5 рисков долевого строительства жилья (часть 1)

Риск 1: изменение стоимости строительства и односторонний отказ от договора

Право дольщика и застройщика на расторжение договора в связи с изменением цены

В соответствии с п. 18 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом № 263 (далее — Положение), дольщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения по своей инициативе, в том числе в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) застройщиком своих обязательств либо при несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены объекта долевого строительства (цены договора).

Право же застройщика на расторжение договора имеет ограниченный характер. Так, на основании п. 18 Положения застройщик вправе требовать досрочного расторжения договора в следующих случаях:

1) невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух периодов подряд, установленных договором, если в соответствии с договором уплата цены объекта долевого строительства (цены договора) производится по графику платежей;

2) невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение двух месяцев подряд, если в соответствии с договором уплата цены объекта долевого строительства (цены договора) производится по справкам застройщика;

3) неуплаты в полном объеме цены объекта долевого строительства (цены договора) в срок, определенный договором, если уплата цены в соответствии с договором осуществляется единовременно;

4) несогласия дольщика с обоснованным застройщиком изменением цены объекта долевого строительства (цены договора) в случаях изменения по соглашению сторон проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ, а также в случаях изменения статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ в нормативный срок продолжительности строительства и дополнительный срок строительства, указанный в ч. 3 п. 13 Положения, и изменения законодательства об уплате косвенных налогов в указанные сроки, если они оказали влияние на цену объекта долевого строительства (цену договора), если иное не установлено законодательными актами.

Необходимо отметить, что если первые три случая не вызывают проблем на практике, то четвертое основание для расторжения договора — повод для многочисленных судебных споров.

Нефиксированная стоимость в белорусских рублях как способ формирования цены

Очевидно, что стоимость строительства — это самое существенное для дольщика и застройщика условие договора, которое и порождает значительную часть судебных споров. Исходя из норм Положения, следует отметить, что законодатель предусмотрел 3 способа формирования стоимости: твердая стоимость в валюте, твердая стоимость в белорусских рублях, нефиксированная стоимость в белорусских рублях.

Нефиксированная стоимость в белорусских рублях означает, что застройщик вправе изменить цену объекта долевого строительства (цену договора) в случаях изменения статистических индексов стоимости строительно-монтажных работ в указанный в ч. 1 п. 13 Положения срок исполнения застройщиком обязательств по договору и указанный в ч. 3 п. 13 Положения дополнительный срок строительства, а также в случаях изменения законодательства об уплате косвенных налогов в указанные сроки, если они оказали влияние на цену объекта долевого строительства (цену договора), если иное не установлено законодательными актами.

Право на изменение стоимости в случае изменения статистических индексов порождает массу споров, поскольку:

— индексы применяются в период нормативного срока, который на практике может и превышать определенный договором срок ввода объекта в эксплуатацию;

— порядок применения индексов СМР требует специальных познаний и имеет множество нюансов, которые могут быть непонятны дольщикам.

Фактические затраты по строительству

Необходимо также обратить внимание на такое понятие, как «фактические затраты по строительству», которое нельзя отождествлять с порядком изменения стоимости в соответствии с изменением статистических индексов СМР.

В проекте постановления Совета Министров «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 10 декабря 2019 года № 473» предусмотрено, что превышение (снижение) фактической стоимости объекта долевого строительства по отношению к цене договора (цене объекта долевого строительства) при достижении потребительских и качественных характеристик объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией относится на финансовые результаты деятельности застройщика.

Судебная практика исходит из того, что, несмотря на предусмотренный Положением порядок изменения стоимости с применением статистических индексов, стороны не ограничены в свободе договора. И если при заключении договора стороны предусмотрели возможность формирования окончательной стоимости по фактическим затратам, то такое положение договора не противоречит законодательству.

