В предыдущем номере в статье С. Хмылко был рассмотрен один из ключевых рисков долевого строительства в Республике Беларусь — изменение стоимости строительства и, как следствие, отказ от договора.
В продолжение темы автор рассказывает о проблемах нарушения сроков строительства, а также о спорных вопросах, связанных с качеством строительно-монтажных работ.
Нарушение сроков строительства и, как следствие, изменение стоимости строительства — это еще одна из причин самых заметных споров между дольщиками и застройщиками.
Важно отметить различия в понятиях «нормативный срок» и «срок строительства объекта».
В соответствии с п. 12 Положения о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 (далее — Положение), срок исполнения застройщиком обязательств по договору должен быть определен в договоре и соответствовать нормативному сроку продолжительности строительства объекта, определенному проектной документацией.
То есть законодатель исходит из того, что дольщику должна быть предоставлена информация о сроке завершения обязательств по договору согласно сроку строительства, установленному проектной документацией.
На практике фактические сроки строительства зачастую превышают нормативные сроки, установленные проектной документацией.
Если строительство не может быть завершено в определенный в договоре срок, застройщик вправе в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь, по решению местного исполнительного и распорядительного органа перенести срок исполнения обязательств по договору.
В случае отсутствия вины застройщика в невыполнении им срока исполнения обязательств по договору при наличии подтвержденных решением местного исполнительного и распорядительного органа форс-мажорных обстоятельств и других не зависящих от сторон причин (далее — обстоятельства) течение срока исполнения застройщиком обязательств по договору приостанавливается на период действия обстоятельств и со дня прекращения таких обстоятельств продолжается. При этом застройщик при достройке объекта вправе применять индексацию стоимости выполняемых работ в течение всего дополнительного срока строительства.
Таким образом, основная сложность состоит в определении нормативного срока строительства и причин его несоблюдения либо порядка изменения нормативного срока строительства.
Действовавшим до 1 ноября 2015 г. ТКП 45-1.03-122-2008 (02250) было предусмотрено, что датой начала строительства является дата начала выполнения внутриплощадочных подготовительных работ, состав которых установлен проектом организации строительства.
С 1 января 2016 г. по 20 августа 2018 г. в соответствии с п. 4.3 ТКП 45-1.03-122-2015 датой начала строительства является дата выдачи органами государственного строительного надзора разрешения на производство строительно-монтажных работ.
С 20 августа 2018 г. действует новая редакция п. 4.3 ТКП 45-1.03-122-2015, согласно которой датой начала строительства является дата, указанная в договоре строительного подряда (Правила № 1450) или в решении застройщика при выполнении строительных, монтажных, иных специальных работ собственными силами (приказ Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 05.07.2018 № 152).
Окончание строительства определяется датой ввода объекта в эксплуатацию.
В силу п. 4.31 ТКП 45-1.03-122-2015 (ранее — пп. 3.17 и 3.25 ТКП 45-1.03-122-2008 (02250)) в нормативную продолжительность строительства не включается время технологических перерывов, перерывов и консерваций в связи с приостановлением работ по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами в строительстве, по основаниям, предусмотренным законодательством и (или) договором.
Указанные перерывы подлежат оформлению в установленном законодательством порядке.
В ходе строительства объекта допускается принимать решения о приостановлении строительства по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами в строительстве, а при необходимости — о консервации объектов в порядке, установленном Правилами № 1450.
При приостановлении строительства оформляют акт установления даты приостановления строительства по форме Г.1, при возобновлении строительства — акт установления даты возобновления строительства по форме Г.2 согласно приложению Г к ТКП 45-1.03-122-2015.
Акты по формам Г.1 и Г.2 (приложение Г) являются неотъемлемой частью утвержденной проектной документации, а также основанием для продления в установленном порядке разрешения, выдаваемого органами государственного строительного надзора на производство строительно-монтажных работ. Дата приостановления строительства по обстоятельствам, не связанным с технологическими перерывами, приостанавливает течение нормативного срока строительства, определенного проектной документацией и условиями договора строительного подряда. Дата возобновления строительства возобновляет течение нормативного срока строительства.
