Признание договора аренды незаключенным

Фабула спора

Между ООО «В» (арендодатель) и ООО «Т» (арендатор) был заключен договор аренды объекта недвижимости от 24.03.2014 (далее — договор). Согласно договору арендодатель обязался передать арендатору во временное возмездное владение и пользование недвижимое имущество, а именно изолированное помещение площадью 37,7 кв. м.

В соответствии с условиями договора помещение было передано арендатору на 10-летний срок: с 01.05.2014 по 30.04.2024.

Вопросы оплаты по договору регулировались одним из разделов договора, однако в период действия договора этот раздел был изменен сторонами путем заключения дополнительного соглашения № 1 от 01.12.2014. Таким образом, на основании п. 3.1 договора аренды в редакции дополнительного соглашения № 1 ставка арендной платы за пользование имуществом устанавливалась на несколько периодов, а именно:

— с 01.05.2014 по 31.12.2015 — в размере суммы, эквивалентной 16,67 евро по курсу Национального банка Республики Беларусь на дату платежа за 1 кв. м полученной в аренду площади имущества в месяц без НДС;

— с 01.01.2016 по 30.04.2016 —  в размере суммы, эквивалентной 18,33 евро по курсу Национального банка Республики Беларусь на дату платежа за 1 кв. м полученной в аренду площади имущества в месяц без НДС;

— с 01.05.2016 по 30.04.2017 —  в размере суммы, эквивалентной 20,17 евро по курсу Национального банка Республики Беларусь на дату платежа за 1 кв. м полученной в аренду площади имущества в месяц без НДС.

Также договором предусматривалось, что арендодатель вправе в одностороннем порядке, начиная с четвертого года аренды, увеличить размер ставки арендной платы, но не более чем на 10 % и не чаще одного раза в год. Размер арендной ставки считается измененным в течение 10 календарных дней с момента получения арендатором соответствующего уведомления от арендодателя. В случае, если арендатор не согласен с таким повышением ставки арендной платы, он вправе в одностороннем порядке отказаться от договора, уведомив об этом арендодателя за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения договора.

Позиция истца

21.02.2017 арендатор обратился в экономический суд с требованием признать договор аренды объекта недвижимости от 24.03.2014 незаключенным по следующим основаниям.

Общий срок аренды имущества согласно договору составляет 10 лет. Однако истец утверждал, что фактически воля сторон была направлена на заключение договора аренды лишь на 3 года, то есть только на тот период, на который сторонами была согласована арендная плата (с 01.05.2014 по 30.04.2017).

В соответствии со ст. 402 ГК договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида,
а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 625 ГК договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места считается незаключенным.

Пункт 4 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее — постановление № 1) предусматривает, что договор аренды считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В частности, к существенным условиям договора аренды относятся условия:

— о данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 578 ГК);

— о размере арендной платы (п. 1 ст. 625 ГК, п. 14 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 (далее — Указ № 150)), за исключением случаев, установленных законодательством;

— о сроках уплаты арендной платы по договору аренды недвижимого имущества (за исключением торговых мест), находящегося в государственной собственности (пп. 1, 14 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом № 150).

По мнению истца, воля сторон была направлена на заключение договора аренды лишь на 3 года, то есть на срок согласованной арендной ставки (с 01.05.2014 по 30.04.2017).

Также истец ссылался на ст. 622 ГК, из которой следует, что договор аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 404). Несоблюдение формы договора аренды капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места влечет его недействительность.

Из указанных положений законодательства истец сделал вывод, что соглашение сторон относительно условий аренды (например, размера арендной платы) может быть достигнуто лишь путем подписания одного документа.

Таким образом, арендатор посчитал, что несогласование условия договора аренды относительно размера арендной платы на весь 10-летний срок аренды является основанием для признания такого договора незаключенным, начиная с 01.05.2017, то есть на будущее время.

Позиция ответчика

Арендодатель требования истца не признал.

Ответчик посчитал, что заключенный между сторонами договор содержит все существенные условия для данного вида договора, установленные законодательством, а именно:

— конкретные данные, позволяющие определенно установить имущество, переданное в аренду, содержатся в п. 1.1 договора, приложении № 1 к договору (план помещения) и акте приема-передачи нежилого помещения;

— размер арендной платы установлен п. 3.1 договора в редакции дополнительного соглашения № 1 от 01.12.2014;

— п. 5.1 договора определяет и срок самого договора аренды, который составляет 10 лет с момента передачи помещения в аренду.

