Зафиксированный надлежащим образом факт возврата арендованного имущества позволяет сторонам договора избежать лишних финансовых претензий контрагентов и судебных споров. Правоприменительная практика свидетельствует о том, что стороны не всегда подписывают акт возврата имущества. В этой связи одним из важных моментов становится определение даты, когда обязанность по возврату арендованного имущества считается исполненной.
В соответствии с законодательством за все время использования арендуемого имущества подлежит уплате арендная плата в согласованном сторонами размере. По окончании использования арендуемого имущества арендная плата не начисляется. Корректный с правовой точки зрения порядок передачи и возвращения арендуемого недвижимого имущества закреплен в ст. 626 ГК: передача капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Вместе с тем в практике хозяйствования часто встречаются ситуации, когда одна из сторон уклоняется от составления (подписания) подобного акта. Указанное обстоятельство вызывает необходимость оценки того, завершено ли пользование арендованным имуществом и когда именно это произошло. Определение конкретной даты влияет на размер подлежащей оплате арендной платы за период вплоть до возвращения арендованного имущества.
Согласно части четвертой п. 38 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» доказательствами совершения арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю, могут являться: уведомление об освобождении арендуемого помещения, необходимости его принятия и подписания передаточного акта, уведомление о готовности передать арендованное имущество (например, оборудование) в месте его нахождения и т.п. Кроме того, передача арендатором арендодателю ключей от помещения, начало использования самим арендодателем переданного им же самим в аренду имущества (повторная сдача в аренду, занятие им помещения и т.п.) также свидетельствуют о том, что имущество было ему возвращено арендатором как минимум к дате занятия помещения самим арендодателем или новым арендатором.
Если судом устанавливается совершение арендатором вышеназванных действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю в установленный срок, и подтвержденное надлежащими доказательствами несовершение арендодателем встречных действий по приему объекта аренды, то есть уклонение арендодателя от приемки арендованного имущества после прекращения действия договора аренды (п. 3 ст. 376, ст. 377, п. 1 ст. 626 ГК), то в удовлетворении требования арендодателя о внесении арендной платы за период просрочки возврата арендованного имущества может быть отказано.
Арендодатель (истец) обратился в суд с исковым заявлением к арендатору (ответчик) о взыскании арендной платы за февраль — май 2015 г., пени и процентов за пользование чужими денежными средствами. Требования были основаны на несвоевременном возврате арендованного помещения после прекращения договора. Ответчик требования не признал и ссылался на то, что возврат арендованного помещения произведен до истечения срока действия договора.
Экономический суд первой инстанции отказал во взыскании арендной платы. Решение суда было поддержано апелляционной и кассационной инстанциями.
Как следует из материалов дела, факт передачи помещений был оформлен актами. Техническое состояние переданных в аренду помещений в актах приема-передачи имущества не было отражено.
Обязанность арендатора по возврату арендованного имущества (при прекращении договора аренды) в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, вытекает из норм ст. 593 ГК. В том случае, если имущество возвращено несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В силу п. 2 ст. 626 ГК арендуемые изолированные помещения должны быть возвращены арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Применительно к рассматриваемому случаю арендатором были предприняты все необходимые меры по возврату арендованных помещений в связи с прекращением договора. Письмом от 21.01.2015 ответчик своевременно уведомил истца о необходимости приема-передачи арендованного имущества. Представители сторон 24.01.2015 осмотрели арендуемые помещения, ответчиком был подготовлен и подписан акт приема-передачи имущества. Акт не был подписан представителем истца. Как пояснил в судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца, у арендодателя имелись претензии к техническому состоянию возвращаемых помещений. Акт либо иной документ, в котором были бы отражены недостатки передаваемого арендатором имущества, истцом составлен не был. Доводы истца о том, что он не имел доступа в арендуемые помещения и не мог использовать их в своей хозяйственной деятельности, противоречат обстоятельствам, связанным с отказом истца от оформления акта приема-передачи арендуемых помещений.
Таким образом, суд пришел к выводу, что в январе 2015 г. ответчик освободил арендуемые помещения и у истца имелась реальная возможность использовать их по назначению.
Экономическим судом было вынесено решение, в соответствии с которым субарендодателю (истец) было отказано во взыскании с субарендатора (ответчик) арендной платы за период с 13.07.2013 по 14.07.2013.
Как следовало из материалов дела, между субарендодателем и субарендатором был заключен договор субаренды нежилого помещения.
Спор между истцом и ответчиком возник ввиду разногласий в толковании ими пункта договора, согласно которому любая из сторон договора вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, письменно уведомив об этом другую сторону не менее чем за 3 месяца до даты прекращения договора и уплатив другой стороне штраф в размере трехмесячной арендной платы не позднее чем в течение 10 календарных дней после уведомления об одностороннем отказе (п. 4.2 договора).
В соответствии с иным пунктом договора в случае одностороннего отказа от исполнения договора субарендатор возвращает помещение в сроки, указанные в уведомлении об одностороннем отказе от договора.