Нормативная продолжительность строительства объекта, определенная проектной документацией, продлевается на период приостановления строительства по основаниям, предусмотренным законодательством, либо на период консервации объекта незавершенного строительства, оформленной в установленном порядке. Продолжительность завершения строительства расконсервированных объектов уточняется проектом организации строительства (ПОС) (п. 4.32 ТКП 45-1.03-122-2015).
Также согласно п. 4.33 ТКП 45-1.03-122-2015 помимо технологических перерывов и консервации строительства, остановки строительства по не зависящим от участников строительства причинам, вызванным обстоятельствами, подтвержденными решениями суда или уполномоченных органов, нормативная продолжительность строительства объекта увеличивается на весь период возникновения обстоятельств. ТКП 45-1.03-122-2015 не приводит даже примерный перечень таких непредвиденных обстоятельств, однако одновременно должно быть соблюдено несколько условий:
а) остановка строительства должна быть вызвана причинами, не зависящими от участников строительства.
Исходя из формулировки п. 4.33 ТКП 45-1.03-122-2015 подобные причины могут возникнуть у всех участников строительства (как у заказчика, так и у подрядчика);
б) данные причины должны быть подтверждены решениями суда или решениями уполномоченных органов.
При этом конкретные уполномоченные органы в ТКП 45-1.03-122-2015 не указаны, что дает основания полагать, что такими органами могут выступать и местные исполнительные распорядительные органы, органы строительного надзора, правоохранительные органы и т.п.
Что касается вины застройщика, то следует отметить, что данное понятие носит оценочный характер. Так, например, с точки зрения застройщика, ошибка в проектной документации, отсутствие специализированного крана для установки на объекте строительства, предусмотренного проектом организации строительства, являются уважительными причинами, и вина застройщика отсутствует. С точки зрения дольщика, названные обстоятельства — это предпринимательские риски, которые не снимают вины застройщика в задержке срока строительства и соответственно в увеличении стоимости для дольщика.
В случае наличия вины застройщика в невыполнении срока обязательств по договору застройщик обязан:
1) при расчете цены объекта долевого строительства (цены договора) применять к объемам, выполненным в указанный в ч. 2 п. 12 Положения дополнительный срок строительства, статистические индексы стоимости строительно-монтажных работ, установленные для месяца, который является последним при указанном в ч. 1 п. 12 Положения нормативном сроке продолжительности строительства объекта;
2) выплатить в срок не позднее двух месяцев после передачи объекта дольщику неустойку (пеню) дольщикам, выполнившим в полном объеме свои договорные обязательства по оплате цены объекта долевого строительства (цены договора), в размере 0,01 % (при превышении нормативных сроков продолжительности строительства до 3 месяцев), 0,02 % (при превышении нормативных сроков строительства от 3 до 6 месяцев), 0,03 % (при превышении нормативных сроков продолжительности строительства свыше 6 месяцев) от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки, если больший размер санкций не определен законодательными актами или договором.
Следует отметить, что в Указе Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве» (далее — Указ № 473) положений о порядке продления сроков не имеется. Вместе с тем в постановлении Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2019 г. № 473» (далее — Постановление), утвердившем типовую форму договора, предусмотрено следующее положение: «В случае отсутствия вины застройщика в невыполнении нормативного срока строительства застройщик при достройке объекта вправе применять прогнозные индексы цен в строительстве в течение всего дополнительного срока строительства».
На практике данная норма означает, что у застройщика имеются рычаги одностороннего увеличения срока строительства под предлогом различных причин (консервация, технологический перерыв, сезонные работы и т.п.). Также следует обратить внимание, что в ранее опубликованном проекте Постановления отсутствие вины и обоснованность продления сроков должны были быть подтверждены уполномоченными органами или судебным решением, а в принятой 12.03.2019 редакции Постановления данное требование не фигурирует, что на практике повлечет невозможность доказать вину застройщика.
Также интересной представляется позиция законодателя, который императивно сформулировал норму о том, что при превышении сроков по вине застройщика последний обязан выплатить неустойку (пеню) дольщикам не позднее двух месяцев после передачи им объекта. То есть это уже не право дольщика получить неустойку, а обязанность застройщика ее выплатить независимо от волеизъявления дольщика. Очевидна цель законодателя — стимулировать застройщика уложиться в нормативный срок строительства, иначе каждому дольщику необходимо будет выплатить неустойку. Однако нам представляется, что на практике данная норма не будет работать, поскольку ослабление условий для соблюдения сроков строительства для застройщика повлечет ситуации, когда у застройщика всегда будет законный предлог и обоснование превышения таких сроков.
