Расторжение договора аренды в судебном порядке: юристу на заметку

По общему правилу любой договор прекращает действие ввиду истечения срока действия или досрочного расторжения.

Расторгнуть же договор можно по соглашению сторон, путем одностороннего отказа (при наличии такой возможности) от договора либо в судебном порядке. 

Каковы основания и порядок расторжения договора аренды в судебном порядке? Каков порядок взыскания арендной платы в период расторжения договора в судебном порядке? Как взыскать повышенную арендную плату после прекращения договора аренды?

Ярмош Елизавета

Адвокат, кандидат юридических наук

1871 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Расторжение договора в суде: общие основания

Общие основания для расторжения договора в судебном порядке содержатся в ст. 420 ГК. В их числе: 

— существенное нарушение договора другой стороной;

— существенное изменение обстоятельств.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 п. 2 ст. 420 ГК).

Справочно.
Если договор заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца (при аренде недвижимости). Договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды (п. 2 ст. 581 ГК).

Отметим, что в арендных правоотношениях указанные обстоятельства доказываются весьма сложно. К примеру, весной текущего года в связи с возникшей в стране эпидемиологической ситуацией многие арендаторы, понимая, что не смогут достичь экономического эффекта, на который рассчитывали при заключении договоров аренды, обращались в суд с требованиями о расторжении договоров в связи с существенным изменением обстоятельств. При этом суды, как правило, отказывали в удовлетворении исковых требований.

Если сторона (арендатор либо арендодатель) идет в суд с требованием о расторжении договора, необходимо четко выбирать основания (соответствующую статью ГК и/или условие договора), согласно которым договор аренды подлежит расторжению. При этом важно определиться и сделать ссылку на конкретную норму, а не указывать все подходящие статьи из ГК.  

Специальные основания для расторжения договора в суде

Специальные основания для расторжения договора аренды определены в том числе в ст. 590 и 591 ГК.

Так, в силу ст. 590 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор:

— пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

— существенно ухудшает имущество;

— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

— не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Рекомендация арендодателю.
В договор следует включать условие об одностороннем отказе от договора аренды по обстоятельствам, указанным в ст. 590 ГК (с перечислением в договоре данных обстоятельств).

Отметим, что при наличии одного из перечисленных выше в ст. 590 ГК оснований в удовлетворении заявленных арендодателем требований о расторжении договора аренды может быть отказано, если суд установит, что нарушения, послужившие основанием для обращения с иском в суд, устранены арендатором в разумный срок. Это относится и к периоду после возбуждения производства по делу до принятия окончательного судебного постановления.

Расторжение договора по требованию арендатора (ст. 591 ГК) возможно в случаях, когда:

— арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

— переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

— арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;

— имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Рекомендация арендатору.
В договор следует включать условие об одностороннем отказе от договора аренды по обстоятельствам, указанным в ст. 591 ГК (с перечислением в договоре данных обстоятельств).

Как показывает практика, при расторжении договора по требованию арендатора устранение арендодателем нарушений, послуживших основанием для обращения в суд, не будет являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.  

Рекомендация.
Статьи 590 и 591 ГК следует включать в договор обоснованно, соблюдая баланс интересов сторон.

Пример.
На момент подачи арендатором претензии и далее искового заявления существовали недостатки, за которые отвечал арендодатель. Данные недостатки возникли после заключения договора аренды и на момент подачи иска не были устранены. 
В ходе рассмотрения дела в судебном порядке арендодатель устранил недостатки, приобщил к материалам дела соответствующие доказательства и посчитал это основанием для отказа в удовлетворении иска. 
Суд удовлетворил исковые требования арендатора в полном объеме. 

Вопрос: Можно ли в договоре предусмотреть иные основания для расторжения договора, кроме тех, которые указаны в ст. 591 ГК, например: «договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке по требованию одной из сторон при условии письменного уведомления другой стороны»?

Ответ: Вопрос достаточно дискуссионный. Однако полагаем, что при наличии указанной оговорки суд с большой степенью вероятности откажет в удовлетворении исковых требований исключительно по причине отсутствия оснований для расторжения договора.  

Законодатель предоставляет сторонам договора аренды возможность предусматривать основания для расторжения договора. Как правило, это виновные действия второй стороны либо действия, которые не связаны прямо с виной второй стороны, но тем не менее явились причиной невозможности для арендатора использовать недвижимое имущество. Например, арендатор не может пользоваться имуществом, потому что оно стало непригодным для использования (даже при отсутствии вины арендодателя). В таком случае арендатор, безусловно, может обратиться в суд и расторгнуть договор.  

