Консервация объекта незавершенного строительства — приостановление строительства на срок свыше 3 месяцев, оформленное в установленном порядке и влекущее за собой расторжение договора, на основании которого осуществлялось строительство. О том, какие основания существуют для проведения консервации, какова роль дольщика в этом процессе, как происходит государственная регистрация объекта недвижимости, читайте ниже.
Содержание:
В силу требований законодательства принятие решения о приостановлении строительства и о консервации незавершенного объекта строительства относится к компетенции заказчика (застройщика).
А как быть, если объект строительства финансируется полностью либо в части не за счет собственных средств заказчика (застройщика), а с привлечением денежных средств дольщика?
Пунктом 5 ст. 62 Закона № 300-З установлены требования, наличие которых необходимо для принятия решения о консервации объекта. К ним относятся:
1) выявление в ходе строительства несоответствия проекта обязательным для соблюдения требованиям ТНПА;
2) выявление дефектов в проектной документации, требующих ее существенного изменения;
3) отсутствие у заказчика, застройщика средств для дальнейшего финансирования строительства;
4) невозможность обеспечения строительства строительными материалами и оборудованием в установленные договором сроки;
5) иные основания, предусмотренные законодательством или договором строительного подряда.
Решения о консервации принимаются Советом Министров Республики Беларусь или уполномоченным им органом либо местными исполнительными и распорядительными органами — по объектам незавершенного строительства, возводимым за счет средств республиканского или местных бюджетов, а по другим объектам незавершенного строительства — иными заказчиками, застройщиками.
С учетом отсутствия нормативного регулирования участия в долевом строительстве законодательство не содержит положений, прямо устанавливающих специфику консервации, как и возможности расширить перечень обстоятельств, влекущих консервацию, путем их установления в договоре долевого строительства.
По нашему мнению, в договоре целесообразно предусматривать порядок проведения консервации, права и обязанности сторон, а именно:
1) вопросы уведомления о принятом решении и сроки его направления;
2) возможность инициирования консервации дольщиком;
3) вопросы составления акта о консервации, регистрации и передаче объекта незавершенного строительства дольщику вместе с проектной и исполнительной документацией;
4) договоренности сторон о правах на земельные участки.
В соответствии с п. 7 ст. 62 Закона № 300-З заказчиком, застройщиком или подрядчиком в течение 14 дней со дня принятия решения о консервации объекта незавершенного строительства составляются:
1) акт о консервации объекта незавершенного строительства с указанием в нем сметной стоимости объемов выполненных строительных работ до момента консервации, к которому прилагаются ведомости на неиспользованные строительные материалы и несмонтированное оборудование;
2) перечень работ и затрат, необходимых для обеспечения сохранности законсервированного объекта незавершенного строительства или его конструктивных элементов.
Справочно.
Форма указанных документов ус-тановлена ТКП 45-1.03-165-2009 (02250) «Консервация строящихся объектов. Правила проведения» (далее — ТКП).
Вместе с тем с учетом последних изменений ТКП не содержит указания на обязательность применения этих форм. В большинстве случаев используются формы, установленные ТКП, но с учетом содержания ст. 10 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности» на практике возможна самостоятельная разработка и утверждение заказчиком (застройщиком) формы акта о консервации как первичного учетного документа, с соблюдением требований к первичным учетным документам, предъявляемым в соответствии с упомянутой нормой.
Для обеспечения соблюдения прав и интересов дольщика при консервации не завершенного строительством объекта возможно включение в текст условий о том, что заказчик (застройщик) при утверждении формы акта о консервации обязуется включить представителя дольщика в перечень лиц, ответственных за правильность оформления хозяйственной операции, и уведомить дольщика о необходимости явки для подписания акта.
Согласно ст. 3 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) незавершенные законсервированные капитальные строения (далее — НЗКС) подлежат государственной регистрации по установленным им правилам в качестве объектов недвижимости.
Гипотетически можно пытаться законсервировать и передать дольщику такой выполненный объем СМР, который будет соответствовать требованиям п. 5.2 ТКП, но при этом не будет рассматриваться в качестве НЗКС согласно ст. 1 Закона о регистрации.
