Самовольное строительство при модернизации

Ответ: В рассматриваемом случае самовольной постройкой будет являться только результат соответствующих строительных работ по модернизации.

Под самовольным строительством (ст. 223 ГК) понимается в том числе деятельность по модернизации, если она осуществлена без получения разрешительной документации на строительство и (или) без проектной документации в случае, когда обязательность получения и разработки такой документации предусмотрена законодательством, и (или) с нарушением требований, установленных разрешительной документацией на строительство.

Объект строительства, созданный в результате самовольного строительства, является самовольной постройкой.

В силу подп. 1.38 п. 1 ст. 1 КоАГСД под модернизацией понимается совокупность строительно-монтажных работ (в том числе устройство новых инженерных систем и оборудования в объектах, их частях, перенос и (или) установка перегородок без изменения назначения объектов в их существующих габаритах, инженерных и транспортных коммуникаций), пусконаладочных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с повышением потребительских качеств объектов, инженерных и транспортных коммуникаций, их частей и (или) элементов, приведением эксплуатационных показателей к уровню обязательных для соблюдения требований технических нормативных правовых актов.

Под объектом строительства при модернизации понимаются инженерные и транспортные коммуникации, их части, на которых осуществляется архитектурная, и (или) градостроительная, и (или) строительная деятельность (подп. 1.42 п. 1 ст. 1 КоАГСД).

В силу подп. 1.73 п. 1 ст. 1, ст. 78 КоАГСД модернизация является одним из видов строительной деятельности.

Квалификационные признаки модернизации указаны в п. 7 Инструкции о порядке определения вида строительной деятельности и наименования объекта строительства, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 30.06.2022 № 66 (далее – Инструкция № 66), а перечень работ при модернизации зданий и сооружений содержится в приложении В к СП 1.04.01-2021 «Ремонт и модернизация зданий и сооружений».

Из ч. 1 п. 11 Инструкции № 66 следует, что модернизация осуществляется в отношении возведенных капитальных строений (зданий, сооружений).

При модернизации, технической модернизации объектом строительства является капитальное строение (здание, сооружение) или его часть. При этом под частью капитального строения (здания, сооружения) для целей настоящей части понимается часть здания или отдельное помещение, выделенные в составе капитального строения и имеющие регистрационные документы (при наличии нескольких собственников) (ч. 4 п. 11 Инструкции № 66).

Таким образом, для осуществления модернизации получение разрешительной документации не требуется (подп. 2.1 п. 2 ст. 66 КоАГСД).

Если рассматриваемая модернизация в силу положений законодательства предусматривает разработку предпроектной и проектной документации (ст. 69,72 КоАГСД), однако осуществлялась без разработки и утверждения таковой, то созданный в ее результате объект является самовольной постройкой.

Поскольку модернизация в силу п. 11 Инструкции № 66 осуществляется в отношении существующих капитальных строений (зданий, сооружений), объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, то их создание на основании абз. 10 ст. 1 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним»  признано завершенным и назначение, местонахождение, размеры описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Соответственно, здание/сооружение, на котором осуществляется самовольная модернизация, в силу вышеизложенного не может быть признано самовольной постройкой.

В случае выявления самовольного строительства при модернизации вступает в действие механизм, закрепленный ст. 223 ГК:

• местный исполнительный и распорядительный орган направляет предписание о приостановлении (запрете) самовольного строительства;
• лицо, осуществившее самовольную модернизацию, не приобретает права собственности на результат строительных работ и не вправе пользоваться, распоряжаться ими.

В рассматриваемом случае это не позволит отнести понесенные расходы на затраты, учитываемые для уменьшения налогооблагаемой базы, а в случае установления данного факта ‒ снять эти расходы с затрат и в установленном порядке доначислить соответствующие налоги.

В случае выявления самовольной модернизации местным исполнительным и распорядительным органом может быть принято одно из решений, предусмотренных п. 3 ст. 223 ГК, в том числе о приведении самовольной постройки в состояние, соответствующее требованиям градостроительных норм и существенным требованиям безопасности, установленным законодательством в отношении объектов строительства (далее ‒ существенные требования безопасности), а также о приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние (если модернизация затронула земельный участок, на котором размещено здание/сооружение).

Возможность продолжения проведения самовольной модернизации или принятия ее результатов в эксплуатацию с государственной регистрацией в установленном порядке закреплена в п. 6 ст. 223 ГК.