета, сведений из банков и т.п., организацией 1 не было представлено. Организация 2 в заседании указала на отсутствие подобных доказательств.

В этой связи организация 1 самостоятельно произвела расчет суммы отчислений на капитальный ремонт, которые должны были быть аккумулированы организацией 2 в соответствии с тарифами на основании норм действующего законодательства.

Суд по ходатайству сторон назначил судебную экономическую экспертизу по делу. В рамках проведения судебной экономической экспертизы экспертом была установлена невозможность определить размер отчислений, внесенных гражданами на капитальный ремонт спорных объектов, стоявших ранее на балансе организации 1.

В представленных банками выписках и сведениях данные, отражающие фактическое назначение платежей и плательщиков, также не указаны.

Суд пришел к выводу, что истцом не было представлено надлежащих доказательств, соответствующих принципу допустимости, свидетельствующих об удержании ответчиком сумм перечисленных гражданами отчислений на капитальный ремонт.

Расчет отчислений граждан на капитальный ремонт, представленный истцом, суд оценил критически, поскольку данный расчет не учитывает возможность наличия задолженности граждан по оплате этих отчислений, а также реальную фактическую занятость жилых площадей гражданами.

Суд принял решение об отказе в иске.