Договор долевого строительства: односторонний отказ vs расторжение

Односторонний отказ от исполнения договора следует отличать от расторжения договора по требованию одной из сторон. О важных отличиях применительно к договору долевого строительства читайте в статье.

Хмылко Сергей
Хмылко Сергей

Адвокат Минской городской коллегии адвокатов

212 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Содержание:


Общие правила гражданского законодательства предусматривают досрочное прекращение договорных отношений условно в трех вариантах:

1) волеизъявление только одной стороны договора, когда достаточно направить уведомление об отказе от договора для целей его прекращения. Однако это возможно только в том случае, если такое условие предусмотрено в договоре либо в норме законодательства (например, в договоре оказания услуг, подряда и т.п.);

2) двустороннее расторжение, когда требуется волеизъявление двух сторон договора, то есть предложение одной и согласие второй стороны;

3) судебное расторжение, когда нет права для отказа от договора только по желанию одной стороны и нет согласия обеих сторон. Однако в этом случае требуется не только желание одной стороны расторгнуть договор, но и предусмотренные законодательством обстоятельства.

Односторонний отказ ≠ расторжение договора в одностороннем порядке 

В случае с договором долевого строительства законодатель предусмотрел нестандартный подход, который заключается в двухступенчатой конструкции: 

1) сначала сторонам предлагается договориться о добровольном расторжении договора в течение 30 дней;

2) в случае отсутствия договоренности сторонам предоставляется право в одностороннем порядке отказаться от до-говора.

Дольщик вправе отказаться от договора без всяких условий и немотивированно (в том числе и при отсутствии каких-либо нарушений со стороны застройщика) (ч. 1 п. 19 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2018 г. № 473» (далее — постановление № 156), а право застройщика на прекращение договора ограничено только двумя обстоятельствами нарушения договора со стороны дольщика (ч. 2 п. 19 постановления № 156):

1. Нарушение порядка внесения дольщиком платежей: 

1.1. невнесение дольщиком в полном объеме платежей в течение двух периодов подряд, если оплата производится по графику платежей;

1.2. невнесение дольщиком в полном объеме платежей в течение двух месяцев подряд, если уплата цены производится по справкам застройщика;

1.3. неуплата в полном объеме цены в срок, определенный договором, если уплата осуществляется единовременно.

2. Несогласие дольщика с изменением стоимости:

2.1. в случаях изменения по соглашению сторон проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства;

2.2. по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ;

2.3. в случаях изменения прогнозных индексов цен в строительстве в нормативный срок строительства и дополнительный срок строительства при продлении нормативного срока в установленном законодательством порядке при отсутствии вины застройщика;

2.4. при изменении законодательства об уплате косвенных налогов в указанные сроки, если они оказали влияние на цену договора (цену объекта долевого строительства), если иное не установлено законодательными актами.

Пункты 1.1–2.2 и 2.4 достаточно очевидны и понятны. Можно отметить, что в случае неоплаты незначительной суммы (к примеру, 10 рублей) такое нарушение не будет расценено как существенное для целей прекращения договора, однако неоплата значительной суммы будет являться достаточным условием для расторжения договора. 

Также в пп. 1.1 и 1.2 законодатель акцентирует внимание на невнесении дольщиком «в полном объеме платежей», то есть, исходя из буквального толкования, требуется в течение двух периодов не оплатить весь объем платежей. Частичная оплата дает право на взыскание пени, но не на расторжение договора.

Законодатель не устанавливает императивную возможность продления сроков оплаты по договору ввиду уважительности причин пропуска таких сроков, к примеру, в связи с болезнью, увольнением, переездом, изменением семейного положения и т.д. (отдельно выделено регулирование ситуации смерти дольщика в виде возможности заключения договора на таких же условиях с его наследником (подп. 1.17 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве»)). Однако продление сроков не исключается соглашением сторон.

Самым значимым и вызывающим наиболее спорные ситуации является основание, указанное в п. 2.3, — изменение прогнозных индексов цен в строительстве.

Данное условие императивно, застройщик всегда может изменить стоимость, но ее изменение не может быть произвольным, а подчиняется законодательной формуле (постановление Совета Министров Республики Беларусь от 22.11.2013 № 1006 «Об утверждении Положения о порядке расчета изменения цены договора (цены объекта долевого строительства)») и оформляется в виде специального документа (постановление Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 04.08.2014 № 40 «Об утверждении Методических рекомендаций по применению и заполнению форм расчета изменения цены объекта долевого строительства (цены договора)»).

