В предыдущем номере в статье С. Хмылко были рассмотрены риски, связанные с нарушением сроков строительства, а также с качеством строительно-монтажных работ, с которыми сталкиваются участники долевого строительства в Республике Беларусь.
В завершение темы в статье описываются риски, возникающие при расторжении договора долевого строительства и определении общего имущества совместного домовладения.
В настоящее время порядок расторжения договора создания объекта долевого строительства регулируется Положением о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2018 г. № 473» (далее — Положение № 156).
В соответствии с ч. 5 п. 19 Положения № 156 в случае расторжения договора или отказа одной из сторон от исполнения договора застройщик возвращает дольщику внесенные дольщиком денежные средства в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь.
Порядок возврата денежных средств дольщику регулируется Положением о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 № 6 (далее — Положение № 6).
В настоящий момент действует правило возврата денежных средств, согласно которому пересчет внесенных сумм денежных средств осуществляется с применением ставки (ставок) рефинансирования Национального банка, действующей (действующих) с даты внесения денежных средств дольщиком, членом организации застройщиков до даты их возврата застройщиком (п. 12 Положения № 6).
Полагаем, что поскольку в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве» (далее — Указ № 473) цена объекта долевого строительства определяется в белорусских рублях, то и расчет возвращаемых денежных средств не должен представлять каких-либо сложностей.
Вместе с тем действие Указа № 473 и Положения № 156 не распространяется на объекты строительства, разрешительная документация на строительство которых была выдана до 13.03.2019.
Следовательно, в отношении объектов строительства, разрешительная документация на строительство которых была выдана до вступления в силу Указа № 473 и Положения № 156 (строящихся объектов), фактически продолжают применяться положения Указа Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее — Указ № 263) и утвержденного им Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь (далее — Положение № 263).
Валютная привязка. В отношении объектов долевого строительства, разрешительная документация на строительство которых была выдана до 13.03.2019, Положение № 263 предусматривает формирование цены в валютном эквиваленте. В этой связи есть риск неполучения дольщиком даже внесенной суммы, не то что ее увеличения за счет срока использования денежных средств застройщиком.
Так, в п. 12 Положения № 263 закреплено, что обязательство дольщика по уплате цены объекта долевого строительства (цены договора) исполняется в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (за исключением случаев строительства жилых помещений гражданами, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий). Цена объекта долевого строительства (цена договора), установленная в договоре в привязке к иностранной валюте, должна быть неизменной до окончания строительства. Подлежащая оплате сумма определяется по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или договором. В случае расторжения такого договора (отказа от исполнения договора в одностороннем порядке) возврат денежных средств дольщику осуществляется застройщиком по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком на день возврата, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или договором.
Как видно, законодатель предусмотрел императивное правило, что при определении стоимости в эквиваленте к валюте данная стоимость является неизменной и не подлежит корректировке ни по индексам СМР, ни по косвенным налогам.
Логично предположить, что и дольщик, заключив договор в валютном эквиваленте, при прекращении договора должен получить обратно свой валютный эквивалент. Но возврат средств регулируется уже диспозитивной нормой, в соответствии с которой курс формируют на ту дату, которую стороны согласовали в договоре.
Если в договоре стороны предусмотрели курс не на дату возврата, а на дату заключения договора, при условии что курс валюты растет, а оплата предусмотрена в рассрочку, то соответственно дольщику при прекращении договора даже не вернутся те средства в рублях, которые им были внесены. Если стороны предусмотрели курс возврата на дату внесения платежа, то застройщик просто возвратит все средства без каких-либо процентов за пользование.
Свобода договора. Очевидно, что законодатель, предусматривая возможность формирования цены договора в валюте, императивно предусмотрел неизменность такой цены (невозможность для застройщика ее увеличить). Это позволяет защитить дольщика — он может получить назад именно свой валютный эквивалент.
Однако на практике возможность диспозитивного установления курса возврата нивелировала право дольщика на получение внесенного эквивалента.
Пример
Суд вынес решение об отказе в удовлетворении требования о признании ничтожным пункта договора, который предполагал формирование курса для возврата денежных средств как курс на дату заключения договора, притом что денежные средства вносились в течение года после заключения договора по более высокому курсу. В обоснование своего решения судебные инстанции сослались на принцип свободы договора.
В результате дольщик столкнулся с ситуацией, что при отказе от договора застройщик возвращает ему в белорусских рублях значительно меньшую сумму (не говоря уже о валютном эквиваленте) и реализация дольщиком своего права на отказ от договора влечет оставление дольщику части своих денежных средств как платы за такой выход.
