Приемка объекта долевого строительства с недостатками: анализ действий сторон

Ситуация: 

После ввода объекта в эксплуатацию при подписании акта приемки-передачи объекта долевого строительства дольщик составил перечень замечаний и установил срок их устранения. Застройщик (заказчик) в отношении дефектов, указанных дольщиком, в одностороннем порядке составил дефектный акт на гарантийный ремонт формы С-23, однако в адрес генподрядчика не направил.

По требованию дольщика в связи с нарушением сроков по устранению замечаний застройщик (заказчик) возместил дольщику стоимость работ, указанных последним, в размере сметной стоимости. Убытки (оплаченные по сметной стоимости), которые образовались у застройщика (заказчика), предъявлены генподрядчику. В свою очередь генподрядчик отказался добровольно возместить заказчику данные убытки, поскольку дефектный акт на гарантийный ремонт в адрес генподрядчика для устранения замечаний не направлялся, а информации, какие расходы образовались у дольщика в связи с устранением недостатков, не имеется.

Вопросы:

1. Правомерны ли действия генподрядчика? 

2. Обязан ли дольщик при выборе права требовать возмещения своих расходов по устранению недостатков подтверждать такие расходы документами?

Анализ ситуации

1. Согласно п. 25 Правил № 1450 заказчик вправе требовать за счет подрядчика устранения результата строительных работ ненадлежащего качества, в том числе выявленного в течение гарантийного срока, либо устранить его своими силами, взыскав с подрядчика стоимость этих работ.

В случае предъявления требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, обнаруженных в пределах гарантийного срока, заказчик в силу пп. 2, 3 ст. 673 ГК вправе ссылаться исключительно на отступления от договора подряда и иные недостатки, которые были указаны в акте либо в ином документе, удостоверяющем приемку работ, а также недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки) (ч. 4 п. 25 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19.09.2012 № 6 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из договоров строительного подряда», далее — постановление Пленума ВХС № 6).

Если выявленные недостатки не носили скрытый характер, а являлись явными, заказчик, принявший работы без проверки, лишается права ссылаться на подобные недостатки выполненной работы (п. 3 ст. 673 ГК, ч. 4 п. 24 постановления Пленума ВХС № 6).

Порядок составления дефектного акта урегулирован п. 52 Правил № 1450.

Для участия в составлении дефектного акта, согласования сроков и порядка устранения дефектов подрядчик обязан направить своего представителя не позднее 5 календарных дней с даты получения письменного извещения заказчика. В случае неявки представителя подрядчика в установленный срок дефектный акт составляется заказчиком в одностороннем порядке и направляется подрядчику для исправления строительных работ ненадлежащего качества. 

В соответствии с п. 7 Инструкции о порядке заполнения и применения дефектного акта на гарантийный ремонт, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 17.10.2011 № 48, дефектный акт является основанием для формирования суммы затрат на устранение дефектов и отнесения ее на расходы (включения в себестоимость) организации, допустившей дефекты.

Согласно утвержденной форме дефектного акта С-23 одним из субъектов его составления является собственник (владелец), который в том числе участвует в определении объема некачественных работ.

Важно!
С точки зрения доказывания ключевым обстоятельством для подрядчика (генподрядчика) является не факт направления ему дефектного акта, а факт извещения о необходимости его участия в составлении акта.

При наличии извещения и непринятии участия в составлении дефектного акта такой акт может быть признан первичным учетным документом, имеющим юридическую силу в части определения объема некачественных работ и объема работ по их устранению.

Получение подрядчиком акта само по себе не порождает его безусловную обязанность по устранению недостатков в случае, если подрядчик не согласен с изложенными в акте сведениями. Подрядчик вправе оспаривать сведения, изложенные в дефектном акте, с помощью иных доказательств. 