Таким образом, само по себе несоблюдение сроков строительства не предоставляет застройщику права расторгнуть договор, но при соблюдении определенных условий превышение сроков строительства по договору не свидетельствует о превышении нормативного срока строительства. В связи с этим застройщик вправе применять индексы в пределах всего нормативного срока, в том числе и когда он превышает срок, установленный договором, и это может существенно увеличивать окончательную стоимость строительства. А вот отказ дольщика от уплаты такой стоимости порождает право застройщика на расторжение договора.
В силу п. 15 Положения застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям, по акту приемки-передачи данного объекта, подписываемому сторонами договора. Акт приемки-передачи объекта долевого строительства подписывается дольщиком при передаче ему ключей и документов на установленное оборудование. Объект долевого строительства передается дольщику, полностью уплатившему цену объекта долевого строительства (цену договора), независимо от наличия дольщиков, имеющих задолженность перед застройщиком по уплате цены объекта долевого строительства (цены договора).
Гарантийный срок для объекта долевого строительства определяется договором и не может быть менее срока, установленного в договоре строительного подряда, а также менее 5 лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства.
Дольщик вправе предъявить застройщику требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, по устранению недостатков при условии, если такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.
Стоит помнить, что на основании подп. 1.21 п. 1 Указа № 473 защита прав потребителей, связанных с отношениями, вытекающими из договора создания объекта долевого строительства, осуществляется в соответствии с данным Указом и законодательством о защите прав потребителей в части, не противоречащей этому Указу.
Законодательство о защите прав потребителей применяется к конкретным товарам, работам (услугам), которые были использованы либо выполнены (оказаны) в процессе строительства объекта долевого строительства, исходя из стоимости таких товаров, работ (услуг) и их соответствия проектной документации.
Вместе с тем следует учитывать один существенный момент. Пункт 17 Положения закрепляет ограничение прав дольщика в реализации механизмов своей защиты в случае несоответствия объекта требованиям по качеству.
Так, если объект долевого строительства построен с существенным нарушением качества, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков объекта долевого строительства в разумный срок, но не более 3 месяцев (для одноквартирных жилых домов — 6 месяцев), при условии возможности выполнения работ по устранению недостатков в соответствии с техническими нормативными правовыми актами. Срок для устранения недостатков начинает отсчитываться с даты подписания сторонами перечня замечаний к акту приемки-передачи объекта долевого строительства;
2) возмещения своих расходов по устранению недостатков объекта долевого строительства, в том числе если застройщик не устранил их в согласованные сроки;
3) расторжения договора и возврата денежных средств.
В соответствии со ст. 20 Закона Республики Беларусь от 09.01.2002 № 90-З «О защите прав потребителей» потребитель, которому продан товар ненадлежащего качества, если его недостатки не были оговорены продавцом, вправе по своему выбору потребовать:
— замены недоброкачественного товара товаром надлежащего качества;
— соразмерного уменьшения покупной цены товара;
— незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара;
— возмещения расходов по устранению недостатков товара.
Вместо предъявления указанных требований потребитель вправе расторгнуть договор розничной купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
Как видно из сравнения указанных норм, в соответствии с Положением дольщик лишен возможности требовать замены объекта долевого строительства и соразмерного уменьшения стоимости.
На практике часто возникают ситуации, когда переданный объект долевого строительства не соответствует некоторым параметрам, которые невозможно устранить. Например, высота потолков отличается от предусмотренной договором, объем общего имущества (размеры вестибюля, помещение товарищества и т.п.) не соответствует заявлениям застройщика, то есть имели место неустранимые дефекты. В таких ситуациях в соответствии с Положением единственным способом защиты является расторжение договора.
Продолжение статьи читайте в следующем номере.
и затем На экран «Домой»
на верхней панели или нажмите меню и затем Добавить на домашний экран/экран приложений