Содержание:
В настоящей статье рассмотрим правовые отношения застройщика и инвестора (дольщика) в долевом строительстве, которые регулируются Указом Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве» (далее — Указ № 473), а также порядок заключения договора, его основные условия, возможности и ограничения.
Правовое регулирование
1. Указ № 473, который вступил в законную силу 13 марта 2019 г. При этом в соответствии с п. 4 Указа № 473 его действие не распространяется на объекты строительства, разрешительная документация на строительство которых выдана до вступления его в силу.
2. Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2018 г. № 473» (далее — постановление № 156), которым утверждены:
Важно.
Объекты строительства, разрешительная документация на строительство которых выдана до вступления в силу Указа № 473, регулируются Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь».
Порядок заключения договора
Привлечение денежных средств дольщиков для строительства осуществляется застройщиками на основании договоров создания объектов долевого строительства, заключаемых застройщиками по форме Типового договора.
Заключение договоров долевого строительства по форме, отличной от формы Типового договора, не допускается.
Важно.
Типовая форма договора создания объекта долевого строительства (далее – Типовой договор) утверждена постановлением № 156. Также данным постановлением утверждено Положение о порядке заключения договоров долевого строительства.
В соответствии с подп. 1.7 п. 1 Указа № 473 после подписания сторонами договора застройщик в течение 3 рабочих дней представляет два экземпляра такого договора в местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший разрешительную документацию на строительство, для регистрации. Договор считается заключенным с даты его регистрации.
В течение 3 рабочих дней с даты регистрации договора застройщик высылает заказным письмом один экземпляр зарегистрированного договора дольщику или вручает его лично под подпись.
Справочно.
Регистрация договора осуществляется местным исполнительным и распорядительным органом бесплатно путем проставления отметки о регистрации на каждом экземпляре такого договора.
Решение об отказе в регистрации договора может быть принято в случае отсутствия в нем существенных условий, предусмотренных в ч. 6 подп. 1.7 п. 1 Указа № 473, а также при наличии регистрации действующего договора на этот же объект долевого строительства.
Существенные условия договора и их возможные корректировки
Несмотря на утверждение Типовой формы договора, по усмотрению сторон в договор могут быть включены иные дополнительные условия, что прямо предусмотрено подп. 1.7 п. 1 Указа № 473. Здесь важно отметить, что по соглашению сторон допускается включение в договор дополнительных условий, которые не предусмотрены Типовым договором, но не допускается исключение из него условий, которые в нем содержатся.
На примере существенных условий договора долевого строительства попробуем разобраться, какие корректировки можно внести в Типовой договор и в каких пределах.
Существенные условия договора:
1. Определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, подлежащего строительству и передаче дольщику, с указанием особенностей строительства, характеристики объекта и сведений о полном или частичном выполнении отделочных работ.
2. Реквизиты банка и номер специального счета, на который зачисляются денежные средства льготных кредитов.
3. Реквизиты банка и номер специального счета, на который зачисляются денежные средства на строительство объекта долевого строительства и оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства.
4. Реквизиты банка и номер текущего (расчетного) банковского счета, на который зачисляются денежные средства на оплату прибыли застройщика.
5. Срок исполнения обязательств по договору.
Данный срок должен соответствовать нормативному сроку строительства объекта, определенному проектной документацией. Указывать сроки строительства, отличные от нормативных сроков строительства, тем более в большую сторону, не допускается.
6. Стоимость строительства 1 квадратного метра общей площади объекта долевого строительства.
Такая стоимость должна быть выражена в белорусских рублях. Указывать стоимость в привязке к иностранной валюте (в эквиваленте) не допускается.
7. Цена договора (цена объекта долевого строительства).
Должна быть выражена только в белорусских рублях, без привязки к иностранной валюте. Также стороны могут заключить договор о неизменной (на период действия договора) цене договора, включающей затраты застройщика на строительство объекта долевого строительства, затраты, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимые на стоимость строительства, и прибыль застройщика (абз. 4 п. 2 Положения о порядке заключения договора долевого строительства).
При этом исключаются случаи, когда изменение цены договора допускается по соглашению сторон при изменении проектной документации в отношении финансируемого объекта; по ходатайству дольщика об отказе в оказании услуг, выполнении работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ.
Данные изменения в последующем должны оформляться дополнительным соглашением к договору, содержащим обоснованный расчет по изменению цены договора (ч. 2 подп. 4.5 п. 4 Типового договора). При этом если у дольщика в процессе строительства возникнет желание отказаться от каких-либо работ, цена договора корректируется.
8. Размер и порядок внесения дольщиком денежных средств.
В договоре может быть предусмотрена как единовременная оплата объекта долевого строительства, так и поэтапная. При этом в случае строительства объекта с использованием господдержки платежи осуществляются поэтапно на основании ежемесячно представляемых справок застройщика (ч. 2, 3 п. 3 Положения о порядке заключения договоров долевого строительства).
9. Гарантийный срок на объект долевого строительства.
Данный срок не может быть менее срока, установленного в договоре строительного подряда, а также менее 5 лет.
10. Права и обязанности сторон.
Исключать права и обязанности, предусмотренные в Типовом договоре, не допускается.
11. Порядок изменения условий договора.
Изменять по соглашению сторон условия и порядок изменения договора, установленные императивными нормами законодательства, запрещено.
12. Обязательство застройщика передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических нормативных правовых актов, проектной, иной документации и другим обязательным требованиям.
13. Порядок приемки-передачи объекта долевого строительства.
14. Основания расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения.
15. Порядок возврата денежных средств дольщику в случае неисполнения обязательств или расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения (отказа одной из сторон от исполнения договора).
16. Ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору.
Размер ответственности застройщика перед дольщиком, выполнившим в полном объеме свои договорные обязательства, за нарушение сроков исполнения обязательств по договору в части передачи дольщику объекта долевого строительства может быть увеличен по соглашению сторон (п. 8.1 Типового договора). Уменьшение ответственности по соглашению сторон и корректировка условий договора в этой части не допускаются.
Таким образом, корректировка Типового договора долевого строительства возможна только в части его диспозитивных норм, а также внесения в него по соглашению сторон дополнительных условий, которые улучшают правовое положение дольщика.
Подводя итог, отмечу, что, несмотря на наличие утвержденной законодательством формы типового договора долевого строительства, при заключении сторонами договора целесообразно проверить наличие существенных условий и соответствие договора Типовой форме. Такие действия необходимы во избежание отказа местного исполнительного и распорядительного органа в регистрации договора и, как следствие, признания его незаключенным либо недействительным ввиду несоответствия требованиям законодательства.
