Ввод объекта строительства в эксплуатацию: пошаговый алгоритм

Ввод и приемка объекта в эксплуатацию — сложная и многоступенчатая процедура, требующая немало временных затрат и усилий как от заказчика, так и от подрядчика.

В настоящей статье представлен пошаговый алгоритм ввода в эксплуатацию «классических» объектов строительства и не рассматриваются вопросы ввода в эксплуатацию оптоволоконных линий связи, дач, гаражей, жилых домов.

Сущеня Сергей

Ведущий юрист REVERA

Анискевич Анна

Руководитель практики строительства и недвижимости юридической компании REVERA

5381 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Объекты строительства, в том числе очереди строительства, пусковые комплексы, законченные возведением, реконструкцией, реставрацией, капитальным ремонтом, благоустройством и подготовленные к эксплуатации, независимо от источников финансирования подлежат приемке в эксплуатацию приемочными комиссиями.

Эксплуатация или передача в эксплуатацию объекта строительства (очереди строительства, пускового комплекса) без его приемки в установленном порядке является административным правонарушением, за которое предусмотрен штраф в размере до 200 БВ. Кроме того, акт приемки объекта в эксплуатацию и решение о его утверждении являются документами, предъявляемыми при регистрации объекта строительства в качестве недвижимого имущества.

Приемка в эксплуатацию объектов строительства, в том числе очередей строительства, пусковых комплексов, производится в порядке, предусмотренном Положением о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716 (далее — Положение № 716).

Лицо, отвечающее за организацию приемки объекта в эксплуатацию

Организация приемки в эксплуатацию объекта возлагается на заказчика и производится за его счет, если иное не предусмотрено договором строительного подряда.

Таким образом, по общему правилу ввод объекта в эксплуатацию — это зона ответственности заказчика.

Вместе с тем законодательство не запрещает, чтобы стороны в договоре строительного подряда назначили ответственным лицом за обеспечение приемки объекта в эксплуатацию подрядчика.

Так, при заключении договора строительного подряда каждая сторона вправе внести предложения о включении в договор других условий, в том числе предусматривающих особенности приемки объекта в эксплуатацию.

Более того, при строительстве «под ключ» по общему правилу предполагается, что генеральный подрядчик по договору обязан обеспечить в том числе выполнение работ по приемке объекта в эксплуатацию и передаче его заказчику.

Следует обратить внимание, что не все функции заказчика по приемке объекта строительства в эксплуатацию можно передать третьему лицу. В частности, ни подрядчик при строительстве «под ключ», ни инженерная организация не вправе утверждать состав комиссии и акт приемки объекта строительства в эксплуатацию вместо заказчика.

Таким образом, подрядчик не может обеспечить в полном объеме проведение работ, необходимых для приемки объекта в эксплуатацию, без содействия заказчика.

Алгоритм приемки объекта строительства в эксплуатацию

Шаг 1. Уведомление подрядчика о дате завершениястроительства объекта

Подрядчик в письменной форме обязан уведомить заказчика о дате завершения строительства объекта в разумные сроки, которые позволят заказчику своевременно назначить приемочную комиссию. Также подрядчику следует сообщить данные о его представителях, которые будут участвовать в работе комиссии.

Шаг 2. Назначение приемочной комиссии

Заказчик, получивший уведомление подрядчика о дате готовности к сдаче объекта, обязан в течение 20 календарных дней приступить к его приемке в эксплуатацию.

Приемочные комиссии назначаются заказчиком либо уполномоченной им организацией путем принятия соответствующего решения (приказа, постановления, распоряжения), в котором указываются:

— состав приемочной комиссии;

— председатель приемочной комиссии, назначаемый из числа членов комиссии;

— дата начала работы комиссии;

— дата окончания работы комиссии.

Приемочные комиссии назначаются не позднее 30 дней до начала приемки в эксплуатацию объекта.

В состав приемочных комиссий по приемке в эксплуатацию объектов включаются представители:

— заказчика;

— подрядчика;

— проектировщика;

— эксплуатационной организации, балансодержателя (при наличии);

— исполнительного комитета (администрации).

В случае невключения в состав приемочной комиссии указанных представителей приемка объекта в эксплуатацию не допускается.

В состав приемочной комиссии могут быть включены представители других государственных органов и иных организаций по согласованию с ними.

Шаг 3. Подача заявления в органы государственного надзора и предоставление комиссии необходимой документации

Заказчик либо уполномоченная им организация до начала работы приемочной комиссии представляют в органы госнадзора заявление, а также другие предусмотренные законодательством документы.

Заказчик и подрядчик представляют приемочной комиссии необходимые для ее работы документы по перечням, определенным Минстройархитектуры.

Так, перечень документов, представляемых приемочной комиссии подрядчиком, определен в приложении 10 к постановлению Минстройархитектуры от 06.12.2018 № 40 «Об установлении форм актов приемки объектов в эксплуатацию, гарантийного паспорта объекта строительства, перечней документов, представляемых приемочной комиссии» (далее — постановление № 40).

Перечень документов, представляемых приемочной комиссии заказчиком, определен приложением 11 к постановлению № 40.

