Недостатки арендуемого имущества: как уменьшить арендную плату?

Самовольное изменение арендуемой площади — основание для недоплаты арендной платы?

Обстоятельства дела

Между КУП «А» и ООО «Б» в декабре 2016 г. был заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 253,2 кв. м. Арендная плата согласована в размере 146 базовых арендных величин. 

В феврале 2018 г. представители сторон произвели обследование нежилого помещения (в отношении технического состояния помещения на момент заключения договора) и в акте отразили «пригодно к эксплуатации». 

Дополнительным соглашением с февраля 2018 г. стороны уменьшили площадь арендуемого помещения, а также арендную плату — до 99 базовых арендных величин в месяц (допсоглашение распространяло действие на отношения сторон, возникшие с февраля 2018 г., и действовало до декабря 2018 г.).

В июле 2018 г. арендатор письменно проинформировал арендодателя об освобождении с августа 2018 г. части площадей, из которых более половины находится в подвале (помещения с плесенью и грибками, в которых нельзя не только работать, но и находиться). Следующим письмом арендатор сообщил арендодателю об освобождении им с августа 2018 г. указанных помещений (с приложением их фотографий).

В сентябре 2018 г. арендатор перечислил арендодателю частичную оплату за аренду согласно занимаемым (по его мнению) помещениям.

В связи с неполной оплатой арендной платы за сентябрь 2018 г. арендодатель взыскал в бесспорном порядке с арендатора оставшуюся задолженность по аренде (на основании исполнительной надписи нотариуса).

В апреле 2019 г. стороны подписали допсоглашение к договору, в соответствии с которым по акту приема-передачи арендатору передано во временное владение и пользование нежилое помещение меньшей площади, как и просил арендатор. 

Арендатор обратился в суд с требованием о взыскании с арендодателя неосновательного обогащения — переплаты арендной платы на основании исполнительной надписи нотариуса. 

Важно.
Поскольку порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, иная ставка арендной платы также подлежит установлению в договорном порядке либо по решению суда.

До реализации указанного арендатор обязан уплачивать аренду в согласованном договором аренды размере.

В обоснование заявленных требований арендатор ссылался:

— на заключение специализированного учреждения о результатах микологического обследования арендуемых помещений;

— несоответствие рабочих мест в помещениях санитарно-эпидемиологическим требованиям;

— обязанность арендодателя уменьшить арендную плату в связи с существенным ухудшением арендованного имущества (полностью исключить размер арендной платы за площади подвального помещения);

— выселение из указанных помещений в августе 2018 г. 

В качестве правового обоснования иска истец сослался на ст. 583, п. 4 ст. 585, ст. 971 ГК. 

Выводы судов первой, апелляционной и кассационной инстанций* 

* Постановление судебной коллегии по экономическим делам Верховного Суда Республики Беларусь от 30.10.2019 по делу № 115-24/2019/1060А/1230К.

1. Микологическое обследование специализированным учреждением проведено в отношении смежных, а не спорных арендуемых помещений.

2. По состоянию на сентябрь 2018 г. стороны находились в договорных отношениях, что согласно ст. 971 ГК не позволяет квалифицировать полученную от истца спорную сумму арендной платы в качестве неосновательного обогащения.

3. Из норм действующего законодательства и условий договора аренды наличия у истца права на односторонний отказ от договора не усматривается. Доказательства прекращения договора аренды (в том числе в отношении вышеуказанных подвальных помещений) по состоянию на сентябрь 2018 г. в ином установленном законодательством порядке не представлены. 

4. Прекращение договорных отношений в части аренды подвальных помещений произошло в апреле 2019 г. (на основании подписанного сторонами дополнительного соглашения).

5. Арендная плата за аренду подвальных помещений была уменьшена путем заключения сторонами допсоглашения в феврале 2018 г. к договору аренды, а также путем подписания сторонами соглашения о примирении, утвержденного судом первой инстанции. 

Суд первой инстанции в иске отказал. 

Постановлениями вышестоящих судебных инстанций решение суда было поддержано.

Не произведенный арендодателем капремонт — основание для уменьшения арендной платы?

Обстоятельства дела

Между ЗАО «В» (арендатор) и ОАО «А» (арендодатель) был заключен договор аренды нежилых помещений. При подписании акта приема-передачи имущества в аренду претензий по имуществу стороны не заявили.

Во время эксплуатации арендуемого имущества арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой о проведении капитального ремонта в арендуемых помещениях, поскольку обнаружились недостатки в конструктивных элементах недвижимости.

По результатам обследования специализированным учреждением в арендуемых помещениях были обнаружены недостатки и дефекты.

Арендодатель отказался осуществлять капремонт за свой счет.

Арендатор, основываясь на принципе зачета встречного требования по арендным платежам, ввиду необходимости проведения капремонта в арендуемых помещениях не уплатил арендную плату за арендуемые помещения за часть периодов.

При этом арендатор обратился в суд с требованием об изменении условий договора аренды — уменьшении размера арендной платы в связи с неосуществлением арендодателем капремонта в арендуемых помещениях.

Выводы суда первой инстанции

Суд отказал в удовлетворении иска об изменении условий договора — уменьшении размера арендной платы по следующим основаниям.

1. Стороны исполнили взаимные обязательства по приему-передаче арендуемых помещений в аренду в соответствии с условиями договора и претензий друг к другу не имели. В актах приема-передачи имущества были зафиксированы недостатки арендуемых помещений, а также отсутствие претензий сторон по исполнению арендодателем обязанности по предоставлению в аренду арендуемых помещений согласно условиям договора. 

2. Арендатор не может ссылаться на недостатки арендуемых помещений и требовать уменьшения арендной платы, поскольку данные недостатки были известны ему заранее. Об этом свидетельствует подписанный сторонами акт приема-передачи, в котором зафиксированы все недостатки.

Справочно.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 583 ГК).

3. Выводы специалиста специализированного учреждения не влияют на установленные судом правоотношения, поскольку такие недостатки не являлись скрытыми и являются явными. Недостатки, с которыми согласился арендатор при приеме недвижимого имущества, расцениваются судом как согласование недостатков. При этом последним также согласован размер арендной платы с учетом наличия указанных в акте приема-передачи недостатков.

4. Арендатором не было реализовано право добросовестного арендатора, заинтересованного в сохранении договорных отношений, — самостоятельное осуществление ремонта с последующим зачетом затраченных на ремонт средств в счет уплаты арендной платы.

5. Арендатором не представлены доказательства, подтверждающие:

— невозможность проведения капремонта арендатором и его неотлагательный характер;

— характер препятствий в использовании арендуемых помещений по целевому назначению.

6. Арендатор не исполнил условия договора по содержанию арендуемых помещений в надлежащем состоянии, не провел текущий ремонт и другие виды работ в целях предотвращения ухудшения технического состояния имущества.

7. В договоре аренды стороны не предусмотрели обязательств по выполнению капремонта ни одним из участников договорных отношений.

Выводы.
1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем требованиям законодательства и условиям договора аренды, а также назначению такого имущества (п. 1 ст. 582 ГК).
2. Арендатор не может ссылаться на недостатки имущества и требовать уменьшения арендной платы (требовать возврата уплаченной арендной платы) или досрочного расторжения договора, если эти недостатки были оговорены, либо заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 583 ГК).
3. До подписания акта приема-передачи имущества сторонам необходимо тщательно производить проверку подлежащего передаче в аренду имущества, а при обнаружении любого недостатка — обязательно фиксировать его в акте приема-передачи.