Если предусматривать в договоре основания для прекращения договора без виновных действий (бездействия) контрагента, рекомендуется делать это сквозь призму реализации одностороннего отказа от исполнения договора.

Примерная формулировка:

«Сторона вправе отказаться от исполнения договора, предупредив об этом другую сторону за ___ календарных дней». 

Взыскание арендной платы в период расторжения договора в судебном порядке

При расторжении договора в судебном порядке договор считается расторгнутым со дня вступления в законную силу решения суда.

Отметим, что арендная плата по общему правилу подлежит оплате с момента передачи объекта аренды арендатору и до его возврата арендодателю. 

Однако возможны ситуации, когда арендатор не мог пользоваться помещением в связи с недостатками, за которые он не отвечает, в период рассмотрения дела в суде. Полагаем, что арендная плата за указанный период уплате не подлежит на основании ст. 309 ГК.

Освобождение помещения арендатором

При рассмотрении данного вопроса нужно обратить внимание на следующие юридические факты:

— прекращение договора. При расторжении договора в судебном порядке юридическим фактом является дата вступления в силу решения суда;

— возврат помещения. 

Справочно.
Общее правило — помещение подлежит освобождению и передаче арендодателю в день прекращения договора.

Напомним, что арендная плата подлежит начислению до момента возврата помещения. Момент передачи помещения — это, как правило, дата подписания акта приема-передачи помещения (иной документ, подтверждающий передачу помещения). Важно зафиксировать факт и дату передачи арендодателю помещения. 

Отметим, что юридически значимым является не момент прекращения пользования арендованным имуществом, а момент его возврата. Факт и дата приема-передачи имущества при возврате его арендатором арендодателю должны подтверждаться документами, имеющими юридическую силу.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

За несвоевременную уплату арендной платы подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (далее — проценты) и не подлежит взысканию пеня (неустойка). Однако договором могут быть предусмотрены и иные виды неустойки (например, неустойка за нарушение срока возврата помещения). 

Как показывает практика, нередко арендодатели злоупотребляют своими правами и уклоняются от приемки помещений. 

Рекомендация.
Если арендодатель уклоняется от приемки помещения, советуем собрать максимально полную доказательственную базу для того, чтобы в суде четко и однозначно было видно, что арендатор совершил все возможные действия для передачи помещения арендодателю, а арендодатель уклонялся от приемки.
Одним из доказательств может послужить акт, подписанный представителем сторонней организации (товарищества собственников, ЖРЭУ), в котором будут зафиксированы добросовестные действия арендатора, направленные на передачу помещения, и злоупотребление арендодателя.

Однако если судом будет установлено совершение арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю в установленный срок, и уклонение арендодателя от приемки арендованного имущества после прекращения действия договора аренды, то в удовлетворении требования арендодателя о внесении арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества может быть отказано. 

Доказательствами совершения арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю, могут являться: 

— уведомление об освобождении арендуемого помещения, необходимости его принятия и подписания передаточного акта;

— уведомление о готовности передать арендованное имущество в месте его нахождения и т.п. 

Арендная плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора аренды взыскивается в размере, определенном этим договором.

Вопрос: Как арендатор может защитить себя от ответственности за несвоевременный возврат помещения в связи с истечением срока действия договора аренды, если арендодатель необоснованно уклоняется от приемки помещения по причине того, что оно имеет недостатки (арендатор своевременно уведомил арендодателя о непродлении договора аренды, освободил помещение от своего имущества, выполнил необходимый, по мнению арендатора, текущий ремонт)?

Ответ: Классическая ситуация, когда арендодатель, с одной стороны, не уклоняется от приемки помещения, но в то же время отказывается подписывать акт приема-передачи ввиду того, что помещение находится в ненадлежащем (по его мнению) состоянии. Нередко стороны согласовывают в договоре максимально подробно условие о состоянии помещения, в котором оно должно находиться в момент приема-передачи. 

Судебная практика исходит из того, что, если арендатор данные условия не соблюдает, арендодатель не вправе не принимать такое помещение. 

Если арендатор не выполнил свои обязательства, предусмотренные договором, в том числе общую норму о том, что помещение должно быть возвращено в том же состоянии, в котором оно получено, с учетом естественного износа, то у арендодателя возникает право предъявить отдельные требования, в том числе о взыскании убытков, но не отказываться от приемки помещения. 

