Вопрос: Организация, осуществляющая деятельность по производству и продаже строительных материалов, арендует нежилое помещение. В течение двух месяцев арендатор не выплачивает арендную плату, объясняя неисполнение обязательств по уплате арендной платы отсутствием спроса на продукцию.
Правомерно ли признать отсутствие спроса одним из видов форс-мажора?
Ответ: Нет, неправомерно.
В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК по договору аренды капитального строения (здания, сооружения) арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору указанный объект. Арендатор, в свою очередь, обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 585 ГК).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, а при неурегулированности договором — в рамках обычно применяемых условий и сроков аренды аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 2 ст. 585 ГК). Исходя из ст. 290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями.
По условиям договора аренды организация-арендодатель обязуется предоставить организации-арендатору недвижимое имущество, а организация-арендатор обязуется уплачивать арендную плату согласно условиям договора. Как следует из рассматриваемого вопроса, организация-арендатор не исполнила обязательства по договору в части уплаты арендной платы.
В силу п. 3 ст. 372 ГК лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение обязательства невозможно вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.
В ГК установлено правовое определение понятия «форс-мажор» как непреодолимой силы, однако прямо не предусмотрено, следует ли считать отсутствие спроса на продукцию видом форс-мажора.
По нашему мнению, понятие «непреодолимая сила» (форс-мажор) определяется как чрезвычайные и непреодолимые при данных условиях обстоятельства, к которым могут быть отнесены различные исключительные и объективно непреодолимые события и явления: природные катаклизмы, военные действия, эпидемии и т.п.
Отсутствие спроса на производимую продукцию нельзя отнести к обстоятельствам непреодолимой силы ввиду отсутствия такого квалифицирующего признака, как непредотвратимость. Кроме того, глава 26 ГК не предусматривает изменение финансово-экономической обстановки и уровня спроса на продукцию в качестве основания для прекращения основного обязательства.