Арендодатель настаивал на том обстоятельстве, что различные ставки арендной платы, определенные сторонами только по 30.04.2017 (а не до окончания всего 10-летнего срока), не дают основания признать договор незаключенным на будущее время.

Во-первых, для признания договора аренды недвижимости заключенным законодательство Республики Беларусь предъявляет единственное требование в части арендной платы — наличие условия о размере арендной платы, согласованного сторонами в письменной форме. Наличие такого условия в договоре подтверждается п. 3.1 договора в редакции дополнительного соглашения № 1 от 01.12.2014.

Обязательность для договора аренды здания (сооружения) условия о размере арендной платы не влечет за собой каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендных платежей, дифференциации ставок арендной платы по периодам аренды и т.д. Главное, чтобы встречное предоставление для арендодателя в качестве арендной платы от арендатора имело в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон касательно размера арендной платы.

Во-вторых, в соответствии со ст. 401 ГК при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой ст. 401 ГК, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, последующее поведение сторон.

Анализируя данный договор, можно прийти к выводу, что целью его заключения являлась долгосрочная аренда нежилого помещения, о чем свидетельствует установленный сторонами 10-летний срок аренды, 10-летний срок действия договора, а также обязанности арендодателя и арендатора, подразумевающие их выполнение в течение всего срока действия договора.

Невозможность установления точных ставок арендной платы на 10 лет вперед ответчик обосновывал постоянно меняющимися условиями на рынке недвижимости и нестабильной экономической ситуацией в стране, а также невыгодностью определения точных ставок как для арендатора, так и для арендодателя.

В пользу данного довода арендодатель привел установившуюся во взаимоотношениях сторон и их аффилированных лиц практику в виде иных договоров аренды недвижимого имущества, содержащих условия, аналогичные условиям анализируемого договора аренды: длительный срок аренды и ставки арендной платы на часть срока аренды.

В силу принципа свободы договора (ст. 391 ГК) стороны имеют возможность в установленном законодательством порядке заключить дополнительное соглашение к договору для установления конкретной ставки арендной платы с целью ее изменения после 30.04.2017.

До изменения сторонами ставки арендной платы будет действовать последняя ставка, указанная в договоре, что следует из буквального толкования п. 3.1 договора, в частности, возможности изменения арендодателем ставки арендной платы в одностороннем порядке, иных условий договора в совокупности, а также применения по аналогии норм законодательства, связанных со взысканием арендной платы за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора аренды исходя из последнего размера арендной платы в случае, если арендованное имущество не возвращено или несвоевременно возвращено арендатором.

В своем заключении арендодатель обратил внимание на то, что законодательство Республики Беларусь не предусматривает возможность признания договора незаключенным на будущее время.

На основании вышеизложенных выводов ответчик просил отказать ООО «Т» в удовлетворении исковых требований.

Решение суда

Решением суда истцу было отказано в удовлетворении заявленных требований. К такому выводу суд пришел, исходя из следующих оснований.

Пункт 20 постановления № 1 закрепляет обязанность арендатора уплачивать арендную плату и право арендодателя на взимание арендных платежей, возникающее с момента фактической передачи объекта аренды и прекращающееся после возврата (освобождения) имущества в силу положений ст. 309, 577, 582, 585, 593, 626 ГК.

Согласно п. 21 названного постановления если условиями договора предусмотрено изменение арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке посредством уведомления, то отсутствует необходимость заключения дополнительного соглашения применительно к п. 1 ст. 420 и п. 3 ст. 585 ГК. В этом случае направление уведомления об изменении размера арендной платы является обязанностью арендодателя.

Из материалов дела усматривается, что п. 3.1 договора в редакции дополнительного соглашения № 1 установлены определенные размеры арендной платы за пользование имуществом, разделенные на несколько периодов. Этим же пунктом договора арендодателю предоставлено право в одностороннем порядке, начиная с четвертого года аренды, увеличить размер ставки арендной платы, но не более чем на 10 % и не чаще одного раза в год. Размер арендной ставки считается измененным в течение 10 календарных дней с момента получения арендатором соответствующего уведомления от арендодателя.