Если арендодатель присутствует при приемке помещения, но отказывается от подписания акта, рекомендуем заранее пригласить представителя сторонней организации для фиксации неправомерных действий арендодателя, либо следует подписать акт в одностороннем порядке с указанием на то, что «арендодатель отказался от подписания акта в связи с ___________ (ссылка на причины отказа)». Далее данный акт не позднее следующего дня необходимо направить арендодателю с сопроводительным письмом, в котором нужно максимально подробно расписать сложившуюся ситуацию.

Пример формулировки:

«Уведомляем Вас о том, что вчера (дата) представитель Вашей компании отказался от приемки помещения, в связи с чем приложенный к настоящему уведомлению акт подписан в одностороннем порядке. Таким образом, считаем, что помещение передано в одностороннем порядке, и предупреждаем об отсутствии оснований для начисления арендной платы». 

Взыскание повышенной арендной платы после прекращения договора аренды

Как показывает практика, арендодатели нередко включают в договор условие об оплате арендатором повышенной арендной платы в период от даты прекращения договора до момента приемки-передачи объекта аренды.

По нашему мнению, если договор содержит подобное условие, повышенная арендная плата подлежит взысканию, поскольку согласно законодательству арендная плата за период после прекращения договорных отношений взыскивается в размере, предусмотренном договором. 

Рекомендация.
Компенсировать возможные убытки можно, указав в договоре оговорку типа «если вторая сторона отказывается от исполнения договора без всяких на то причин, то арендная плата за последние два месяца подлежит перерасчету — увеличивается и подлежит взысканию в увеличенном размере».

Нередко мы сталкиваемся с ситуациями, когда стороны прописывают в договоре следующее условие: «если сторона воспользовалась своим правом на отказ от исполнения договора до истечения срока его действия, то она обязана оплатить второй стороне неустойку». 

В настоящее время суды исходят из того, что невозможно взыскать неустойку за правомерные действия, и отказывают в удовлетворении подобных требований. Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств и в то же время ответственностью за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств. То есть по своей структуре неустойка подлежит взысканию в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательства. Взыскивать же неустойку со стороны, реализовавшей свое право на отказ от договора, неправомерно. 

Возможно, в будущем практика изменится. Например, в российской судебной практике существует иная точка зрения — превалирует свобода договора.

Вопрос: Стороны договора аренды планируют прописать в договоре условие о том, что «если одна из сторон расторгнет договор аренды в одностороннем порядке путем отказа от исполнения от договора, то вторая сторона уплатит другой стороне компенсацию в размере ___ рублей».  Правомерно ли это? Может ли при такой формулировке вторая сторона взыскать эту компенсацию при расторжении договора первой стороной путем одностороннего отказа от его исполнения при наличии такого права?

Ответ: Полагаем, что в судебном разбирательстве будет устанавливаться правовая природа упомянутой в формулировке «компенсации». Если компенсация будет взыскиваться со ссылкой на статью о неустойке, то во взыскании такой компенсации, скорее всего, будет отказано. Если под компенсацией подразумеваются убытки, то необходимо будет доказать наличие убытков, что в настоящее время достаточно проблематично. 

Рекомендуем указывать формулировку, подобную следующей: «в случае, если сторона отказывается от исполнения договора, арендная плата за последние три месяца до такого отказа увеличивается в два раза и составляет 20 евро по курсу Нацбанка за один квадратный метр арендуемого помещения» (вместо первоначальных 10 евро). 

Данной конструкцией арендодатель будет иметь возможность заявить требование о взыскании арендной платы, а не компенсации либо неустойки. Более того, арендная плата (если условия договора будут четко и правильно сформулированы в договоре) не будет подлежать уменьшению, что также будет выгодно арендодателю.


Дополнительно по теме:
>>Жуковская К. Взыскание убытков, вызванных возвратом помещения из аренды в ненадлежащем состоянии // Судебная и арбитражная практика. — 2020. — № 7. — С. 15–16.
>>Жуковская К. Расторжение договора аренды капитального строения в связи с существенным нарушением договора арендатором // Судебная и арбитражная практика. — 2020. — № 8. — С. 9–11.
>>Понуждение арендодателя к приемке объекта аренды // Судебная и арбитражная практика. — 2020. — № 2. — С. 10–11.
>>Обухов А. Аренда: разбор практических кейсов // Юрист в строительстве. — 2019. — № 5. — С. 52–58.
>>Хома А. Улучшения арендуемого имущества: как арендатору вернуть вложения? // Юрист в строительстве. — 2020. — № 1. — С. 34–39.

1871 Shape 1 copy 6Created with Avocode.
Последнее
по теме