Также следует помнить, что реализация застройщиком права на отказ от договора в связи с несогласием дольщика на изменение стоимости обусловлено именно обоснованным увеличением стоимости в связи с изменением статистических индексов. В такой ситуации застройщик обязан предоставить дольщику обоснованный расчет изменения стоимости.

При этом обоснование изменения цены объекта долевого строительства (цены договора) производится застройщиком путем представления дольщику соответствующих расчетов. Изменение цены объекта долевого строительства (цены договора) с представлением застройщиком дольщику соответствующих расчетов определяется как разница между проиндексированной стоимостью выполненных работ (произведенных затрат) и проиндексированными платежами на строительство объекта долевого строительства, внесенными дольщиком. Форма такого расчета не установлена.

Несогласие дольщика с изменением стоимости в связи с ошибкой застройщика при расчете изменения стоимости не порождает права застройщика на расторжение договора.

Изменения, внесенные Указом № 473

В Указе № 473 вышеобозначенные подходы немного изменены, а также определена возможность формирования стоимости только в белорусских рублях с ее изменением в одностороннем порядке застройщиком. Так, в соответствии с подп. 1.10 п. 1 Указа № 473 цена договора (цена объекта долевого строительства) устанавливается в договоре в белорусских рублях, платежи производятся дольщиками в белорусских рублях.

На основании подп. 1.11 п. 1 Указа № 473 застройщик вправе изменить цену договора (цену объекта долевого строительства) в случае изменения прогнозных индексов цен в строительстве в нормативный срок строительства объекта строительства и дополнительный срок строительства при продлении нормативного срока строительства в установленном законодательством порядке в случае отсутствия вины застройщика, а также изменения законодательства об уплате косвенных налогов в указанные сроки, если они оказали влияние на цену договора (цену объекта долевого строительства).

При этом возможность иного изменения стоимости допускается и по соглашению сторон, например, об изменении проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ.

Необходимо также отметить, что в соответствии с Указом № 473 законодатель изменил порядок формирования стоимости и по новым правилам допускается только нефиксированная стоимость в белорусских рублях.

Кроме того, нужно обратить внимание, что стоимость строительства у всех дольщиков, заключивших договор в одном месяце, должна быть одинаковой.

Пример.
Застройщик направил всем дольщикам дополнительное соглашение об увеличении стоимости строительства без указания основания увеличения и без обоснованного расчета. Большинство дольщиков согласились с условиями дополнительного соглашения и доплатили стоимость. Дольщик А. отказался подписывать соглашение и оплачивать дополнительную стоимость, направив мотивированные возражения застройщику с указанием на то, что предоставленный расчет не является изменением стоимости в соответствии с изменением статистических индексов.
Застройщик направил дольщику А. уведомление об одностороннем отказе от договора. Дольщик А. обратился в суд. В суде застройщик доказывал, что данный расчет является текущими фактическими затратами, в связи с чем суд признал отказ от договора незаконным.
За время рассмотрения спора застройщик ввел дом в эксплуатацию и предъявил остальным дольщикам новый расчет, мотивируя его фактическими затратами, а также выдал справки для регистрации права собственности. Но так как дольщик А. требовал предоставления расчета только в связи с изменением статистических индексов, то застройщик подготовил соответствующий расчет, по которому стоимость оказалась выше, чем предъявленная дольщику А.
Дольщик А. уже не согласился с тем, что нарушен принцип равенства участников гражданских отношений. По его мнению, если застройщик всем своим дольщикам, пусть и в нарушение законодательства, предъявил стоимость по фактическим затратам, а дольщику А. рассчитал строительные индексы, которые оказались выше, чем фактические затраты, предъявленные иным дольщикам, то дольщик А. не может быть поставлен в худшие условия с учетом того, что его договор ничем не отличался от договора иных дольщиков. Суд признал такие действия застройщика незаконными и обязал его выдать дольщику А. справку для регистрации права собственности исходя из стоимости, примененной к иным дольщикам.

Продолжение статьи читайте в следующих номерах (часть 2, часть 3).