Даже указание в договоре фразы «цена договора является неизменной» не должно вводить в заблуждение, поскольку это не значит, что такая стоимость не может быть изменена застройщиком. Так, в п. 4.5 типового договора имеется указание «за исключением случаев, предусмотренных договором», а ч. 3 п. 4.5 типового договора предусматривает возможность изменения застройщиком стоимости в одностороннем порядке.

Обоснование изменения цены договора (цены объекта долевого строительства) производится застройщиком путем представления дольщику соответствующих расчетов. Изменение цены договора (цены объекта долевого строительства) с представлением застройщиком дольщику соответствующих расчетов определяется как разница между проиндексированной стоимостью выполненных работ (произведенных затрат) и проиндексированными платежами на строительство объекта долевого строительства, внесенными дольщиком в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь.

Обратите внимание!
Основанием для расторжения договора по инициативе застройщика является рост стоимости в связи с изменением прогнозных индексов цен в строительстве в нормативный срок строительства, а также в дополнительный срок строительства, при продлении нормативного срока в установленном законодательством порядке при отсутствии вины застройщика. При этом должна быть соблюдена процедура уведомления дольщика, выраженная в предоставлении ему расчета по установленной форме.

Таким образом, не являются основанием для расторжения договора все иные причины, к примеру:

  • превышение фактических затрат по сравнению со сметной стоимостью;
  • изменение концепции застройки, проекта;
  • повышение затрат в связи с заменой оборудования;
  • финансовые проблемы застройщика;
  • нарушение срока строительства.

Также не является основанием для расторжения договора изменение прогнозных индексов за пределами нормативного срока, если он не был увеличен в установленном порядке. 

Однако если указанные выше основания наступили не по вине застройщика (к примеру, необходимость изменения проектной документации по причинам, не связанным с действиями застройщика) и в связи с этим нормативный срок строительства увеличен, то изменение стоимости в данный период времени будет считаться законным.

Алгоритм прекращения договорных отношений

В случае, если дольщик решил по каким-либо причинам расторгнуть договор на любой стадии его исполнения (также и при отсутствии причин) либо если застройщик считает, что дольщик допустил нарушение договора в части сроков оплаты или несогласия с изменением стоимости, то алгоритм расторжения договора следующий.

1. Стороны извещают друг друга о досрочном расторжении договора за один месяц в письменной форме (заказным письмом с уведомлением). 

2. Сторонами подписывается акт о расторжении договора в срок не позднее месяца со дня получения такого извещения. При наличии у дольщика обстоятельств, препятствующих в месячный срок подписать акт о расторжении договора, подтвержденных соответствующими документами (листок нетрудоспособности, копия приказа о командировке, об отпуске и др.), этот акт подписывается по истечении указанных обстоятельств, но не позднее 5 дней со дня их истечения. Договор считается расторгнутым после подписания сторонами соответствующего акта.

3. В случае недостижения соглашения о досрочном расторжении договора по истечении пятидневного срока со дня отказа другой стороны от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа с согласием (отказом) о досрочном расторжении договора в срок, установленный в заказном письме, но не ранее 30 дней с даты получения письма, сторона вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, проинформировав об этом другую сторону в письменном виде в трехдневный срок со дня принятия такого решения.

4. В случае расторжения сторонами договора (отказа от исполнения договора в одностороннем порядке) застройщик обязан в течение 3 рабочих дней с даты подписания сторонами соглашения о расторжении договора направить акт о расторжении договора (информацию об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке) в местный исполнительный и распорядительный орган, осуществивший регистрацию данного договора.

5. Местный исполком исключает дольщика из списка, и данный объект долевого строительства становится свободным для регистрации на него договора с другим дольщиком. 

В случае, если дольщик не согласен с инициативой застройщика по расторжению договора, рекомендуем не дожидаться отказа от договора, а оспаривать действия застройщика в судебном порядке с обязательным принятием мер обеспечения в виде запрета застройщику заключать договор на данный объект долевого строительства с другим дольщиком и его регистрацию. Непринятие таких мер дает возможность застройщику заключить договор на этот же объект с иным дольщиком, что в последующем сильно осложнит защиту прав первоначального дольщика.

В случае расторжения договора или отказа одной из сторон от исполнения договора застройщик возвращает дольщику внесенные дольщиком денежные средства в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь. 

212 Shape 1 copy 6Created with Avocode.
Последнее
по теме