Еще одним риском дольщика может быть проблема в получении денежных средств при замене застройщика.
Законодательством предусмотрено право областных и Минского городского исполнительного комитета при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства осуществить замену застройщика.
В соответствии с п. 3 Положения о случаях и порядке замены застройщика при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.11.2014 № 1056 (далее — Положение № 1056), к случаям, являющимся основанием для замены застройщика, относятся:
1) превышение застройщиком сроков исполнения обязательств по договорам создания объектов долевого строительства более чем на 6 месяцев;
2) превышение сроков строительства, определенных в графике производства работ, прилагаемом к договору строительного подряда, более чем на 3 месяца;
3) прекращение застройщиком финансирования строительства объекта строительства на срок более 3 месяцев;
4) отказ застройщика от исполнения обязательств по созданию объекта строительства в связи с невозможностью исполнения принятых обязательств по договорам создания объектов долевого строительства и (или) договору строительного подряда.
Согласно п. 7 Положения № 1056 новый застройщик в течение 14 календарных дней со дня принятия решения о замене застройщика письменно извещает дольщиков о замене застройщика, а также о возможности заключения договоров создания объектов долевого строительства с новым застройщиком на те же объекты долевого строительства на новых условиях.
При этом доли каждого дольщика и прежнего застройщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства, переданного новому застройщику, рассчитываются в порядке, установленном Министерством архитектуры и строительства.
Расчет величины платежей дольщика новому застройщику по договору создания объекта долевого строительства осуществляется новым застройщиком с учетом доли дольщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства, переданного новому застройщику.
На практике замена застройщика всегда сопряжена с тем, что прежний застройщик неэффективно использует получаемые денежные средства. Это ведет к тому, что объект не строится в установленные сроки. Стоимость получаемого новым застройщиком не завершенного строительством объекта всегда меньше, чем сумма внесенных дольщиками денежных средств.
Как следствие, новый застройщик при заключении с дольщиком договора на новых условиях учитывает именно стоимость не завершенного строительством объекта, а не принимает во внимание сумму внесенных дольщиком денежных средств. Необходимо отметить, что механизм возврата данной разницы законодательством не урегулирован.
Представляется, что такая разница является неосновательным обогащением прежнего застройщика по правилам ч. 1 п. 1 ст. 387 ГК и абз. 2 п. 6 постановления Президиума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 27.04.2011 № 30 «О некоторых вопросах применения хозяйственными судами положений Гражданского кодекса Республики Беларусь о неосновательном обогащении».
Как правило, застройщики с целью извлечения прибыли осуществляют строительство с привлечением финансовых средств дольщиков. На этапе государственной регистрации действует заявительный принцип, согласно которому предоставляемые застройщиком документы регистратором не перепроверяются, а государственная регистрация осуществляется на основании предоставляемых застройщиком сведений.
С учетом этого застройщик на этапе регистрации объекта нацелен максимально использовать возведенные площади в своих интересах, регистрируя все свободное пространство на свое имя. По этой причине за застройщиком нередко оказываются зарегистрированы в качестве изолированных помещений чердачные и подвальные помещения, помещения, предназначенные для размещения товариществ собственников, для консьержей, части вестибюлей и т.п.
В соответствии с п. 15 Положения № 156 при возникновении у дольщика права на объект долевого строительства у него одновременно возникает право на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном, блокированном жилом доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права на объект долевого строительства.
При этом согласно Указу № 263 и утвержденному им Положению (которое действует в отношении уже построенных на сегодняшний день домов) общее имущество многоквартирного жилого дома поступает в общую долевую собственность дольщиков, если уплата цены этих объектов производилась всеми дольщиками, и передается застройщиком по акту приемки-передачи представителю товарищества собственников, если это товарищество создано, либо лицу, определяемому общим собранием дольщиков или уполномоченному местным исполнительным и распорядительным органом, если такое товарищество не создано (п. 21 Положения № 263).
Следует подчеркнуть, что судебные споры по общему имуществу совместного домовладения — достаточно сложная категория дел, а судебная практика очень неоднозначна.
Дело № 1.
Суд первой и кассационной инстанции отказал участникам совместного домовладения в иске о признании недействительной государственной регистрации за застройщиком чердачного помещения в жилом доме. Заместителем Председателя Верховного Суда Республики Беларусь был принесен протест на решение суда первой инстанции и определение суда кассационной инстанции, и постановлением президиума Минского городского суда вышеназванные судебные постановления были отменены в связи с неправильным применением материального права и установлением фактических обстоятельств дела.
