Ситуация 1. Чтобы обеспечить исполнение обязательств со стороны арендатора, в договоре аренды указан такой пункт: «Арендодатель имеет право без предупреждения при неуплате или просрочке в уплате Арендатором каких-либо платежей (арендной платы, коммунальных услуг или любых иных сумм, подлежащих уплате в рамках договора) более чем на 20 календарных дней прекратить доступ Арендатора в Объект и отключить электроэнергию. Блокирование Объекта подлежит немедленному снятию после предъявления Арендатором документов, подтверждающих полное погашение имеющейся задолженности по арендной плате и иным платежам».

Насколько правомерен данный пункт? Не будут ли действия по прекращению доступа в арендуемый объект расценены как самоуправство со стороны арендодателя? Если в договоре аренды не предусмотрено, что арендодатель имеет право прекратить доступ арендатора в арендуемый объект, вправе ли арендодатель приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства в соответствии со ст. 309 ГК, то есть ограничить доступ?

В силу ст. 577 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Таким образом, арендованное имущество находится у арендатора на законном основании во временном владении и пользовании на основании договора аренды.

Согласно ст. 286 ГК права, предусмотренные ст. 282–285 ГК, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законодательством или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Статья 285 ГК устанавливает, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Указанные нормы являются императивными, а следовательно, изменению сторонами в договоре не подлежат.

На основании изложенного правом защиты своих интересов наделяются не только собственники, но и иные лица, на законном основании владеющие имуществом, в том числе от нарушений, допускаемых собственником имущества.

Таким образом, названные положения договора аренды и действия арендодателя являются неправомерными: последний не вправе ограничивать арендатора во владении и пользовании арендуемым имуществом.

Согласно п. 1 ст. 583 ГК арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо досрочного расторжения договора.

В таких случаях арендатор имеет право требовать в претензионном, а затем и в судебном порядке незамедлительного устранения ограничений владения имуществом, либо соразмерного уменьшения арендной платы (освобождения от арендной платы за те дни, когда были ограничения и/или отсутствовало электричество), либо расторжения договора. Кроме того, арендатор вправе потребовать возмещения убытков (ч. 4 п. 1 ст. 583 ГК), причиненных незаконными действиями арендодателя (ст. 14 ГК).

Данные выводы подтверждаются опубликованной судебной практикой (постановление экономического суда Минской области от 27.08.2015 по делу № 97-6/ 2015/259А).

При взыскании задолженности по арендной плате арендодатель должен использовать правовые механизмы по погашению образовавшейся задолженности, в том числе взысканию пени, процентов за пользование чужими денежными средствами, а также требовать расторжения договора аренды согласно ст. 590 ГК.

Вместе с тем возможны случаи, когда действия арендодателя могут рассматриваться как правомерные. В частности, когда арендатор имеет задолженность за пользование электроэнергией. В соответствии с подп. 6.8 п. 6 Правил пользования электрической и тепловой энергией, утвержденных приказом Министерства топлива и энергетики Республики Беларусь от 30.04.1996 № 28, потребитель, осуществляющий снабжение электрической энергией через свою сеть других потребителей и осуществляющий расчеты с ними, пользуется в отношении таких потребителей в части расчетов правами энергоснабжающей организации. Договором аренды может быть предусмотрено право арендодателя, являющегося энергоснабжающей организацией по отношению к арендатору, отключить подачу электроэнергии при наличии задолженности за определенный период. Такое отключение не будет являться ограничением в пользовании электроэнергией, если арендатор имеет возможность доступа, владения и пользования арендованным имуществом без подачи электроэнергии.

Кроме того, широкое распространение получило заключение арендатором и арендодателем смешанных договоров, по которым арендодатель не только передает в аренду имущество, но и оказывает арендатору эксплуатационные услуги, в том числе по обеспечению работы рамп и разгрузочных зон, допуска сотрудников арендаторов, обслуживанию инженерного оборудования и т.д. (перечень эксплуатационных услуг должен быть согласован сторонами). В таких случаях при наличии задолженности по оплате эксплуатационных услуг и наличии соответствующих положений в заключенном договоре арендодатель может приостановить их оказание либо изменить порядок их оказания, но не может прекращать и ограничивать полностью допуск арендатора в арендуемое помещение.

Ситуация 2. Срок действия договора аренды истек, арендатор исчез, не подписав передаточный акт, на звонки не отвечает. В помещении находится имущество арендатора. Как в таком случае поступить арендодателю с этим имуществом при наличии долгов по аренде у арендатора? Что делать с данным имуществом, если передаточный акт подписан, у арендатора отсутствует задолженность по арендным платежам, но имущество не вывозится?

Правомерно ли в договоре аренды предусмотреть следующее условие:

«Любое имущество, которое оставлено Арендатором в Объекте по истечении срока возврата Объекта, признается оставленным для целей вывоза и/или утилизации Арендодателем, без обязательства со стороны Арендодателя выплачивать Арендатору какие-либо компенсации за имущество, вывезенное из Объекта по истечении срока возврата Объекта»?

