Вопрос 1: Дольщиком утеряны платежные документы ‒ квитанции об оплате за строительство квартиры. Также предыдущим застройщиком учитывались суммы внесенных денежных средств по договору перевода долга и курсовые разницы (договор заключен в иностранной валюте).

Какие документы необходимо истребовать новому застройщику у предыдущего застройщика для подтверждения внесенных денежных средств дольщиком?

Возможно ли не учитывать внесенные денежные средства дольщика при неполучении подтверждающих документов, а также курсовые разницы?

Ответ: В п. 10 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 10.11.2014 № 1056 «Об утверждении Положения о случаях и порядке замены застройщика при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства» указано, что дольщики и прежний застройщик подтверждают копиями платежных документов внесение (направление) средств на строительство не завершенного строительством объекта строительства. Под платежными документами следует понимать квитанции, платежные поручения, ордера и т.п.

Расписку директора о получении денежных средств не следует считать платежным документом.

Сложности возникают в случаях, когда деньги поступали не напрямую на специальный счет застройщика, а на иных лиц – генподрядчика, субподрядчика, товарищество и т.д., через переводы долга, возложение обязательства на третье лицо и пр.

По императивному требованию деньги должны поступать на специальный счет (кроме прибыли). Если есть бесспорное подтверждение, что дольщик уплачивал денежные средства подрядной организации по строительству этого объекта и подрядная организация выполнила работы, которые зачтены уплаченными суммами, то, скорее всего, при наличии спора суд признает это платежами по договору. Если же денежные средства уплачивались подрядчикам на иные объекты, то, вероятнее всего, суд признает, что оплаты по договору не было.

Учет курсовых разниц законодательством не предусмотрен, и в одном из судебных дел суд не принимал во внимание курсовые разницы.

Вопрос 2: У застройщика имеется проектная документация, архитектурно-планировочное задание (далее – АПЗ) от 01.03.2019, остальная разрешительная документация – после 01.01.2021.

В рамках действия какого нормативного правового акта (Указа Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» или Указа Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве») необходимо заключать договоры создания объекта долевого строительства?

Ответ: Перечень разрешительной документации, выдаваемой заявителю, зависит от способа предоставления земельного участка и вида строительства (п. 4 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223 «О некоторых мерах по совершенствованию архитектурной и строительной деятельности»).

Кроме АПЗ требуются:

технические условия;
технические требования;
решение исполкома о разрешении строительства объекта / решение исполкома о разрешении проведения проектных и изыскательских работ, строительства объекта.

В данном случае разрешительная документация должна считаться полученной с момента получения всего комплекта, а не его части.

Вопрос 3: В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве» (далее – Указ № 473) денежные средства возвращаются застройщиком по источникам финансирования пропорционально суммам средств, внесенных на строительство объекта долевого строительства.

Рассмотрим пример. Цена договора – 120 000 руб. Дольщик оплатил всю цену договора. Оплачено 89 800 руб. – кредит в рамках действия Указа Президента Республики Беларусь от 04.07.2017 № 240 «О государственной поддержке граждан при строительстве (реконструкции) жилых помещений», семейный капитал – 24 000 руб., собственными средствами – 6200 руб.

После определения фактической стоимости объекта долевого строительства получаем цену 115 000 руб. К возврату – 5000 руб. Можно ли вернуть все 5000 руб. гражданину на счет или необходимо вернуть часть денежных средств на кредит, часть – на семейный капитал и небольшой остаток – гражданину?

Предусмотрена ли ответственность застройщика при неправильном возврате?

Ответ: Вопрос о возврате средств разрешен в п. 4.5 типовой формы договора создания объекта долевого строительства (постановление Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2018 г. № 473», далее – постановление № 156):

«Денежные средства в случае, указанном в части шестой настоящего подпункта, возвращаются застройщиком со специального и текущего (расчетного) банковских счетов по источникам финансирования пропорционально суммам средств, внесенных на строительство объекта долевого строительства, в двухмесячный срок после приемки в эксплуатацию объекта строительства.

