Содержание:

Вопрос 1: Какие условия необходимо соблюсти, чтобы местный орган принял положительное решение о предоставлении земельного участка, границы которого не определены?
Вопрос 2: Изменение целевого назначения влечет за собой изменение функционала участка (с производственной зоны на общественно-деловую), и требуется изменение ПДП/генплана. Остаются ли препятствия к изменению целевого назначения?
Вопрос 3: Есть два смежных участка с нефиксированными границами. Один землепользователь установил забор, второй не согласен с ним. Что делать?
Вопрос 4: При разделе земельного участка требуется минимальная инженерная и транспортная инфраструктура. Что входит в этот минимум и как его подтвердить?
Вопрос 5: Какие объекты при изъятии земельных участков можно отнести к объектам для государственных нужд? При изъятии участков для государственных нужд нужно ли брать у владельца письменное согласие?
Вопрос 6: Как правильно изъять земельный участок под один построенный многоэтажный жилой дом, если отвод земельного участка произведен под целый микрорайон 24 га сроком на 56 месяцев?
Вопрос 7: В силу ст. 3 новой редакции КоЗ факт возведения, реконструкции капитального строения (здания, сооружения) может подтверждаться сведениями, внесенными до вступления в силу настоящей статьи (в земельно-кадастровую или иную документацию и пр.). С учетом такой формулировки может ли быть подтвержден факт самовольного занятия земельного участка до 01.09.2022 сведениями о наличии строения за пределами земельного участка согласно публичной кадастровой карте и снимкам Google-карты, выполненным на дату до 01.09.2022?

Вопрос 1: Какие условия необходимо соблюсти, чтобы местный орган принял положительное решение о предоставлении земельного участка, границы которого не определены?

Ответ: В настоящее время порядок изъятия и предоставления земельного участка установлен соответствующим Положением о порядке изъятия и предоставления земельных участков (далее – Положение), утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 (далее – Указ № 667). По имеющимся данным, Положение, которое будет утверждено Советом Министров Республики Беларусь к моменту вступления в силу новой редакции Кодекса Республики Беларусь о земле (далее – КоЗ), в целом сохранит подходы по вопросам изъятия и предоставления участков, установленные в Указе № 667.

Полагаем, что в вопросе рассматривается ситуация, при которой отличаются границы земельного участка, предоставление которого является необходимым исходя из разработанной проектно-сметной документации, от границ, отраженных в ранее согласованной копии земельно-кадастрового плана (части плана) с нанесенными границами земельного участка по предполагаемому месту размещения земельного участка, включенной в состав земельно-кадастровой документации по предварительному согласованию места размещения земельного участка.

При этом будет иметь значение, соблюдается ли первоначально согласованный размер земельного участка или нет. Если в ходе проектирования выяснится, что размер участка, который был предварительно согласован, недостаточен и требуется дополнительный участок, размер которого превышает 10 % размера первоначального земельного участка, либо вне зависимости от размера превышения при изъятии и предоставлении из сельскохозяйственных земель сельскохозяйственного назначения, лесных земель лесного фонда (природоохранных, рекреационно-оздоровительных и защитных лесов) для целей, не связанных с назначением этих земель, будет являться необходимой процедура согласования места размещения дополнительного земельного участка.

Граница, указанная во включенной в земельно-кадастровую документацию копии плана, не является обязывающей при разработке проекта отвода. Участок предоставляется в границах, определяемых на основании согласованного с территориальным подразделением архитектуры и градостроительства генерального плана объекта строительства с проектируемыми инженерными сетями, подготовленного в ходе производства проектно-изыскательских работ.

Если же в вопросе имелось в виду несоответствие фактического землепользования с границами участка, указанными в проекте отвода, то будет иметь место самовольное занятие части земельного участка. Эти вопросы подлежат разрешению в порядке, установленном ст. 3 Закона Республики Беларусь от 18.07.2022 № 195-З «Об изменении кодексов» (далее – Закон № 195-З), если самовольное занятие части земельного участка было зафиксировано до 01.09.2022, либо в порядке, установленном ст. 223 ГК.

Вопрос 2: Изменение целевого назначения влечет за собой изменение функционала участка (с производственной зоны на общественно-деловую), и требуется изменение ПДП/генплана. Остаются ли препятствия к изменению целевого назначения?