Читайте по теме:
Рыбалкин А. Недобросовестные арендаторы: минимизация рисков арендодателя

Статья 593 ГК гласит, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п. 39 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее — постановление № 1) при применении ст. 593 ГК следует исходить из того, что юридически значимым обстоятельством является не момент прекращения пользования арендованным имуществом, а момент его возврата, поскольку само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы; факт и дата приема-передачи имущества при возврате его арендатором арендодателю должны подтверждаться документами, имеющими юридическую силу. При этом законодательством могут быть предусмотрены определенные доказательства (например, п. 2 ст. 626 ГК).

Таким образом, в приведенной ситуации арендатор продолжает пользоваться помещением и не принял мер по его возврату. Следовательно, арендные правоотношения продолжаются, арендатор продолжает владеть помещением.

Арендодателю необходимо обратиться в суд с иском о понуждении арендатора к исполнению своих обязательств по возврату арендованного имущества.

В силу положений ст. 285 и 286 ГК арендодатель не имеет права самостоятельно принимать меры по возврату помещения. Данные действия могут привести к претензиям недобросовестных арендаторов о получении убытков, компенсации стоимости уничтоженного имущества арендатора и другим негативным последствиям.

На защиту интересов арендодателя в таких случаях направлены положения ст. 593 ГК, которые устанавливают, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, то арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором. Согласно п. 39 постановления № 1 взыскание арендной платы за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора аренды производится в размере, определенном этим договором. Арендодатель имеет право требовать уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в период после прекращения договора аренды до возврата имущества.

Обращаем внимание, что если в договоре указана дата прекращения договора аренды, а не дата прекращения арендных правоотношений и возврата арендованного имущества, то в период после прекращения договора аренды до возврата имущества арендодатель не вправе требовать с арендатора неустойки (штрафа, пени), установленной в прекратившем свое действие договоре аренды, исходя из норм ст. 311, 378, 423, 593 ГК.

В силу пп. 38 и 39 постановления № 1 юридическое значение имеет не только факт подписания акта приемки-передачи помещения, но и действия арендатора по возврату помещения. Если арендатор вернул ключи и подписал акт, то его имущество может быть признано оставленным. В таких случаях целесообразно в подписываемом акте приемки-передачи помещения отразить факт наличия имущества арендатора и определить его судьбу. Например, оно подлежит уничтожению, либо на безвозмездной основе передается арендодателю (у арендодателя возникает обязанность по исчислению соответствующих налогов), либо принимается арендодателем на хранение, и арендатор обязан вывезти его в течение согласованного срока.

В ситуации, когда стороны подписали акт приемки-передачи помещения заблаговременно до прекращения арендных правоотношений и до возврата помещения арендодателю, такой акт может быть признан не имеющим юридической силы с вытекающими отсюда негативными последствиями для арендодателя.
В частности, наличие претензий о компенсации стоимости изъятого (уничтоженного) имущества, отсутствие у арендодателя права передавать такое имущество новому арендатору и др.

На основании изложенного предложенная в вопросе формулировка договора не является верной, так как противоречит законодательству. Правильной будет следующая формулировка: «Любое имущество, которое оставлено Арендатором в Объекте после возврата Объекта по акту приемки-передачи …».

При этом рекомендуем арендодателю принять меры по возврату имущества и/или понуждению арендатора вывезти его:

— перечислить оставленное имущество в акте приемки-передачи помещения;

— направить арендатору уведомление о необходимости вывоза имущества;

— составить опись имущества с приложением фотографий;

— не уничтожать имущество сразу, хранить какой-то период времени.

Ситуация 3. В торговый комплекс ворвался хулиган в состоянии алкогольного опьянения, разбил товар и витрины арендаторов. Арендаторы требуют возмещения ущерба от арендодателя.

В договоре аренды указано:

«Арендодатель не обеспечивает охрану Объекта, оборудования и имущества, находящегося в Объекте. Арендодатель не несет ответственности за возможное случайное или умышленное повреждение Объекта, исчезновение, повреждение имущества, оборудования, находящегося в Объекте».

«Арендатор несет имущественную ответственность за сохранность арендованного Объекта и дополнительного имущества при его наличии (потолочного и напольного покрытия, светильников, электрической фурнитуры, окон, входных и межкомнатных дверей, роллет и ключей к ним и т.д.) в полном размере, за исключением их естественного износа, а также за вред, причиненный третьим лицам, возникший из-за ненадлежащего выполнения Арендатором своих обязанностей, установленных настоящим договором».

Как оценить требования арендаторов?

Читайте по теме:
Ходькина Т., Грабовская Н. Как не споткнуться на условиях договора аренды?

Согласно подп. 2.1 п. 2 Указа Президента Республики Беларусь от 25.10.2007 № 534 «О мерах по совершенствованию охранной деятельности» запрещается оказание услуг по охране физических лиц, объектов (имущества) юридических и физических лиц, общественного порядка юридическими лицами, не уполномоченными на то законодательными актами, оказание услуг в сфере охранной деятельности или охраны общественного порядка физическими лицами, в том числе индивидуальными предпринимателями.

