Строительство — весьма сложный и трудоемкий процесс, включающий в себя несколько стадий, таких как издание приказа о реализации проекта, сбор исходных данных, проектирование, непосредственно само строительство и, наконец, сдача объекта в эксплуатацию. Рассмотрим основные, наиболее значимые условия договора комплексного управления строительной деятельностью.
Содержание:
Далеко не все организации имеют возможность осуществлять функции заказчика в связи с тем, что Указом № 26 введена обязательная аттестация для юридических лиц, осуществляющих архитектурную, градостроительную и строительную деятельность.
Справочно.
Без наличия соответствующего аттестата организация заказчика не может реализовать строительство объекта самостоятельно.
В случае отсутствия аттестата возникает необходимость привлечения инженерной организации, имеющей соответствующий аттестат, которая осуществляла бы функции заказчика на основании соответствующего договора. Таким договором является договор комплексного управления строительной деятельностью (договор оказания инженерных услуг). Правоотношения заказчика и инженерной организации, помимо ГК и Закона № 300-З, регулируются Инструкцией о порядке оказания инженерных услуг в строительстве, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 10.05.2011 № 18 (далее — Инструкция). Пунктом 6 Инструкции определены следующие обязательные условия, которые должен содержать договор комплексного управления строительной деятельностью:
1) наименование сторон и их реквизиты;
2) предмет договора с указанием функций инженера (инженерной организации);
3) права и обязанности сторон;
4) договорная цена услуг;
5) порядок расчетов;
6) источник финансирования (в пределах норм затрат, предусмотренных сводным сметным расчетом (по объектам текущего ремонта на выполнение технического надзора — локальным сметным расчетом), а также возможность дополнительного финансирования инженерных услуг, предусмотренных договором, за счет средств заказчика сверх предусмотренных норм затрат);
7) ответственность сторон;
8) порядок сдачи-приемки оказанных услуг;
9) условия обеспечения деятельности инженера (инженерной организации);
10) срок действия договора.
Заключение договоров комплексного управления строительной деятельностью в большинстве случаев осуществляется на конкурсной основе. Это обусловлено в первую очередь тем, что в Республике Беларусь подавляющее число объектов строится за счет бюджетных средств либо заказчиком выступает государственная организация, финансирующая строительство за счет собственных средств.
Ввиду того, что Указом № 26 введена обязательная аттестация для юридических лиц, осуществляющих архитектурную, градостроительную и строительную деятельность, при заключении договоров комплексного управления строительной деятельностью заказчику следует обратить внимание на наличие у инженерной организации соответствующего аттестата. Аттестат соответствия должен давать право инженерной организации осуществлять комплексное управление строительной деятельностью относительно класса сложности объекта строительства.
Класс сложности объекта определяется проектной организацией в процессе проектирования на основании СН 3.02.07-2020 «Объекты строительства. Классификация». Однако если договор комплексного управления строительной деятельностью охватывает все стадии строительной деятельности, класс сложности объекта определяется заказчиком самостоятельно и отражается в конкурсных документах по выбору инженерной организации на осуществление комплексного управления строительной деятельностью.
Исходя из вышеизложенного, а также из практики договорной работы, при заключении договоров комплексного управления строительной деятельностью в преамбуле договора указываются номер и дата аттестата соответствия инженерной организации.
По своей правовой природе договор комплексного управления строительной деятельностью является договором возмездного оказания услуг, что и определяет его специфику и отличие от схожего по правовой природе договора подряда. В соответствии со ст. 733 ГК по договору возмездного оказания услуг одна сторона (исполнитель) обязуется по заданию другой стороны (заказчика) оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Иными словами, при заключении договора комплексного управления строительной деятельностью нужно четко понимать, что его результаты не имеют материального выражения, в отличие от договора подряда, результаты которого имеют материальное выражение.