По общему правилу (ст. 291 ГК) изменение договора в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Следовательно, стороны вправе согласовать условие договора о возможности одностороннего изменения размера арендной платы, что и прописано в п. 3.1 договора.

В п. 19 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих значение, изменение и расторжение договора» закреплено, что для одностороннего изменения договора, одностороннего отказа от исполнения договора достаточно уведомления об этом другой стороны. Согласия другой стороны на изменение, расторжение договора, а также обращения с соответствующим требованием в хозяйственный суд в таких случаях не требуется.

Договор считается измененным с момента получения другой стороной соответствующего уведомления либо по истечении срока предупреждения, установленного законодательством, если иной срок не установлен уведомлением, соглашением сторон либо законодательством.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд согласился с доводами ответчика о том, что до момента реализации арендодателем своего права на одностороннее изменение размера ставки арендной платы в порядке, установленном п. 3.1 договора, действует последняя ставка арендной платы, принятая сторонами в п. 3.1 договора в редакции дополнительного соглашения № 1 от 01.12.2014.

Таким образом, суд пришел к выводу о достижении согласия между сторонами в требуемой законодательством форме по всем существенным условиям договора, включая размер арендной платы и способ определения размера арендной платы на оставшийся срок аренды после 30.04.2017. Исходя из этого, исковые требования не были удовлетворены, а иные доводы лиц, участвующих в деле, не оказали влияния на суть принятого судом решения.

Решение суда обжаловано не было и вступило в законную силу по истечении 15 дней со дня его принятия.

Госпошлина

При предъявлении иска истец оплатил госпошлину в размере 25 базовых величин, полагая, что в данном конкретном случае следует оплачивать минимальную ставку, установленную за подачу иска для требований имущественного характера, поскольку не представляется возможным определить цену иска при заявлении требования о признании договора аренды незаключенным.

Суд, отказывая в удовлетворении исковых требований, взыскал с истца госпошлину в доход республиканского бюджета в размере 3 685 руб. 47 коп., то есть более чем в 6 раз больше суммы госпошлины, уплаченной истцом за подачу искового заявления.

Свое решение о взыскании госпошлины в указанном размере суд обосновал следующим.

Согласно подп. 5.7 п. 5 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 27.05.2011 № 8 «О некоторых вопросах применения хозяйственными судами законодательства о государственной пошлине» если факт неуплаты (неполной уплаты) государственной пошлины установлен хозяйственным судом после принятия к рассмотрению искового и иного заявлений, жалобы, ходатайства, то оснований для их возвращения, оставления без рассмотрения (за исключением апелляционных, кассационных жалоб и жалоб в порядке надзора) не имеется. В этом случае вопрос о взыскании государственной пошлины разрешается судом по правилам ст. 133 ХПК при принятии окончательного судебного постановления по результатам рассмотрения дела.

В соответствии с частью первой ст. 133 ХПК судебные расходы истца остаются за истцом.

Требование, заявленное истцом, носит имущественный характер, следовательно, цена иска подлежит определению исходя из цены договора аренды. Расчет государственной пошлины, подлежащей взысканию с истца, применительно к требованиям подп. 1.3 п. 1 Приложения 16 к Налоговому кодексу Республики Беларусь производился следующим образом:

1) 20,17 (ставка арендной платы за 1 кв. м) х 37,7 (площадь помещения) х 84 (количество месяцев до истечения срока договора аренды) х 1,9833 (курс евро на дату обращения с иском в суд) = 126 682 руб. 18 коп.;

2) (126 682,18 – 23 000) х 3 % + 1 150) – 575 (госпошлина, оплаченная истцом при обращении в суд) = 3 685 руб. 47 коп.

Резюме.
Участникам хозяйственных правоотношений стоит лишний раз подумать, прежде чем обращаться в суд, взвесить все «за» и «против», определить максимальную степень возможных рисков при неблагоприятном исходе дела и, возможно, прийти к варианту внесудебного разрешения спора. В вышеприведенном примере истец в связи с отказом в удовлетворении иска не просто понес колоссальные убытки в виде взысканной госпошлины в доход государства, но и фактически оказался лишенным права обжаловать неугодное решение суда первой инстанции, поскольку за подачу апелляционной жалобы он был бы вынужден оплатить госпошлину как за требование имущественного характера исходя из цены иска, определенной судом.