Применительно к случаям финансирования объекта незавершенного строительства с привлечением средств лиц, не являющихся заказчиком (застройщиком), регламентом предусмотрено предоставление справки заказчика (застройщика), подтверждающей, что:
1) строительство осуществлялось за счет средств инвестора, если объект подлежит передаче инвестору, или
2) строительство осуществляется с привлечением средств инвестора, если осуществлялась достройка существующего капитального строения либо в результате такой достройки доли правообладателей изменились.
Поскольку государственная регистрация изолированных помещений в НЗКС не производится, в случаях, когда несколько дольщиков принимали участие в финансировании строительства, предоставляются перечень таких лиц и справка о распределении долей в праве на НЗКС кандидатов в правообладатели.
В данной связи при заключении договора рекомендуем дополнительно фиксировать обязанность заказчика (застройщика) предоставлять дольщику справки, необходимые для государственной регистрации его прав, в том числе на НЗКС, а также установить правила расчета доли в праве на такой объект, если дольщик не финансирует строительство всего капитального строения.
Также следует иметь в виду, что государственная регистрация возникновения права собственности инвестора на капитальное строение возможна одновременно с регистрацией его права на земельный участок или после нее.
Норма ст. 70 КоЗ устанавливает базовое правило о переходе одновременно с правом на капитальное строение, в том числе НЗКС, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, на котором оно расположено, на оставшийся срок аренды.
Обратите внимание!
Указанное правило не применяется в случае возведения капитального строения за счет инвестора на основании договора о долевом участии в строительстве, поскольку при этом право собственности на незавершенный объект будет возникать, а не переходить, что является препятствием для перехода права на землю без принятия исполкомом соответствующего решения.
Соответственно, переход к инвестору прав землепользователя может произойти:
1) на основании заключенного с застройщиком договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли, на котором расположено НЗКС, если ранее вносилась плата за право аренды земельного участка, при соблюдении условий, предусмотренных законодательством;
2) на основании решения местного исполкома без проведения аукциона в соответствии с подп. 1.11 п. 1 ст. 42 КоЗ при обращении за оформлением правоудостоверяющих документов на участок в связи с наличием на нем НЗКС, принадлежащего инвестору на праве собственности или ином законном основании (имеется договор), вне зависимости от того, вносилась ли плата за право аренды.
Необходимость внесения платы за право аренды земельного участка будет зависеть от того, каким способом участок будет передаваться и взималась ли за него плата при предоставлении заказчику (застройщику)*.
* Подробнее см.: Лашкевич М. Порядок перехода права аренды земельного участка к инвестору
В том случае, если НЗКС находится на земельном участке, предоставленном заказчику (застройщику) не только для строительства, но и для обслуживания иных принадлежащих ему зданий, не являющихся предметом договора, и такой участок является делимым, потребуется формирование отдельного земельного участка для обслуживания НЗКС и его регистрация заказчиком (застройщиком). После этого решением исполкома в связи с передачей НЗКС участок может быть предоставлен дольщику.
Исходя из содержания норм законодательства, высока вероятность возникновения проблем с формированием участка в описанной выше ситуации, поскольку потребуется изменить целевое назначение оставшейся части земельного участка, на которой строительство вестись не будет. Согласно п. 4 ст. 11 КоЗ изменение целевого назначения земельных участков, предоставленных для строительства (строительства и обслуживания) капитальных строений (зданий, сооружений), до завершения их строительства допускается на основании решения о разрешении изменения целевого назначения земельного участка при соблюдении ряда условий, в том числе выкупа участка в частную собственность (если он принадлежит заявителю на ином виде права) или получения в аренду с внесением платы за право аренды, если он в соответствии с законодательством не может быть предоставлен в частную собственность.
В случае, если участок является неделимым, доля в праве на него будет предоставлена дольщику исполкомом на основании его обращения в связи с передачей НЗКС.
В описанных выше случаях также возможно взимание платы за право аренды с дольщика, если ранее плата вносилась заказчиком.
