Договор строительного подряда: рекомендации по составлению (часть 2)

В первой части статьи (журнал «Юрист в строительстве», № 6/2021) мы начали рассматривать важные разделы одного из самых сложных по содержанию и громоздкого по структуре договора — договора строительного подряда: 

— «Оглавление»;

— «Понятия и термины, используемые в договоре»; 

— «Предмет договора».

Рассмотрим следующий важный раздел — «Цена договора».

Цедрик Наталия
Цедрик Наталия

Ведущий юрист субпрактики недвижимости и инфраструктурных проектов юридической компании REVERA


648 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Содержание:


Рекомендации, приведенные в настоящей статье, применимы при условии финансирования строительства без использования средств бюджета Республики Беларусь либо бюджетов административно-территориальных единиц Республики Беларусь, государственных целевых бюджетных фондов, государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов и кредитов банков Республики Беларусь либо иностранных банков, выданных под гарантии Правительства Республики Беларусь либо местных исполнительных и распорядительных органов.

Правовое регулирование:

  • глава 37 ГК (общие положения о строительном подряде);
  • Правила № 1450;
  • Положение № 1553;
  • постановление № 16 — постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров».

Цена договора

Цена или способ ее определения — одно из существенных условий договора строительного подряда (абз. 5 п. 10 Правил № 1450).

Законодатель выделяет три вида цены договора строительного подряда: 

Рассмотрим главные особенности каждого вида цены.

1. Понятие существенного изменения условия является оценочным, приведено в ч. 2 п. 1 ст. 421 ГК. Для исключения двоякого толкования требований ГК необходимо согласовать:

  • какое изменение цены является существенным;
  • при каких именно условиях изменение стоимости материалов, оборудования и услуг будет являться существенным.

2. Подрядчик не вправе требовать увеличения твердой цены (твердой сметы), а заказчик — ее уменьшения, в том числе и в случае, когда в момент заключения договора исключалась возможность предусмотреть полный объем подлежащей выполнению работы или необходимых для этого расходов (п. 6 ст. 663 ГК).

При этом на подрядчика возлагается бремя доказывания того, что превышение сметной стоимости строительства произошло по не зависящим от него объективным причинам. При непредоставлении таких доказательств твердая договорная цена не подлежит изменению (п. 13 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19.09.2012 № 6 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из договоров строительного подряда»).

3. Руководствуясь принципом свободы договора, стороны могут предусмотреть в договоре свои основания изменения цены (ст. 391 ГК).

Нередко договор строительного подряда содержит признаки двух видов цен: твердой и неизменной. Как правило, цель твердой неизменной цены — исключение оплаты дополнительных работ из основания изменения цены договора.

Рекомендации по виду цены и основаниям ее изменения:

  1. Использовать терминологию, предусмотренную законодательством. Цена может быть: твердая, приблизительная, неизменная, твердая неизменная (смешанный вид цены). 
  2. Указывать все основания для изменения цены в одном разделе. 
  3. Формулировать основания изменения цены простыми, понятными словами, избегая двусмысленности при толковании.
  4. Указывать исчерпывающий перечень оснований для изменения твердой неизменной цены или порядок определения таких оснований. 
  5. Если заказчик не хочет оплачивать дополнительные работы сверх цены договора, следует прямо указать, что дополнительные работы подрядчику не оплачиваются.
  6. Указывать измеримые критерии основания изменения цены, порядок расчета суммы изменений. Например, «увеличение объемов работ является существенным, если цена изменяемого вида работ увеличивается на 7 (семь) и более процентов от размера Договорной цены, предусмотренной пунктом … Договора на дату его заключения».
  7. Проверить на исполнимость основания изменения цены, ответив на 4 вопроса: когда изменится? на сколько (сумма)? что сделать для изменения? когда сделать?
  8. Следует иметь в виду, что изменение курса иностранной валюты, сроков поставки материальных ресурсов иностранного производства, иные последствия пандемии и динамики экономических условий — договорные основания изменения цены.

Как показывает судебная практика, данные обстоятельства являются предпринимательскими рисками и не влекут изменения цены договора по ст. 421 ГК (существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора).

Важно!
В договоре следует указать, включен НДС в цену или нет.
Рекомендуем отдельно выделить НДС в стоимости материалов и оборудования. Это позволит избежать споров о сумме, на которую уменьшается цена договора ввиду поставки заказчиком оборудования, материалов, которые по договору должен поставить подрядчик.