При формулировке предмета договора следует руководствоваться п. 8 Инструкции, в соответствии с которым инженерная организация по договору с заказчиком, застройщиком может осуществлять комплексное управление строительной деятельностью, при котором инженерные услуги охватывают все стадии строительной деятельности, с обязательным осуществлением технического надзора с правом принятия решений от имени заказчика, застройщика во взаимоотношениях с подрядчиком, иными участниками строительной деятельности. Как видно из текста данной нормы, в предмете договора должны быть указаны две наиболее важные функции инженерной организации при исполнении договора:
1) осуществление технического надзора (кроме строительства «под ключ»);
2) принятие решений от имени заказчика во взаимоотношениях с участниками строительства.
Пример
«Заказчик поручает, а Инженерная организация принимает на себя обязательства по комплексному управлению строительной деятельностью строительства "Детского сада" с обязательным ведением технического надзора на объекте, при котором инженерные услуги охватывают все стадии строительной деятельности, с правом принятия решений от имени Заказчика во взаимоотношениях с подрядчиком, иными участниками строительной деятельности, а Заказчик обязуется принять эти услуги и оплатить в соответствии с настоящим договором».
Сформулировать текст предмета договора можно по-разному, но особое внимание необходимо уделить наименованию объекта строительства — оно должно соответствовать наименованию, указанному в разрешительной документации. В случае если строительство объекта финансируется за счет бюджетных средств, а наименование объекта, указанное в договоре, разнится с наименованием в разрешительной документации, при предъявлении актов оказанных услуг на оплату в органы государственного казначейства последние откажут в их оплате, поскольку наименование объекта не соответствует наименованию, указанному в разрешительной документации (в решении местного исполнительного и распорядительного органа).
Процесс строительства условно можно разделить на 4 стадии:
1) предпроектная стадия;
2) проектирование;
3) строительство;
4) ввод объекта в эксплуатацию.
Соответственно и функции инженерной организации можно разделить на 4 группы. Перечень функций инженерной организации определен в подп. 8.1–8.3 п. 8 Инструкции.
Если вкратце изложить суть функций инженерной организации относительно стадий строительства, то это выглядит следующим образом:
1) на предпроектной стадии инженерная организация занимается сбором технических условий, исходных данных, получением необходимых согласований и пр., то есть осуществляет действия и принимает меры, которые позволили проектной организации выполнить проект, а подрядной организации — осуществить возведение объекта;
2) на стадии проектирования инженерная организация в первую очередь определяет проектную организацию путем проведения конкурса, разрабатывает проекты договоров подряда, осуществляет контроль за процессом и сроками проектирования, прохождением госстройэкспертизы;
3) на стадии строительства инженерная организация определяет строительную подрядную организацию путем проведения конкурсной процедуры, разрабатывает проекты договоров подряда, осуществляет технический надзор, контролирует сроки строительства, предъявляет замечания и дает рекомендации по устранению дефектов по качеству СМР, а также осуществляет иные функции, связанные с процессом возведения объектов строительства;
4) на стадии ввода объекта в эксплуатацию инженерная организация выполняет организационные мероприятия по приемке объекта в эксплуатацию.
Перечень функций инженерной организации, отраженный в Инструкции, не является исчерпывающим. В договор комплексного управления строительной деятельностью могут быть включены и иные функции, не противоречащие законодательству, но необходимые для возведения объекта.
Особо следует отметить, что в соответствии с п. 9 Инструкции не подлежат передаче инженерной организации следующие функции заказчика, застройщика:
Обратите внимание!
Договором может быть предусмотрена обязанность инженерной организации по подготовке проекта приказа, определению участников комиссии, подготовке проекта акта ввода в эксплуатацию, но утверждение данных документов всегда осуществляет заказчик.
В договоре комплексного управления строительной деятельностью следует предусмотреть такие права и обязанности сторон:
Важно!
При реализации государственных инвестиционных программ при строительстве объектов, финансируемых частично или полностью за счет бюджетных средств, с 01.07.2023 к договорам комплексного управления строительной деятельностью применяются иные требования, которые установлены Инструкцией об осуществлении деятельности заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 04.02.2014 № 4 в редакции постановления Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 31.05.2023 № 55.
Продолжение — в следующем номере.