Несмотря на то, что разрешительная документация прямо не поименована в указанных перечнях, она также предъявляется на рассмотрение приемочным комиссиям. Во-первых, на ее основании разрабатывается проектная документация, а во-вторых, возведенный объект в принципе проверяется на соответствие разрешительной и проектной документации.

Следовательно, разрешительная документация должна быть приложена к проектной документации, которую предоставляет заказчик при приемке объекта.

Также комиссии предоставляются не поименованные в вышеуказанных перечнях документы, подтверждающие исправление результата строительных работ ненадлежащего качества, выявленных в процессе строительства объекта.

Хотя перечни документов, представляемых приемочной комиссии, утвержденные постановлением № 40, являются исчерпывающими, приемочные комиссии в соответствии с Положением № 716 вправе запросить иную исполнительную документацию для проверки соответствия выполненных строительно-монтажных работ требованиям ТНПА.

Шаг 4. Получение заключений государственных органов и организаций

Субъекты хозяйствования при приемке в эксплуатацию получают заключения государственных органов и организаций исключительно на предмет соответствия указанных объектов строительства разрешительной документации, проектной документации, разработанной и утвержденной с учетом установленных законодательством требований к ее разработке и утверждению, в том числе требований безопасности и эксплуатационной надежности (абз. 37 подп. 4.4 п. 4 Декрета Президента Республики Беларусь от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства»).

Заключения выдаются органами госнадзора (полный перечень органов госнадзора приведен в Приложении к Положению № 716) в пределах их компетенции и в соответствии с законодательством.

По общему правилу органы госнадзора в срок не более 15 дней со дня подачи заявления выдают положительное заключение по объекту или мотивированный отказ. Приемка в эксплуатацию объекта без наличия положительных заключений всех органов госнадзора, которые должны выдавать их по данному объекту, не допускается.

Как правило, при приемке необходимо наличие заключений:

— ГУО «Республиканский центр государственной экологической экспертизы и повышения квалификации руководящих работников и специалистов» Минис-терства природных ресурсов и охраны окружающей среды;

— уполномоченного госоргана, учреждения, осуществляющего государственный санитарный надзор;

— органов госпожарнадзора (при приемке в эксплуатацию объектов, для которых установлены требования по обеспечению пожарной безопасности);

— Госстройнадзора (при приемке в эксплуатацию объектов, на которых в соответствии с законодательством осуществляется государственный строительный надзор).

При этом органы Госстройнадзора выдают свое заключение с учетом наличия заключений по данному объекту других органов госнадзора.

В зависимости от назначения объекта строительства могут потребоваться заключения иных органов и организаций, указанных в Приложении к Положению № 716.

Заключения органов госнадзора прилагаются к акту приемки объекта в эксплуатацию и являются его неотъемлемой частью.

Шаг 5. Проверка фактического соответствия объекта проектной и разрешительной документации и другим критериям

При приемке в эксплуатацию объект оценивается приемочной комиссией по следующим критериям качества:

1) соответствие объекта утвержденной проектной и разрешительной документации;

2) соответствие выполненных на объекте строительно-монтажных работ, примененных материалов и изделий требованиям ТНПА;

3) соответствие исполнительной документации выполненным строительно-монтажным работам и требованиям ТНПА;

4) достижение предусмотренных проектной документацией технико-экономических показателей;

5) соответствие объекта требованиям НПА в части обеспечения безопасности для жизни и здоровья граждан, эксплуатационной надежности;

6) готовность инженерной инфраструктуры обеспечивать подачу и отведение ресурсов в объемах, предусмотренных проектной документацией;

7) создание безбарьерной среды на объекте с учетом требований ТНПА и проектной документации.

При приемке в эксплуатацию выделенных в проектной документации очередей строительства, пусковых комплексов приемочной комиссией оценивается выполнение одновременно следующих условий:

— возможность изолированно, полноценно и безопасно осуществлять эксплуатацию принимаемых в эксплуатацию очереди строительства, пускового комплекса, а также обеспечивать теплотехнический режим в примыкающих к принимаемым в эксплуатацию очереди строительства, пусковому комплексу помещениях;

— доступность общих узлов инженерного оборудования для их обслуживания в процессе эксплуатации очереди строительства, пускового комплекса;

— возможность обеспечения подъезда автомобилей специального назначения и аварийных служб к принимаемым в эксплуатацию очереди, пусковому комплексу.

Приемка в эксплуатацию объектов, не соответствующих названным выше критериям качества и условий, запрещается.

При необходимости приемочные комиссии проводят контрольные измерения, назначают контрольные опробования, испытания и проверки объектов, в том числе в целях определения их соответствия потребностям физически ослабленных лиц.

Приемка в эксплуатацию объекта допускается без выполнения отдельных видов работ, если это предусмотрено утвержденной проектной документацией, не противоречит законодательству и не препятствует эксплуатации объекта, функционированию инженерной инфраструктуры. Например, при приемке в эксплуатацию объекта в период года, неблагоприятный для выполнения отдельных видов работ, с согласия заказчика разрешается перенос сроков их выполнения на ближайший благоприятный период года, если это не препятствует нормальной эксплуатации объекта. Перечень, объемы, стоимость и сроки проведения этих видов работ устанавливаются заказчиком либо уполномоченной им организацией по согласованию с проектировщиком, а также органами госнадзора, выдающими заключения по данному объекту, и отражаются в акте приемки объекта в эксплуатацию.