Способы определения цены в договоре

1. Цена строительства всего объекта по договору.

Пример формулировки:

«Договорная (контрактная) цена строительства Объекта определена по результатам переговоров на основании цены предложения Подрядчика на строительство Объекта, подтверждается Протоколом согласования договорной цены на строительство Объекта (Приложение №__ к Договору) и составляет сумму в размере ________ белорусских рублей, в том числе НДС (20 %) в размере __________ белорусских рублей. Договорная (контрактная) цена является неизменной».

2. Способ определения цены договора из расчета цены строительства за 1 м².

Пример формулировки:

«Договорная (контрактная) цена строительства Объекта определяется путем умножения цены работ, объем которых согласован Сторонами в Приложении __ к Договору, на общую площадь Объекта, определенную по результатам технической инвентаризации. Цена работ за 1 м² составляет ______________ белорусских рублей с учетом НДС по ставке 20 %. Договорная (контрактная) цена является неизменной.

В цену работ включено: _________________.

В цену работ не включено и оплачивается Заказчиком дополнительно (сверх договорной цены): ______________________».

3. Комбинированный способ определения цены.

Пример формулировки:

«Договорная (контрактная) цена строительства Объекта состоит из 2 частей и включает в себя:

1) стоимость согласованного в Приложении __ объема работ в сумме ___________ белорусских рублей, в том числе НДС (20 %) в размере ___________ белорусских рублей.

Стоимость указанного объема работ является твердой и изменению не подлежит;

2) стоимость объема работ, не названного в Приложении __ и необходимого для окончания строительства Объекта, который станет достоверно известен после разработки строительного проекта Объекта в полном объеме.

Стоимость выполнения указанного объема работ определяется в целом и (или) по частям следующим образом: 

2.1. до даты планового начала выполнения работ согласно графику производства работ (Приложение __ к Договору) определяется рыночная стоимость работ. Определение рыночной стоимости работ осуществляется комиссией в составе _______;

2.2. определение рыночной стоимости осуществляется по графику, установленному Сторонами, в котором устанавливаются сроки, когда такая стоимость должна быть определена;

2.3. рыночная стоимость работ определяется путем проведения следующей процедуры: ______________________.

Стороны в срок __ рабочих дня со дня определения рыночной стоимости работ обязаны подписать дополнительное соглашение к Договору об установлении стоимости работ.

В цену работ включено: _____________________.

В цену работ не включено и оплачивается Заказчиком дополнительно (сверх договорной цены): _________________________».

4. Комбинированный способ определения цены договора строительства «под ключ».

Пример формулировки: 

«Договорная (контрактная) цена строительства Объекта состоит из 2 частей и включает в себя:

1) стоимость работ по разработке проектной документации в объеме, указанном в задании на проектирование (Приложении __), в сумме __________  белорусских рублей, в том числе НДС (20 %) в размере _____________ белорусских рублей; 

2) стоимость объема строительных работ, необходимого для строительства Объекта, который станет известен после разработки проектной документации стадии "Архитектурный проект" и получения положительного заключения государственной экспертизы.

Стоимость выполнения указанного объема работ определяется на основании сметной части проектной документации и договоренностей сторон, оформленных дополнительным соглашением в течение __ рабочих дней со дня получения положительного заключения по проектной документации стадии "Архитектурный проект". 

Стоимость строительных работ, указанная в дополнительном соглашении, заключенном согласно абзацу 3 настоящего подпункта, является твердой неизменной и может быть изменена исключительно в случаях, согласованных Сторонами в Договоре».

Важно!
Следует указывать, какие расходы включены в цену договора, а какие оплачиваются заказчиком дополнительно.
При общей формулировке «подрядчик обязан выполнить ВСЕ обязательства, действия, необходимые для обеспечения приемки объекта в эксплуатацию» подрядчик может столкнуться с внеплановыми расходами, которые значительно влияют на его финансовый результат (платежи госорганам, мойка объекта и т.п.).

Порядок изменения цены договора

Цена договора может быть изменена (ст. 420–422 ГК, абз. 7 п. 12, пп. 72–75 Правил № 1450, п. 10 Положения № 1553):

  • по соглашению сторон;
  • по требованию одной из сторон на основании решения суда;
  • по заявлению одной из сторон во внесудебном порядке (одностороннее изменение условий договора).