До вступления в силу Указа Президента Республики Беларусь от 02.09.2019 № 326 «О совершенствовании лицензирования» лицензированию подлежала охрана юридическим лицом своих работников и принадлежащих ему объектов (имущества). Таким образом, в соответствии с положениями законодательных актов арендодатель не мог и не должен нести обязательства по охране имущества арендатора.

Справочно:
С 01.10.2019 отменяется обязанность лицензировать некоторые виды деятельности, в частности охрану юридическими лицами своих работников и имущества.

Глава 34 ГК не содержит положений, возлагающих на арендодателя обязанность по охране имущества арендатора, находящегося в арендуемом помещении.
В силу содержания права владения и пользования обязанности по обеспечению сохранности и риски повреждения и уничтожения имущества арендатора в арендуемом помещении лежат на самом арендаторе.

В соответствии с п. 1 ст. 933 ГК вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законодательные акты такую обязанность в отношении арендодателя не устанавливают.

Таким образом, требования арендаторов неправомерны, и им необходимо обращаться с требованием о возмещении ущерба к лицу, причинившему такой ущерб.

Ситуация 4. Компания решила приступить к строительству торгового объекта под конкретного оператора в рамках инвестиционного договора. На инвестора,
в свою очередь, ложится ряд определенных обязательств перед органами исполнительной власти (указание площади застройки торгового объекта, сроков строительства и т.д.). Так как объект будет проектироваться и строиться конкретно под магазин торговой сети определенного оператора, то инвестору как будущему арендодателю хотелось бы получить гарантии от потенциального арендатора на стадии подписания инвестиционного договора. Соглашение о намерениях носит «джентельменский характер».

Могут ли стороны на данной стадии (параллельно при подаче пакета документов для заключения ивестдоговора) заключить предварительный договор аренды? При этом известно местонахождение предполагаемого торгового объекта, согласована арендуемая площадь, к договору планируется приложить ориентировочный план-схему расположения здания на земельном участке с выделением арендуемой площади, известна ориентировочная площадь земельного участка.

Читайте по теме:
Забелло Е. Предварительный договор: незыблемая гарантия или скрытые риски?

Пункт 3 ст. 399 ГК гласит, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Согласно п. 9 постановления № 1 независимо от вида имущества, сдаваемого в аренду, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 578 ГК). К данным, позволяющим определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, относятся сведения, содержащие признаки, характеристики, индивидуализирующие (идентифицирующие) объект аренды. Примерный перечень основных данных об объекте недвижимого имущества приведен в абз. 14 ч. 1 ст. 1 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимости, прав на него и сделок с ним».

Справочно:
Основные данные объекта недвижимого имущества:
— кадастровый номер, назначение, описание границы, местонахождение, площадь земельного участка;
— инвентарный номер, назначение, местонахождение, площадь и/или другие размеры капстроения (здания, сооружения), незавершенного законсервированного капстроения, изолированного помещения, машино-места;
— другие характеристики (абз. 14 ч. 1 ст. 1 Закона о госрегистрации недвижимости).

В соответствии со ст. 579 ГК арендодателями могут быть собственники имущества и лица, управомоченные законодательством или собственником сдавать имущество в аренду.

Право собственности на объект недвижимого имущества возникает после его государственной регистрации у заказчика (застройщика) строительства объекта, лиц, заключивших договоры долевого строительства.

Строительство объектов недвижимого имущества осуществляется на основании разработанной в установленном порядке и прошедшей государственную экспертизу проектной документации, определяющей будущие параметры и характеристики возводимого объекта, на земельном участке, выделенном для данных целей.

Таким образом, полагаем, что заключение предварительного договора аренды в отношении несозданного объекта недвижимого имущества возможно при наличии у заказчика строительства объекта (будущего арендодателя):

— разрешительной документации на проектирование и строительство объекта, в которой он назван заказчиком;

— документов, подтверждающих право владения и пользования земельным участком для целей строительства объекта (решения о выделении земельного участка, договора аренды земельного участка);

— разработанной проектной документации, содержащей сведения о будущем предмете аренды, привязке к местности (оси), предполагаемой площади.

На основании изложенного, по нашему мнению, на стадии заключения инвестиционного договора подписание предварительного договора аренды невозможно и нецелесообразно, так как имеющихся у сторон сведений и документации у будущего арендодателя недостаточно для определенного установления имущества, которое будет подлежать передаче арендатору в качестве объекта аренды. Такой предварительный договор в соответствии с пп. 2 и 3 ст. 399 ГК может быть признан незаключенным по требованию одной из сторон.

Дополнительно по теме:
Штрикуль А. Аренда недвижимого имущества глазами собственника
Ходасевич А. Вниманию арендатора: где предел расходов по аренде?
Галенчик Я. Ошибки арендатора: лучше предупредить, чем «лечить»