Однако в силу п. 2 ст. 710 ГК на подрядчика возлагается бремя доказывания наличия причинной связи между недостатками (дефектами), обнаруженными в пределах гарантийного срока, и нормальным износом объекта или его частей, неправильной его эксплуатацией или неверно составленной инструкцией по его эксплуатации, разработанной самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащим ремонтом объекта, произведенным силами заказчика или привлеченными им третьими лицами.

2. В подп. 1.21 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве» закреплено, что защита прав потребителей, связанных с отношениями, вытекающими из договора, осуществляется в соответствии с настоящим Указом и законодательством о защите прав потребителей в части, не противоречащей данному Указу. 

Законодательство о защите прав потребителей применяется к конкретным товарам (работам, услугам), которые были использованы (выполнены, оказаны) в процессе строительства объекта долевого строительства, исходя из стоимости таких товаров (работ, услуг) и их соответствия проектной документации.

Таким образом, при возникновении споров о качестве работ, выполненных в процессе строительства объекта долевого строительства, если объект строил дольщик исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законодательством о долевом строительстве.

Согласно п. 17 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156, если объект долевого строительства построен с недостатками, в том числе с существенным нарушением качества, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков объекта долевого строительства в срок не более 3 месяцев (для одноквартирных жилых домов — 6 месяцев) при условии возможности выполнения работ по устранению недостатков в соответствии с техническими нормативными правовыми актами, содержащими обязательные для соблюдения технические требования. Срок для устранения недостатков начинает отсчитываться с даты подписания сторонами акта приемки-передачи объекта долевого строительства с перечнем замечаний;
• возмещения своих расходов по устранению недостатков объекта долевого строительства, в том числе если застройщик не устранил их в согласованные сроки;
• расторжения договора и возврата денежных средств в порядке, установленном законодательством.

Таким образом, дольщик вправе по своему выбору изначально потребовать возмещения своих расходов по устранению недостатков, не требуя безвозмездного устранения.

Вопрос стоимости такого возмещения — это вопрос относимости, допустимости и достаточности доказательств. Закон не требует непосредственно сохранения оригиналов документов по устранению недостатков и не исключает оценку таких расходов по смете, составленной специалистом.

3. Взаимоотношения между застройщиком и дольщиком автоматически не создают юридические последствия для генподрядчика. Однако генподрядчик несет ответственность перед застройщиком в рамках своих гарантийных обязательств по договору генерального подряда.

Справочно.
Пункт 66 Правил № 1450 гласит, что на принятые в эксплуатацию объекты и выполненные строительные работы, являющиеся предметом договора, устанавливается гарантийный срок не менее 5 лет.

Таким образом, во взаимоотношениях между застройщиком и генподрядчиком подлежат отдельному доказыванию следующие обстоятельства:

1) имеются ли недостатки работ;

2) если недостатки имеются, то какова стоимость работ по их устранению.

При этом, как уже указывалось выше, действует презумпция виновности подрядчика, который должен доказать, что недостатки работ являются следствием ненадлежащей эксплуатации.

Подписанные документы с дольщиком, выплаченная ему сумма сами по себе не порождают обязанностей для генподрядчика, но оцениваются как доказательства при наличии спора между застройщиком и генподрядчиком. 

При предъявлении потребителем требований, связанных с недостатками выполненной работы, исполнитель (заказчик строительства) должен провести проверку качества ее результата. В случае возникновения спора между потребителем и исполнителем по поводу недостатков выполненной работы или их причин исполнитель должен провести экспертизу ее результата за свой счет в порядке, установленном Правительством Республики Беларусь. О месте и времени проведения экспертизы потребитель должен быть извещен в письменной форме. 

Потребитель вправе участвовать в проверке качества и проведении экспертизы результата выполненной работы лично или через своего представителя, а также при возникновении спора между потребителем и исполнителем по поводу недостатков выполненной работы провести экспертизу ее результата за свой счет.

Потребитель вправе предъявить требования, связанные с недостатками выполненной работы, если они обнаружены в течение гарантийного срока.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства определяется договором и не может быть менее срока, установленного в договоре строительного подряда, а также менее 5 лет.