Повышение коэффициента для определения арендной платы за незастроенные участки

Порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, установлен Указом Президента Республики Беларусь от 12.05.2020 № 160 «Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» (далее — Указ № 160).

Указом Президента Республики Беларусь от 24.08.2022 № 298 «О налогообложении» (далее — Указ № 298) были внесены изменения в названный порядок. Эти изменения вступят в силу с 1 января 2023 г. Что изменится при определении размера арендной платы?

Лашкевич Максим
Лашкевич Максим

Директор, партнер GRATA International

Парманчук Ангелина
Парманчук Ангелина

Юрист GRATA International 

103 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Содержание:


Повышающий коэффициент 3

Будет применяться повышающий коэффициент 3 к размеру ежегодной арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных в аренду юридическим лицам для строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений) и на которых в течение 3 лет отсутствуют капитальные строения.

Вопрос 1: Что будет пониматься под незастроенными участками?

Понятие содержится в подстрочном примечании к п. 6 Указа № 160, введенном Указом № 298.

Земельными участками, на которых отсутствуют капитальные строения, будут признаваться такие из них, на которых в течение трехлетнего периода с даты принятия решения о предоставлении в аренду:

  • не произведена государственная регистрация создания последнего из возводимых капитальных строений (зданий, сооружений), если они подлежат регистрации;
  • не принято в эксплуатацию последнее из возводимых сооружений и передаточных устройств, если их регистрация не требуется.

Справочно.
Если право аренды возникло не на основании решения, трехлетний срок будет исчисляться с даты государственной регистрации перехода права аренды на него.

Вопрос № 2: Что если объект представляет собой единое строение, возводится очередями, фактически введенный объем уже зарегистрирован как капитальное строение, но строительство объекта в целом еще не завершено?

В данном случае, по нашему мнению, не исключается применение повышающего коэффициента 3, поскольку земельный участок будет признаваться застроенным только тогда, когда будет произведена государственная регистрация создания последнего из возводимых капитальных строений (зданий, сооружений). Полагаем, здесь будет иметь значение не только количество капитальных строений, но и соответствие зарегистрированного объекта технико-экономическим параметрам, предусмотренным в проектной документации. Мы допускаем появление дополнительных разъяснений на эту тему.

Вопрос 3: Влияет ли то, что объект строится с соблюдением нормативных сроков строительства, превышающих 3 года?

Для целей применения повышающего коэффициента 3 нормативные сроки строительства не учитываются, на вопрос применения/неприменения повышающего коэффициента 3 влияет только государственная регистрация и принятие объекта в эксплуатацию (если регистрация не требуется).

Вопрос № 4: Влияет ли на оценку ситуации то, что объект возведен, введен в эксплуатацию, но не зарегистрирован либо производство СМР фактически завершено и осуществляются действия по приемке?

Если объект введен в эксплуатацию, когда государственная регистрация введенного объекта не требуется — повышающий коэффициент 3 не применяется. 

Если регистрация требуется, объект введен в эксплуатацию и не зарегистрирован — повышающий коэффициент 3 применяется. 

Завершение строительства и осуществление действий по приемке не влияют на оценку ситуации, повышающий коэффициент 3 будет применяться.

Вопрос 5: Нужно ли применять повышающий коэффициент, ведь размер арендной платы установлен в договоре аренды?

Повышающий коэффициент 3 применяется юридическими лицами независимо от наличия соглашения об изменении договора аренды земельного участка, которое бы предусматривало изменение размера ежегодной арендной платы за земельный участок.

Вопрос 6: Как применять повышающий коэффициент?

Коэффициент будет влиять на размер арендной платы с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором истек трехлетний период с даты принятия решения о предоставлении земельного участка в аренду  / даты государственной регистрации перехода права аренды на земельный участок; по последнее число последнего месяца квартала, в котором осуществлена государственная регистрация создания последнего из возводимых капитальных строений, подлежащих регистрации / принято в эксплуатацию последнее из возводимых сооружений и передаточных устройств, не требующих регистрации.

Изменения и (или) дополнения в расчеты суммы арендной платы вносятся юридическими лицами не позднее 20-го числа второго месяца квартала, следующего за кварталом, в котором имели место указанные обстоятельства.

Вопрос 7: Как это будут отслеживать?

Для целей контроля применения организациями повышающего коэффициента 3 при расчете арендной платы ГУП «Национальное кадастровое агентство» будет ежегодно, начиная с 1 января 2023 г., представлять в электронном виде:

  • в МНС — сведения о таких земельных участках, предоставленных в аренду юридическим лицам;
  • в местные исполкомы, администрации СЭЗ — сведения о таких земельных участках, предоставленных в аренду индивидуальным предпринимателям и гражданам.

Информация будет подготавливаться ГУП «НКА» с использованием данных Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, содержащего информацию обо всем зарегистрированном на территории Беларуси недвижимом имуществе.

Отмена льгот

На сегодняшний день п. 5 Положения о порядке определения, исчисления и уплаты арендной платы, утвержденного Указом № 160, содержит обширный перечень льгот, при которых юридическими лицами не исчисляется и не уплачивается арендная плата. В частности, это земельные участки, занятые материальными историко-культурными ценностями, не используемыми в предпринимательской деятельности, участки зарегистрированных религиозных организаций (объединений), участки научных организаций и научно-технологических парков, участки, занятые физкультурно-спортивными сооружениями, являющимися основными базами подготовки национальных и сборных команд Республики Беларусь по видам спорта, и т.п.

Справочно.
С комментарием к Указу Президента Республики Беларусь от 12.05.2020 № 160 можно ознакомиться по короткой ссылке clck.ru/32hPdJ.

С 1 января 2023 г., если будут иметься основания для применения названного выше повышающего коэффициента, арендаторы таких участков утратят право на применение льгот по арендной плате и будут уплачивать ее в обычном порядке с применением коэффициента, кроме единственного случая: льгота будет сохранена для земельных участков резидентов СЭЗ, предоставленных им после регистрации в качестве таковых для строительства объектов в границах СЭЗ.

Рекомендации
Рекомендуем арендаторам земельных участков для строительства контролировать:
1) завершено ли строительство, имеется ли подписанный и утвержденный акт приемки в эксплуатацию;
2) в случае, если объект относится к недвижимому имуществу и подлежит регистрации — произведена ли регистрация, получено ли свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации;
3) если трехлетний период истекает — по мере возможности постараться завершить строительство на участке. Допускаем, что в некоторых случаях будет целесообразно рассматривать в том числе вариант внесения изменений в проектную документацию для исключения строительства объектов, на строительство которых в обозримом будущем не найдется достаточных денежных средств;
4) если трехлетний период истек — своевременно учесть применение коэффициента при направлении расчета по арендной плате за земельные участки в налоговый орган, не дожидаясь обнаружения ими необходимости применения такого коэффициента на основании данных из ГУП «НКА» с начислением санкций за уплату арендной платы не в полном объеме;
5) если государственная регистрация создания капитального строения/принятие его в эксплуатацию произведены после истечения трехлетнего периода — своевременно уведомить налоговый орган для прекращения применения повышающего коэффициента.

103 Shape 1 copy 6Created with Avocode.