Со специального счета, открытого для перечисления средств льготных кредитов, осуществляется возврат неиспользованных средств льготных кредитов открытому акционерному обществу «Сберегательный банк «Беларусбанк» на погашение задолженности по льготным кредитам».

Условие типового договора изложено императивно, следовательно, возвращать средства необходимо именно по источникам финансирования.

Ответственность за неисполнение или несвоевременное исполнение застройщиком, заказчиком обязательств по договору предусмотрена п. 2 ст. 13.5 КоАП (наложение штрафа на индивидуального предпринимателя или юридическое лицо в размере до 25 базовых величин).

Формально на застройщике лежит обязанность вернуть деньги, неисполнение этого требования может быть расценено как неисполнение договора.

Вопрос 4: При определении цены договора затраты по эксплуатации жилого помещения до передачи дольщику не определены. Однако договором создания объекта долевого строительства предусмотрена обязанность внесения коммунальных платежей дольщиком. Является ли это достаточным основанием при рассмотрении судебного спора по оплате коммунальных платежей в пользу застройщика?

Ответ: Типовым договором обязанность внесения коммунальных платежей не определена.

Обязанность дольщика – уплатить определенную договором цену (цену объекта долевого строительства) и принять указанный объект в порядке, установленном договором.

Согласно ст. 29 Жилищного кодекса Республики Беларусь:

собственники жилых и (или) нежилых помещений, члены организаций застройщиков, дольщики, заключившие договоры, предусматривающие передачу им во владение и пользование объектов долевого строительства, а в случаях, предусмотренных договорами найма, аренды, финансовой аренды (лизинга) жилых помещений или законодательными актами, - наниматели, арендаторы, лизингополучатели жилых помещений обязаны вносить плату за жилищно-коммунальные услуги и возмещать расходы на электроэнергию;
обязанность по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги и возмещению расходов на электроэнергию в соответствии с договорами на оказание жилищно-коммунальных услуг, договорами на управление общим имуществом совместного домовладения, а также в случаях, предусмотренных законодательными актами, и в случае, предусмотренном ч. 1 п. 5 настоящей статьи, возникает:

– у собственника жилого и (или) нежилого помещений – со дня возникновения права собственности на эти помещения;

– у нанимателя, арендатора, лизингополучателя жилого помещения, дольщика, заключившего договор, предусматривающий передачу ему во владение и пользование объекта долевого строительства, - со дня заключения договоров найма, аренды, финансовой аренды (лизинга) жилого помещения, договора, предусматривающего передачу дольщику во владение и пользование объекта долевого строительства;

– у члена организации застройщиков – со дня ввода жилого дома в эксплуатацию.

Вопрос 5: Дольщик отказывается подписать акт приемки-передачи до устранения всех замечаний. Обязан ли застройщик устранить замечания, отраженные в простом письменном обращении (не в акте приемки-передачи)? Каким образом можно принудить дольщика подписать акт приемки-передачи? Возможно ли указать в договоре пункт, предусматривающий, например, безусловное подписание акта:

«В случае неподписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства, являющегося приложением 3 к настоящему договору, в течение трех месяцев с даты получения справки для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства акт приемки-передачи объекта долевого строительства направляется дольщику по почте заказным письмом с уведомлением.

В случае неполучения ответа (возражений) от дольщика по истечении пяти дней со дня получения письма акт приемки-передачи объекта долевого строительства считается подписанным дольщиком без замечаний».

Ответ: Понудить дольщика подписать акт нельзя. Можно зафиксировать отказ дольщика от подписания акта. Возможность направления акта по почте не исключена, это можно предусмотреть в разделе 9 типовой формы договора. Вместе с тем следует отметить, что акт приемки-передачи должен отражать совершаемое действие по передаче объекта, поэтому целесообразнее предусмотреть такой порядок, из которого будет усматриваться, что застройщик вызывал дольщика для приемки объекта. В случае неявки объект поступает во владение дольщика даже с направленным по почте актом (приложить ключи от объекта), так как застройщик выполнил достаточные действия по передаче объекта.