1. Соглашение сторон.

Сторона договора, которой стали известны обстоятельства, требующие изменения его условий, должна:

  • письменно уведомить об этих обстоятельствах другую сторону;
  • подготовить предложение об изменении договора (ч. 1 п. 74 Правил № 1450).

Срок для такого уведомления законодательством не установлен. 

Рекомендуем предусмотреть этот срок в договоре (ч. 1 п. 3 ст. 391 ГК). 

Если срок договором не установлен, применяется разумный срок (ч. 1 п. 2 ст. 295 ГК).

Рекомендуемая форма предложений об изменении цены — дополнительное соглашение. Способ уведомления — заказное письмо с уведомлением о вручении. Рекомендуем направлять дополнительное соглашение, как только возникли основания изменения цены. Минимум — направить письмо, указав основание изменения цены, обоснование такого изменения и срок направления дополнительного соглашения.

Сторона, получившая предложение об изменении цены, обязана в течение 5 рабочих дней рассмотреть предложение и по своему выбору (ч. 1 п. 74 Правил № 1450):

  • подписать дополнительное соглашение;
  • отказаться от исполнения договора;
  • согласиться на расторжение договора по соглашению сторон.

Важно!
Если стороны своевременно не приняли мер по изменению условий договора, они обязаны выполнять условия заключенного договора. Исключение составляют случаи изменения законодательства, регулирующего их отношения при исполнении договора (ч. 2 п. 74 Правил № 1450).

2. Требование одной из сторон на основании решения суда.

Если стороны договора не достигли соглашения о его изменении, договор может быть изменен по требованию одной из сторон на основании решения суда (п. 2 ст. 420 ГК):

  • при существенном нарушении договора другой стороной. Нарушение признается существенным, если оно причиняет ущерб и добросовестная сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ч. 2 п. 2 ст. 420 ГК);
  • в иных случаях, предусмотренных ГК и иными актами законодательства или договором.

По решению суда договор может быть изменен при существенном изменении обстоятельств. 

Изменение обстоятельств признается существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 421 ГК). 

При этом должны одновременно соблюдаться следующие условия (п. 2 ст. 421 ГК):

  • в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
  • изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени добросовестности и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям гражданского оборота;
  • исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
  • из существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Важно!
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях — если его расторжение противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4 ст. 421 ГК, ч. 3 п. 17 постановления № 16).

Требование об изменении договора может быть заявлено стороной в суд только после:

  • получения отказа другой стороны на предложение изменить договор 

либо

  • неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок. При этом 30-дневный срок исчисляется после истечения нормально необходимого времени для получения другой стороной предложения изменить договор (п. 2 ст. 422 ГК, ч. 4 п. 16 постановления № 16).

3. Одностороннее изменение цены договора.

Одностороннее изменение договора без обращения в суд допускается в случаях, предусмотренных законодательством или договором (ст. 291, п. 3 ст. 420 ГК). 

Законодательство не предусматривает случаев внесудебного одностороннего изменения договора строительного подряда. 

Цена договора может быть изменена в одностороннем порядке, только если такая возможность предусмотрена договором.

Для изменения цены договора в одностороннем порядке нужно уведомить об этом другую сторону (ч. 8 п. 19 постановления № 16). Рекомендуемый способ уведомления — заказное письмо с уведомлением о вручении.

Резюме
Цена является самым «щепетильным» условием договора. Чтобы получить качественный результат строительных работ, сохранить деньги и время, рекомендуем сторонам:
1. Быть честными с собой и контрагентом при расчете цены договора.
2. Инвестировать время в создание перечня оснований изменения цены, методику расчета и порядок изменения цены.
3. Быть гибкими к изменениям условий бизнеса и договариваться об изменении цены, руководствуясь финансовыми расчетами и оценивая риски своих действий. При оценке рисков следует учитывать краткосрочные, долгосрочные риски, переводя их в измеримые показатели (цифры и суммы).
4. Письменно фиксировать позиции переговоров, договоренности об изменении цены.
5. Дублировать информацию, документы, высылаемые контрагенту на e-mail, заказным письмом с уведомлением о вручении.

Продолжение — в следующем номере.


Дополнительно по теме:
>>Цедрик Н. Договор строительного подряда: рекомендации по составлению // Юрист в строительстве. — 2021. — № 6. 

648 Shape 1 copy 6Created with Avocode.
Последнее
по теме