Субарендатор отказался от договора письмом от 12.03.2013. Тем самым, по его мнению, договор субаренды прекратил свое действие 12.06.2013 в рамках применения п. 4.2 договора, из которого ответчик не усматривает обусловленности отказа от договора уплатой штрафных санкций: условия о праве отказаться от исполнения договора только в случае уплаты штрафных санкций договор субаренды не содержит, соответственно, действительность отказа от договора не зависит от уплаты санкций. Субарендодатель, наборот, расценил, что пунктом договора установлены два условия, при наличии которых возможен отказ арендатора от исполнения договора: уведомление и уплата другой стороне штрафа. С учетом этого он полагал, что правоотношения сторон по договору продолжаются и у субарендатора имеется задолженность по договору.
При изложенных обстоятельствах суд пришел к выводу, что письмом от 12.03.2013 субарендатор в одностороннем порядке отказался от исполнения договора субаренды, предупредив об этом арендодателя за три месяца, как то требуется по условиям договора субаренды, и признал такой односторонний отказ субарендатора правомерным, в связи с чем не усмотрел оснований для удовлетворения иска. При этом суд пришел к выводу, что такой отказ не обусловлен уплатой штрафных санкций, условия о праве отказаться от исполнения договора только в случае уплаты штрафных санкций договор не содержит.
Также судом принято во внимание, что 12.06.2013 ответчик передал истцу помещение и акт приема-передачи, о чем свидетельствовал штамп на письме от 11.06.2013. Получив 12.06.2013 акт приема-передачи помещения, истец письмом от 14.06.2013 указывал на недостатки сданного ответчиком помещения (о чем также имелась отметка на акте приема-передачи).
Решение было обжаловано в апелляционную и кассационную инстанции, где оставлено в силе.
Экономическим судом рассмотрено дело по иску арендодателя (истец) к арендатору (ответчик) о взыскании долга, пени, штрафа, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков. Решением экономического суда требования были удовлетворены частично.
В судебном заседании установлено, что между арендодателем и арендатором был заключен договор аренды нежилых помещений. В связи с неоднократным нарушением сроков внесения арендной платы, ненадлежащим пользованием имуществом 21.06.2013 арендатору было направлено уведомление об одностороннем отказе арендодателя от исполнения договора с 01.07.2013. Ответчиком 04.12.2013 были освобождены занимаемые помещения, в связи с чем истцу были переданы ключи и направлен передаточный акт.
Данные факты и обстоятельства подтверждаются письменными материалами и не оспариваются сторонами.
Согласно части второй ст. 593 ГК, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Судом достоверно установлено, что 04.12.2013 ответчиком были освобождены от своего имущества помещения. В этот же день на подписание истцу ответчиком был представлен акт к договору о передаче имущества и ключей от него. Таким образом, судом установлено совершение арендатором действий, направленных на передачу арендованного имущества арендодателю, и несовершение арендодателем встречных действий по приему объекта аренды, то есть уклонение арендодателя от приемки арендованного имущества после прекращения действия договора аренды.
С учетом изложенных выше обстоятельств суд посчитал подлежащими удовлетворению исковые требования истца о взыскании суммы задолженности по коммунальным, эксплуатационным услугам и арендной плате за период до 04.12.2013.
По мнению суда, не являются состоятельными доводы истца о том, что 04.12.2013 помещения им не могли быть приняты, поскольку ответчик не подписал акт приема-передачи помещения в его редакции, так как, во-первых, между сторонами не было утверждено какого-либо образца передаточного акта к договору, а во-вторых, истцу ничто не препятствовало изложить свои замечания по факту неудовлетворительного состояния имущества непосредственно в акте, представленном ответчиком.
В ходе рассмотрения дела судом были удовлетворены требования истца по возмещению убытков в связи с ухудшением состояния имущества по вине арендатора и необходимостью проведения восстановительного ремонта, требования по взысканию штрафа за несвоевременный возврат помещений за период с 01.07.2013 по 04.12.2013, а также требования по взысканию пени и процентов.
Резюмируя вышеизложенное, перечислим следующие виды доказательств, оцениваемых судом и свидетельствующих о возвращении имущества арендатором арендодателю:
• акт приема-передачи, подписанный сторонами;
• односторонний акт, составленный арендатором с извещением арендодателя и направленный последнему;
• возвращение арендатором ключей арендодателю;
• уведомление арендатором арендодателя о фактическом освобождении арендуемого помещения;
• занятие арендуемого помещения самим арендодателем или новым арендатором;
• переписка сторон о принятии помещения арендодателем, о наличии с его стороны замечаний к состоянию помещения.
Анализируя рассмотрение соответствующей категории дел, можно сделать вывод, что окончание срока начисления арендной платы напрямую связано с моментом возникновения у арендодателя права на использование помещения вновь по своему усмотрению и устранение препятствия этому в виде нахождения в помещении имущества прежнего арендатора.
На практике наиболее часто арендодатели отказываются принимать у арендаторов имущество по причине появления у него недостатков. Вместе с тем данное обстоятельство не освобождает их от обязанности принять имущество. Споры, связанные с ухудшением арендованного имущества, подлежат разрешению в рамках самостоятельных исков и связаны с возвратом арендуемого имущества. Арендаторам в подобной ситуации следует самостоятельно направлять подготовленные акты о возврате арендованного имущества заказной почтой с уведомлением арендодателям с назначением даты приема-передачи имущества, в назначенную дату составлять соответствующий акт с привлечением незаинтересованных лиц, направлять составленный акт арендодателю и возвращать ключи арендодателям. Совершение подобных действий освободит добросовестных арендаторов от необходимости оплачивать аренду за период, когда они уже прекратили пользование арендованным имуществом.