Направление дольщиком письма с изложением недостатков объекта будет расценено судом как несогласие дольщика с качеством объекта, независимо от того, подписан акт или нет.

Вопрос 6: Гарантийный срок на объект долевого строительства установлен в течение 5 лет. Дольщик продает построенный объект долевого строительства другому лицу. Распространяются ли гарантийные обязательства застройщика на нового собственника?

Ответ: Исходя из п. 18 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156, при осуществлении долевого строительства гарантийный срок устанавливается для объекта долевого строительства.

ГК предусматривает основания прекращения обязательств. Ни ГК, ни специальными актами не установлено прекращение гарантийного обязательства застройщика при смене собственника объекта. В связи с этим полагаем, что гарантийные обязательства распространяются и на нового собственника.

Вопрос 7: В соответствии с Указом № 473 застройщик обязан не позднее чем за 7 календарных дней до начала заключения договоров опубликовать проектную декларацию с информацией о себе, объекте строительства, порядке приема и регистрации заявлений на заключение договоров не менее чем в одном государственном печатном издании. Согласно постановлению № 156 в случае невозможности заключения договоров на ранее задекларированные объекты долевого строительства застройщик вправе не ранее чем через 30 календарных дней опубликовать новую проектную декларацию или изменения к предыдущей проектной декларации, изменив цену объектов долевого строительства за счет уменьшения размера прибыли.

Необходимо ли ждать 7 дней после опубликования изменения к декларации для заключения договоров по новой стоимости или достаточно указать срок начала приема документов по новой стоимости, например, на следующий день после выхода изменения к проектной декларации?

Ответ: Полагаем, что в данном случае норму подп. 1.6 п. 1 Указа № 473 необходимо оценивать как общее правило, которым устанавливается обязанность заключать договоры не ранее 7 дней с момента опубликования проектной документации, под которой следует понимать любую проектную документацию (как первоначальную, так и новую).

Норма постановления № 156 о новой проектной документации определяет лишь срок опубликования новой проектной документации, но не изменяет общего правила, что договоры должны заключаться не ранее 7-дневного срока с момента опубликования любой проектной документации (как первоначальной, так и новой).

Вопрос 8: Обязан ли застройщик вернуть денежные средства, не использованные на цели строительства, без подписания дополнительного соглашения (без изменения условий договора)? Как правильно поступить застройщику в данной ситуации?

Ответ: Исходя из положений п. 4.5 типового договора срок возврата средств исчисляется в течение двух месяцев после приемки объекта в эксплуатацию и не зависит от подписания дольщиком дополнительного соглашения.

Застройщик в этой ситуации не может обязать дольщика подписать дополнительное соглашение, обязанность возвратить деньги возникает не из дополнительного соглашения (как нового условия договора), а из императивного правила действующего договора.

Вопрос 9: Возможно ли вносить изменения (или дополнения) в типовую форму договора, утвержденную постановлением № 156, например, в раздел «Ответственность сторон»?

Ответ: Типовая форма не предусматривает возможность изменения раздела 8 договора об ответственности сторон. Однако дополнительную ответственность, которая не противоречит разделу 8 типовой формы, допускается предусмотреть в разделе 9 договора «Дополнительные положения».

Вопрос 10: Вправе ли местный исполнительный орган отказать в регистрации договора создания объекта долевого строительства по причинам, не предусмотренным Указом № 473?

Ответ: Исходя из буквального толкования государственный орган имеет исчерпывающий перечень оснований для отказа, и такой перечень не подлежит расширительному толкованию. Однако если объективно договор не может быть заключен, например, отсутствует объект согласно проектной документации или госоргану известно о планируемой процедуре замены застройщика, то государственный орган может сослаться на общую норму о принципах местного управления, что решения и действия государственного органа должны быть законными. Совершение же сомнительной регистрации не отвечает такому принципу.

1437

Долевое строительство: разбираем актуальные вопросы