Увеличение арендной платы актом законодательства

Основное отличие арендной платы от земельного налога состоит в том, что арендная плата не является налоговым платежом, а уплачивается на основании договора. Поэтому увеличение ее размера производится путем изменения условий договора.

Вместе с тем при исполнении договора аренды следует учитывать, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством. Если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, которые отличаются от действовавших ранее, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если последним не предусмотрено иное.

5 февраля 2016

Белявский Сергей

Директор юридической компании ООО «Экономические споры», медиатор, председатель Третейского суда «Экономические споры», рекомендованный арбитр МКАС «Палата арбитров при Союзе юристов», более 10 лет стажа работы судьей экономического суда

1293

Фабула дела

Инспекцией Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь (далее — ИМНС) была проведена проверка заявителя по вопросам соблюдения им налогового законодательства в период с 01.01.2012 по 31.03.2015.

Как следует из материалов проверки, основным видом деятельности заявителя в проверяемый период являлось предоставление услуг для проживания на арендуемом им земельном участке.

30.12.2011 спорный земельный участок решением районного исполнительного комитета был передан в аренду индивидуальному предпринимателю А., с которым заключен соответствующий договор аренды от 10.01.2012. Согласно договору аренды арендатору был установлен размер арендной платы.

В период действия договора аренды ИП А. продал, а заявитель купил на основании договора купли-продажи от 30.05.2013 капитальные строения, находящиеся на данном участке. В этот же день (30.05.2013) Республиканское унитарное предприятие «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» произвело государственную регистрацию перехода права аренды на земельный участок к заявителю, о чем в этот же день была уведомлена землеустроительная служба районного исполнительного комитета, а также ИМНС.

Решением районного исполнительного комитета от 30.12.2013 из упомянутого земельного участка было создано 6 участков, а в результате изменения границ земельного участка его площадь уменьшилась.

РИК с заявителем были заключены договоры аренды созданных земельных участков от 12.02.2014. К договору аренды от 10.01.2012, заключенному с ИП А., было заключено дополнительное соглашение от 12.02.2014, согласно которому была уменьшена площадь арендуемого участка, а также изменено наименование арендатора на заявителя, установлен размер арендной платы на основании Указа Президента Республики Беларусь от 13.08.2010 № 420 «Об отдельных вопросах взимания земельного налога и арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности».

В период пользования арендованным участком заявитель оплачивал арендные платежи в соответствии с названным выше договором аренды от 10.01.2012 и дополнительным соглашением от 12.02.2014.

Вместе с тем решением районного исполнительного комитета от 03.12.2012 «Об установлении на 2013 год коэффициентов к размеру арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» на 2013 г. был установлен повышающий коэффициент 2 к размеру арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, уплачиваемой юридическими лицами за земельные участки.

Аналогичный коэффициент 2 был установлен и на 2014 г. решением районного исполнительного комитета от 09.12.2013 «Об установлении на 2014 год коэффициентов к размеру арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности».

По результатам проверки налоговый орган составил акт проверки, на основании которого вынес решение о доначислении арендной платы за землю, а также пени.

Заявитель просил признать данное решение недействительным, поскольку, по его мнению, ИМНС не приняла во внимание отсутствие факта внесения изменений в части размера арендной платы в договор аренды земли, а также не учла дату фактического перехода заявителю по данному договору прав и обязанностей арендатора и факт неуведомления заявителя об увеличении размера арендной платы.

ИМНС указала на соответствие принятого решения действующему законодательству, несоблюдение заявителем размеров и сроков оплаты арендных платежей за землю.

Рассмотрение дела судом и правовое обоснование спора

В силу п. 2-2 Указа Президента Республики Беларусь от 01.03.2010 № 101 «О взимании арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» (далее — Указ № 101) арендная плата за земельные участки, предоставленные юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, исчисляется и уплачивается в размере, увеличенном (уменьшенном) на основании решения местного исполнительного комитета или администрации свободной экономической зоны об увеличении (уменьшении) размера ежегодной арендной платы за земельные участки, принятого в соответствии с законодательством, независимо от наличия соглашения об изменении договора аренды земельного участка, предусматривающего изменение размера ежегодной арендной платы за этот земельный участок*.

* Пункт 2-2 был введен Указом Президента Республики Беларусь от 07.10.2013 № 455 «О некоторых вопросах налогообложения, переоценки имущества и взимания арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» и распространяет свое действие на отношения, возникшие с 1 января 2013 г.

При этом п. 3 Указа № 101 определено, что договоры аренды земельных участков, зарегистрированные в установленном законодательством порядке до вступления в силу Указа № 101, действуют на определенных в них условиях и не требуют приведения в соответствие с данным Указом, за исключением случаев обращения арендаторов за приведением таких договоров аренды земельных участков в соответствие с Указом № 101. При продлении таких договоров на новый срок их условия приводятся в соответствие с Указом № 101.