При вынесении нового судебного решения суд первой инстанции признал недействительной государственную регистрацию на основании сле-дующего:
— застройщик не представил доказательств того, что спорное помещение является отдельным объектом строительства;
— предоставляемая застройщиком справка о строительстве помещения за счет собственных средств не является достаточным доказательством по делу и подлежит проверке;
— вывод о том, что застройщик, построив за свой счет помещение без корректировки проекта в установленном порядке, становится его собственником, противоречит закону;
— лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает право собственности на самовольную постройку;
— решениями Минского горисполкома о предоставлении земельного участка и актом приемки объекта в эксплуатацию не подтверждается факт законного строительства отдельного изолированного помещения, являющегося предметом спора.
Дело № 2.
Суд отказал в признании недействительной государственной регистрации создания и возникновения права собственности на изолированное помещение, размещенное на площади, которая проектной документацией предусмотрена как вестибюль. Суд сослался на следующие факты:
— застройщиком была представлена справка о строительстве помещения за свой счет, вывод из которой не опровергнут, что свидетельствует о соблюдении заявительного принципа государственной регистрации;
— спорное помещение не является самовольной постройкой, так как имеется решение Минского горисполкома о выделении земельного участка, следовательно, земельный участок не был самовольно занят и использовался по целевому назначению;
— спорное изолированное помещение было создано на основании письма застройщика, следовательно, строение не является самовольным;
— ответы Минского городского управления МЧС и Департамента контроля за строительством о том, что на момент приемки здания в эксплуатацию изолированное помещение отсутствовало на месте вестибюля и, соответственно, могло быть образовано только в процессе реконструкции уже принятого в эксплуатацию здания, судом расценены критически;
— внесение изменений в проектную документацию является правом застройщика и не требует согласования в РУП «Главгосстройэкспертиза», несмотря на то, что изменяются технико-экономические показатели;
— вывод эксперта о несоответствии помещения техническим, строительным и пожарным нормам не является основанием для признания его самовольной постройкой, потому как в будущем есть возможность выполнения дополнительных работ на объекте для устранения нарушения.
Справочно:
В рамках дела был получен ответ из РУП «Главгосстройэкспертиза», из которого следует, что образование изолированного помещения на месте вестибюля влечет изменение технико-экономических показателей, увеличение сметной стоимости строительства и требуется повторное рассмотрение проекта органами государственной строительной экспертизы.
Дело № 3
Гражданин К., как участник совместного домовладения, обратился с иском в суд к предприятию «А» о передаче товариществу собственников жилого дома «Б» общего имущества: помещения встроенно-пристроенной котельной, технических помещений 15-го этажа и сопроводительной документации.
Суд установил, что в соответствии с актом приемки объекта законченного строительства на основании заключения управления Госпромнадзора газовая котельная введена в эксплуатацию в составе объекта строительства. После была осуществлена государственная регистрация капитального строения и произведена государственная регистрация возникновения права собственности К. на изолированное помещение — квартиру в доме.
Дольщиками, участвовавшими в строительстве, создано товарищество собственников жилого дома.
Согласно акту приема-передачи общее имущество жилого дома передано в управление и эксплуатацию товарищества собственников, за исключением помещений 15-го этажа, а также оборудования и документов на газовую котельную.
Истец полагал, что помещение подлежит передаче как общее имущество совместного домовладения, так как в пояснительной записке к проектной документации, переданной в государственную строительную экспертизу, а также в описательной части этого заключения указано, что в жилом доме преду-смотрен технический 15-й этаж, а теплоснабжение дома обеспечивается посредством отдельной газовой котельной, расположенной в изолированном помещении.
Ответчик ссылался на то, что уже после положительного заключения «Главгосстройэкспертизы» он самостоятельно внес изменения в проектную документацию, обозначив данные помещения как мастерские художников, а также на то, что дольщиками данные помещения не были оплачены.
Суд пришел к выводу, что помещения подлежат передаче истцу, так как они предназначаются для обслуживания оборудования жилого дома в соответствии с первоначальной проектной документацией, прошедшей государственную строительную экспертизу.
Суд установил, что проектом на объект предусматривалось размещение двух технических помещений, которые согласно техническому паспорту на дом включены в состав нежилых помещений и, соответственно, являются общим имуществом многоквартирного жилого дома.
Доводы же представителя ответчика о том, что спорные помещения 15-го этажа являются творческими мастерскими архитекторов, несостоятельны, поскольку внесенные в проект изменения по заданию заказчика в установленном порядке не проходили государственную экспертизу.
