Вопрос: Строительство незавершенного законсервированного капитального строения (далее – НЗКС) осуществлялось за счет одного инвестора на земельном участке, предоставленном застройщику на праве аренды. Каков порядок перехода права на земельный участок?
Ответ: Порядок перехода права аренды земли к инвестору, которому передается НЗКС, будет зависеть от того, каким образом регулировались отношения сторон по инвестированию в строительство, а также от того, осуществлялось ли внесение платы застройщиком за право аренды земельного участка. Отвечая на вопрос, будем исходить из того, что НЗКС является единственным объектом недвижимости на земельном участке, целевое назначение которого ‒ строительство и обслуживание здания.
Также при принятии решения о выборе способа передачи прав нужно принимать во внимание экономические последствия каждого из них, что в настоящем ответе не рассматривается.
По нашему мнению, базовая норма ст. 70 КоЗ, устанавливающая правило о переходе одновременно с правом на НЗКС прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на оставшийся срок аренды, для данной ситуации не является применимой, так как в случае возведения капитального строения за счет инвестора на основании договора долевого строительства либо иного аналогичного речь будет идти о возникновении права собственности на НЗКС, которое в силу вышеуказанной нормы не влечет перехода прав на землю.
Регистрация возникновения права собственности инвестора будет возможна после государственной регистрации его права на земельный участок, в том числе на основании заявления о государственной регистрации возникновения права на участок и возникновения права собственности на НЗКС.
Способ 1. В случае, если вносилась плата за право аренды земельного участка, инвестор может стать землепользователем на основании заключенного с застройщиком договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли, на котором расположено НЗКС.
Для соответствия такого договора требованиям п. 3 ст. 61 КоЗ до заключения договора о передаче прав и обязанностей должна быть произведена государственная регистрация создания НЗКС, то есть административная процедура, предусмотренная п. 16.1.3 Единого перечня административных процедур, осуществляемых в отношении субъектов хозяйствования, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 24.09.2021 № 548, с предоставлением документов, указанных в п. 2.1.4 регламента административной процедуры, утвержденного постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 25.03.2022 № 11.
Кроме этого, в силу п. 4 ст. 61 КоЗ потребуется принятие исполкомом в соответствии с компетенцией по изъятию и предоставлению решения о разрешении совершения сделки с участком, которое может быть принято при соблюдении ряда условий. В числе таковых ‒ изменение вида права на участок на право собственности (если он принадлежит заявителю на ином виде права) или на право аренды (если он в соответствии с законодательством не может быть предоставлен в частную собственность), с внесением платежей исходя из рыночной стоимости участка.
Способ 2. Вне зависимости от того, вносилась ли плата за право аренды, участок может быть предоставлен инвестору на основании решения местного исполкома без проведения аукциона в соответствии с подп. 1.11 п. 1 ст. 42 КоЗ при обращении за оформлением правоудостоверяющих документов на участок в связи с наличием на нем НЗКС, принадлежащего инвестору на праве собственности или ином законном основании (имеются договор, судебное постановление, иной документ, подтверждающий такое право или основание).
В соответствии с практикой применения этой нормы договор инвестора с застройщиком, а также документы, являющиеся основанием для регистрации права собственности на НЗКС в соответствии с регламентом административной процедуры, рассматриваются в качестве оснований для принятия решения о предоставлении земельного участка с его изъятием у предыдущего землепользователя. Согласно ч. 8 п. 35 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 13.01.2023 № 32 (далее – Положение о порядке изъятия и предоставления), указанные документы и договор должны быть приложены к заявлению заинтересованного лица о предоставлении земельного участка.
Вместе с тем на основании ст. 37 КоЗ за право аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности и предоставляемых в аренду без проведения аукциона, взимается плата, за исключением случаев, предусмотренных п. 5, применительно к рассматриваемой ситуации – когда с застройщика при предоставлении земельного участка плата за право аренды не взималась.
Для принятия таких решений в силу п. 8 Положения о порядке изъятия и предоставления не требуется предварительное согласование места размещения земельного участка.
Таким образом, если за право аренды земельного участка взималась плата, то при заключении договора о передаче прав и обязанностей, а также при обращении инвестора в исполком за предоставлением земельного участка для обслуживания НЗКС с его изъятием у застройщика потребуется внесение платежей за землю. Если же с застройщика плата за право аренды не взималась, то она не будет взиматься и с инвестора при предоставлении ему участка.