Принимая во внимание изложенное, юридические лица на основании подп. 3.2 п. 3 Указа Президента Республики Беларусь от 07.10.2013 № 455 «О некоторых вопросах налогообложения, переоценки имущества и взимания арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» (далее — Указ № 455) не позднее 22.10.2013 по действующим на 01.01.2013 договорам аренды земельных участков, заключенным в рамках Указа № 101, а также по договорам аренды земельных участков, приведенным в соответствие с Указом № 101, обязаны были:

1) представить в налоговые органы по месту постановки на учет расчет суммы арендной платы за земельные участки с внесенными изменениями и (или) дополнениями;

2) произвести уплату арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, в суммах, исчисленных с учетом решения местного исполнительного комитета или администрации свободной экономической зоны об увеличении (уменьшении) размера ежегодной арендной платы за земельные участки и подлежащих уплате в сроки, предшествующие 01.10.2013. При этом начисление пеней не производилось и меры административной ответственности не применялись.

Не должны предоставлять расчет суммы арендной платы за земельные участки с внесенными изменениями и (или) дополнениями и производить доплату арендной платы за земельные участки в вышеуказанном порядке юридические лица:

— самостоятельно применявшие с 01.01.2013 коэффициенты к размеру арендной платы, указанной в договоре аренды земельных участков, без заключения соглашения об изменении договора аренды земельного участка, предусматривающего изменение размера ежегодной арендной платы за этот земельный участок, и уплатившие арендную плату в размере, увеличенном (уменьшенном) на соответствующий коэффициент;

— уплатившие арендную плату в размере с учетом коэффициентов, увеличивающих (уменьшающих) размер ежегодной арендной платы, которые отражены в дополнительных соглашениях к договорам аренды, предусматривающих изменение с 01.01.2013 размера ежегодной арендной платы.

Вышеупомянутые решения РИК от 03.12.2012 «Об установлении на 2013 год коэффициентов к размеру арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» и от 09.12.2013 «Об установлении на 2014 год коэффициентов к размеру арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности» были приняты в соответствии с подп. 2.2 п. 2 Указа № 101 и доведены до всеобщего сведения посредством СМИ, а следовательно, являются общеобязательными.

Суд установил, что в силу законодательства местным исполнительным комитетам было предоставлено право увеличивать (уменьшать), но не более чем в два раза, размер ежегодной арендной платы за земельные участки, предоставленные отдельным категориям арендаторов, за исключением резидентов свободных экономических зон, специальных туристско-рекреационных парков применительно к земельным участкам, предоставленным этим резидентам администрациями свободных экономических зон.

Исчисление и уплата арендной платы в увеличенном (уменьшенном) размере в соответствии с решениями местных исполнительных комитетов производятся с 1 января года, следующего за годом, в котором принято соответствующее решение.

Справочно.
Указом Президента Республики Беларусь от 31.12.2015 № 538 «О налогообложении и взимании арендной платы за земельные участки» в Указ № 101 внесены изменения. Исполкомам предоставлено право увеличивать (уменьшать) размер ежегодной арендной платы за земельные участки, предоставленные отдельным категориям арендаторов, не более чем в 2,5 раза (ранее — не более чем в 2 раза). Данная норма применяется с 16 января 2016 г.

В ходе налоговой проверки заинтересованным лицом было установлено, что названный коэффициент заявителем не применялся и арендные платежи вносились без его учета.

По решениям, принятым до вступления в силу Указа № 101, по которым до 1 января 2010 г. не зарегистрированы в установленном законодательством порядке договоры аренды земельных участков, арендная плата исчисляется и уплачивается с даты вступления в силу названного Указа в порядке и сроки, им установленные.

Местные исполнительные комитеты, администрации свободных экономических зон в 10-дневный срок с даты вступления в силу вышеупомянутого Указа информируют налоговые органы по месту постановки юридического лица, индивидуального предпринимателя на учет и по месту нахождения земельного участка, а в отношении гражданина — налоговые органы по месту нахождения земельного участка об указанных решениях, а также о площади, функциональном использовании, целевом назначении и размере ежегодной арендной платы за предоставленные в аренду земельные участки.

Вывод суда

Проанализировав вышеприведенные нормы, суд пришел к выводу, что заявитель обязан был представить в налоговый орган по месту постановки на учет уточненный расчет суммы арендной платы за земельные участки, а также произвести уплату арендной платы, что сделано не было.

Довод заявителя о том, что доначисление осуществлено неправомерно и без учета установленной ставки арендной платы в действующем договоре аренды от 10.01.2012 в редакции дополнительного соглашения от 12.02.2014, не был принят судом во внимание в силу ст. 392 ГК.

Кроме того, суд отметил, что незнание законодательства не освобождает от обязанности его соблюдения всеми налогоплательщиками. При должной степени рачительности, осмотрительности и заботливости заявителю должно было быть известно содержание названных решений районного исполнительного комитета, а также Указа № 455 и Указа № 101.

С учетом изложенного решение инспекции Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь по акту проверки суд признал законным и обоснованным, соответствующим действующему законодательству и принятым заинтересованным лицом в пределах его полномочий, а заявителю в удовлетворении требований было отказано.