Ответ: Новая редакция КоЗ сохранила подходы к изменению целевого назначения участков, которые сформированы на практике в настоящее время. Положение о порядке изменения целевого назначения земельных участков, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.12.2011 № 1780, называет несоответствие градостроительным регламентам в качестве одного из оснований для отказа в изменении целевого назначения.

Соответственно, если градостроительные нормы не соблюдаются (например, если есть проект детальной планировки, согласно которому в данном месте не может быть деловых объектов, а могут быть, например, только производственные объекты или жилье), то по новой редакции КоЗ вопрос изменения целевого назначения тоже не будет решаться.

В данном случае необходимо вести работу с исполкомом, который являлся заказчиком разработки градостроительной документации, чтобы при ее следующей корректировке при наличии объективной возможности аспекты с новым назначением интересующей инвестора части территории были учтены, с предварительной проработкой желаемой функции с разработчиком градостроительного проекта. В том случае, если новая функция территории участка инициатора будет больше удовлетворять интересам населения или лучше увязываться с иными размещенными на территории градостроительного проекта объектами, внесение изменений будет являться возможным. Вместе с тем не следует забывать о том, что любые изменения в градостроительную документацию представляют собой длительный процесс без заранее прогнозируемого результата.

Вопрос 3: Есть два смежных участка с нефиксированными границами. Один землепользователь установил забор, второй не согласен с ним. Что делать?

Ответ: Полагаем, что нужно первым обращаться за установлением фиксированной границы. Фиксированная граница земельного участка имеет приоритет перед нефиксированной (ст. 12 новой редакции КоЗ). Если у обоих земельных участков нефиксированная граница, то доказать, где должен быть забор, проблематично в связи с тем, что восстановление такой границы на местности не производится. При установлении фиксированной границы можно использовать материалы и документы, которые были подготовлены ранее.

Кроме этого, можно обращаться за рассмотрением земельных споров, начав с исполнительного комитета. Этот процесс является индивидуальным, так как и исполком, и суд готовы принимать во внимание достоверные документы, составленные ранее (например, договор о предоставлении участка в бессрочное пользование, геодезическая съемка, план-схема земельного участка, подготовленная для технического паспорта объекта). Далее следует рассматривать вопрос в порядке земельного спора. Под новую редакцию КоЗ будет разработано отдельное положение о разрешении земельных споров.

Вопрос 4: При разделе земельного участка требуется минимальная инженерная и транспортная инфраструктура. Что входит в этот минимум и как его подтвердить?

Ответ: Реализация возможностей, заложенных в КоЗ, зависит от местных исполкомов. Сегодня законодательство не содержит четких критериев, когда раздел земельного участка возможен, а когда – нет.

Базовые критерии устанавливаются СН 3.01.03-2020 «Планировка и застройка населенных пунктов». Если говорить упрощенно, то среди них, например, количество единиц жилых помещений на 1 га зависит от плотности застройки, длины подъездных путей, обеспеченности парковочными местами, нагрузки на инженерные сети. От количества жилой площади на территории зависит количество коек в учреждениях здравоохранения, мест в детских дошкольных учреждениях и т.п. Эти показатели могут уточняться при разработке градостроительных проектов.

Соответственно, можно предположить, что возможность осуществления раздела, скорее всего, будет определять территориальное подразделение архитектуры и градостроительства совместно с организациями, эксплуатирующими инженерные сети. Возможно, будет требоваться подтверждение разработчиков градостроительных проектов (например, УП «Минскградо», УП «БЕЛНИИПГРАДОСТРОИТЕЛЬСТВА» и др.) в виде специализированной градостроительной информации или в иных формах.

В развитие новой редакции КоЗ порядок раздела и слияния земельных участков будет определен Советом Министров. Допускаем, что этим постановлением будут регулироваться в том числе требования, при соблюдении которых раздел будет являться возможным.

Вопрос 5:Какие объекты при изъятии земельных участков можно отнести к объектам для государственных нужд? При изъятии участков для государственных нужд нужно ли брать у владельца письменное согласие?

Ответ: Как правило, изъятие для государственных нужд связано с реализацией инвестиционных договоров, соглашений о государственно-частном партнерстве, государственной схемы комплексной территориальной организации Республики Беларусь, схем комплексной территориальной организации областей и иных административно-территориальных и территориальных единиц, генеральных планов городов и иных населенных пунктов, градостроительных проектов детального планирования, схем землеустройства районов (ст. 1 КоЗ).