Приемка в эксплуатацию перенесенных на благоприятный период года работ производится после их выполнения в общем порядке.

Особенности приемки в эксплуатацию объектов производственной инфраструктуры. Объекты производственной инфраструктуры допускаются к приемке в эксплуатацию только после подтверждения рабочей комиссией по приемке оборудования готовности смонтированного оборудования к эксплуатации, выпуску продукции (выполнению работ, оказанию услуг) в соответствии с проектной документацией. Рабочая комиссия назначается заказчиком либо уполномоченной им организацией.

В состав рабочей комиссии включаются представители:

— заказчика;

— подрядчиков, в том числе осуществивших монтажные и пусконаладочные работы;

— проектировщика;

— эксплуатационной организации (при наличии);

— поставщика (изготовителя) оборудования (при необходимости).

Кроме того, в состав рабочей комиссии по согласованию с другими организациями и органами госнадзора могут быть включены их представители.

До приемки рабочей комиссией оборудования подрядчиком должны быть проведены индивидуальные испытания отдельных установленных на объекте машин, механизмов и агрегатов. Порядок их проведения должен соответствовать требованиям ТНПА.

Решение рабочей комиссии оформляется актом приемки оборудования после комплексного опробования по форме, утвержденной постановлением № 40.

При приемке в эксплуатацию объекта производственной инфраструктуры приемочной комиссией также оцениваются:

— результаты индивидуальных испытаний и комплексного опробования оборудования;

— подготовленность объекта к эксплуатации и выпуску продукции (выполнению работ, оказанию услуг) в объемах, соответствующих нормам освоения проектных мощностей в начальный период эксплуатации;

— наличие мероприятий по обеспечению на объекте условий труда в соответствии с требованиями взрыво- и пожаробезопасности, производственной санитарии, охраны окружающей среды;

— выполнение других требований ТНПА.

Шаг 6. Подписание акта приемки объекта в эксплуатацию приемочной комиссией

Приемка в эксплуатацию объектов оформляется актом приемки объекта в эксплуатацию по формам, утвержденным постановлением № 40.

Акт приемки объекта в эксплуатацию подписывается всеми членами приемочной комиссии.

Отказ члена приемочной комиссии от подписания акта должен быть оформлен письменно не позднее даты окончания работы приемочной комиссии с обоснованием причин отказа.

Утверждение акта приемки объекта в эксплуатацию не допускается при отсутствии в данном акте подписи хотя бы одного члена приемочной комиссии и письменного отказа члена приемочной комиссии от его подписания.

Следует отметить, что в случае несогласия члена приемочной комиссии подписать акт приемки либо дать мотивированный отказ от подписания акта понудить в судебном порядке совершить указанные действия невозможно, поскольку такой способ защиты нарушенных гражданских прав не предусмотрен ст. 11 ГК.

Привлечение к административной ответственности члена комиссии по ч. 1 ст. 21.6 КоАП за нарушение установленного порядка приемки в эксплуатацию объектов строительства и предъявление претензии о возмещении убытков заказчика может являться одним из механизмов для получения мотивированного отказа от подписания акта ввода объекта в эксплуатацию.

Шаг 7. Утверждение акта приемки объекта в эксплуатацию

По окончании работы председатель приемочной комиссии представляет акт приемки объекта в эксплуатацию заказчику для его утверждения или мотивированное заключение о неготовности объекта к эксплуатации. Акт приемки объекта в эксплуатацию утверждается решением (приказом, постановлением, распоряжением) заказчика в течение 15 дней со дня его подписания членами комиссии.

В случае наличия оптоволоконных линий связи в составе законченных строительством объектов акт приемки объекта в эксплуатацию утверждается в течение 3 рабочих дней со дня получения уведомления исполкома (администрации) о согласовании ввода в эксплуатацию вновь создаваемых и (или) реконструируемых оптоволоконных линий связи (за исключением расположенных внутри капитальных строений (зданий, сооружений)).

Решение (приказ, постановление, распоряжение) заказчика об утверждении акта приемки объекта в эксплуатацию должно содержать:

— сведения об объекте (адрес, инвентарный номер (при наличии));

— сведения о заказчике (застройщике);

— дату акта приемки объекта в эксплуатацию;

— иные сведения в случае необходимости.

Датой приемки объекта в эксплуатацию считается дата утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию. Объекты, по которым сроки утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию истекли, считаются непринятыми, и по ним приемочные комиссии назначаются повторно.

Со дня утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию полномочия приемочной комиссии прекращаются.

Вся документация по приемке в эксплуатацию объекта хранится у заказчика, а в случае передачи объекта на баланс эксплуатирующей организации — в эксплуатирующей организации. Срок хранения — постоянно.

Затраты на содержание объекта до его приемки несет подрядчик, после приемки — заказчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда.

5381 Shape 1 copy 6Created with Avocode.
Последнее
по теме