Письменное согласие землепользователя нужно получать, когда изъятие производится не в связи с государственными нуждами. Для государственных нужд в порядке, предусмотренном Указом Президента Республики Беларусь от 02.02.2009 № 58 «О некоторых мерах по защите имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд» – для сноса жилых объектов и Указом № 667 – для сноса всех иных объектов, производится уведомление собственников о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд и сносе расположенных на нем объектов недвижимого имущества. Это решение направляется заказным письмом заинтересованным лицам в течение 3 рабочих дней с момента его принятия и может быть обжаловано ими в судебном порядке в двухмесячный срок со дня его вынесения.

Вопрос 6:Как правильно изъять земельный участок под один построенный многоэтажный жилой дом, если отвод земельного участка произведен под целый микрорайон 24 га сроком на 56 месяцев?

Ответ: В данном случае по заявлению застройщика может производиться процедура формирования земельного участка для обслуживания конкретного многоквартирного жилого дома, возведение которого завершено.

Как правило, такие действия застройщик производит параллельно с приемкой жилого дома в эксплуатацию.

Решением местного исполкома на основании подготовленного организацией по землеустройству дела будет создан земельный участок, а площадь участка для строительства микрорайона будет уменьшена с изменением его границы. Далее будет необходимо осуществить регистрацию изменения существующего участка и создания сформированного участка, после чего, при условии, что жилой дом принят в эксплуатацию, можно передавать его товариществу собственников либо иному уполномоченному лицу для содержания и обслуживания недвижимого имущества совместного домовладения. В последующем такое лицо может обратиться в исполком для передачи прав на земельный участок от застройщика.

В том случае, если в жилом доме возникнут отношения по совместному домовладению, жилой дом, возведение которого завершено, будет передан уполномоченному лицу для содержания и обслуживания недвижимого имущества совместного домовладения, такое лицо может обратиться в исполком с заявлением об изъятии из земель застройщика и предоставлении ему земельного участка для обслуживания определенного жилого дома.

Вопрос 7: В силу ст. 3 новой редакции КоЗ факт возведения, реконструкции капитального строения (здания, сооружения) может подтверждаться сведениями, внесенными до вступления в силу настоящей статьи (в земельно-кадастровую или иную документацию и пр.). С учетом такой формулировки может ли быть подтвержден факт самовольного занятия земельного участка до 01.09.2022 сведениями о наличии строения за пределами земельного участка согласно публичной кадастровой карте и снимкам Google-карты, выполненным на дату до 01.09.2022?

Ответ: Публичная кадастровая карта – геоинформационная система, предназначенная для ознакомления землепользователей, иных заинтересованных лиц с пространственными и другими данными из реестров и регистров государственного земельного кадастра (единого реестра административно-территориальных и территориальных единиц Республики Беларусь, единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, реестра цен на земельные участки, регистра стоимости земель, земельных участков), а также с иными пространственными данными по согласованию с их правообладателями.

Исходя из определения, а также целей применения публичной кадастровой карты, названных в постановлении Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 29.08.2016 № 16 «О некоторых вопросах ведения единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», она содержит информацию, касающуюся зарегистрированных земельных участков, а не о самовольно занятых землях. Информация же о границах капитальных строений и их связи с границами зарегистрированных земельных участков содержится недостаточно точная, сформирована путем оцифровки общедоступных карт либо использования их в качестве дополнительных слоев, процедура точного геокодирования с размещением и привязкой к координатам земельных участков не производилась.

В связи с этим есть сомнения, что указанные скриншоты либо данные из публичных картографических сервисов будут являться достаточным основанием для подтверждения факта самовольного занятия, поскольку из них не видно, кем и когда произведено самовольное занятие.

Поскольку самовольное занятие земельного участка представляет собой административное правонарушение, по нашему мнению, документами, подтверждающими выявление этих фактов до 01.09.2022, должны являться документы, связанные с началом, ведением, завершением административного процесса в отношении виновного лица.

Кроме этого, подстрочный комментарий к абз. 5 ч. 7 п. 2 ст. 3 Закона № 195-З требует наличия подтвержденного факта возведения, реконструкции капитального строения (здания, сооружения). Это может подтверждаться сведениями, внесенными до 01.09.2022 в земельно-кадастровую или иную документацию, реестр характеристик недвижимого имущества, либо принятым до названной даты решением в отношении самовольной постройки, или о предоставлении земельного участка, или о разрешении строительства объекта, либо протоколом об административном правонарушении или постановлением о наложении административного взыскания, иными материалами, относящимися к административному правонарушению, оформленными до 22.07.2022.