Разработка разрешительной документации является основополагающим этапом в строительном процессе. Ошибки на этом этапе могут затруднить реализацию процесса в целом, привести к отказу в выдаче разрешительной документации, затягиванию сроков проектирования и строительства, увеличению расходов и снижению инвестиционной привлекательности проекта. В статье рассмотрим ошибки, которые возникают в процессе подготовки разрешительной документации.
Содержание:
Основные правовые акты, регулирующие отношения в части разрешительной документации:
Также при осуществлении строительной деятельности может помочь Альбом схем управления инвестиционными проектами в строительстве, утвержденный постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 15.05.2023 № 51.
Справочно.
Альбом схем можно скачать, перейдя по ссылке.
Для начала вспомним, что такое разрешительная документация на строительство и что она в себя включает.
Согласно ст. 1 КоАГСД это документация, выдаваемая местными исполнительными и распорядительными органами в порядке, определенном законодательством об административных процедурах, заказчику, застройщику, инженеру (инженерной организации) при заключении договора на оказание инженерных услуг по комплексному управлению строительной деятельностью.
Состав разрешительной документации определен в Положении № 223 и зависит от того, требуется ли предоставление земельного участка, нужно ли предварительное согласование места размещения земельного участка, на котором планируется строительство, либо земельный участок уже есть, какой вид строительства и класс сложности объекта. КоАГСД и Положение № 223 устанавливают также объекты строительства, на которые разрешительная документация не требуется в зависимости от класса сложности объекта и вида строительства.
При получении разрешительной документации на строительство важно не допустить две основные категории ошибок:
1) неверное определение объекта строительства и его наименования, вида строительства и класса сложности;
2) отсутствие или неполные требования к архитектурно-планировочным, конструктивным и инженерным системам для объекта проектирования.
Первая ошибка — неверное определение объекта строительства, его наименования, вида и класса сложности.
Основные правовые акты, регулирующие отношения в части определения объекта строительства, его наименования, вида и класса сложности:
Согласно подп. 1.42 п. 1 ст. 1 КоАГСД под объектом строительства понимается возводимое капитальное строение (здание, сооружение), существующее капитальное строение, их части, линейные сооружения, инженерные коммуникации, объекты незавершенного строительства, недвижимые материальные историко-культурные ценности.
Инструкция № 66 выделяет следующие виды строительной деятельности в отношении объектов строительства: возведение, реконструкция, модернизация, техническая модернизация и капитальный ремонт. Определение вида строительной деятельности осуществляется на основании квалификационных признаков, указанных в Инструкции № 66.
1. Определение наименования объекта строительства.
Требования к наименованию объектов строительства также содержатся в Инструкции № 66 и устанавливают, что в наименовании объекта должно быть указано следующее:
1) вид строительства;
2) наименование с учетом общегосударственного классификатора Республики Беларусь ОКРБ 007-2012 «Классификатор продукции по видам экономической деятельности», утвержденного постановлением Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 28.12.2012 № 83;
3) назначение капитального строения;
4) адрес с указанием наименования района, населенного пункта, улицы и номера здания, сооружения (в случае наличия), иные данные, указывающие на местоположение, в целях идентификации капитального строения;
5) очередь строительства (при наличии);
6) для случаев реконструкции — действующее функциональное назначение здания и назначение после проведения реконструкции.
К примеру, КоАГСД и Положение № 223 выделяют такой вид строительства, как снос объекта. Однако Инструкция № 66 не предъявляет требований к наименованию таких объектов строительства. Полагаем, что указание наименования объекта «снос» в заявлении на получение разрешительной документации и указание на назначение капитального строения, его адреса будет достаточным.
В настоящее время не все заказчики смогли перестроиться на новые требования, установленные КоАГСД, и продолжают указывать информацию в заявлении о получении разрешительной документации на строительство по-прежнему. Например, в заявлении пишут «разрешить строительство торгового склада в границах улиц …». В таких ситуациях заказчики получают отказы в рассмотрении соответствующих заявлений, что, в свою очередь, затягивает общий срок реализации строительного проекта в целом и приводит к дополнительным затратам.
2. Определение класса сложности.
Класс сложности объекта определяется в соответствии с СН 3.02.07-2020. При этом следует обращать внимание на то, что под действие данного ТНПА не подпадают объекты, которые не являются объектами строительства, изолированные помещения, технологическое оборудование и инженерные сети, размещаемые в эксплуатируемых зданиях.
Правильное определение класса сложности объекта прямо влияет на дальнейший процесс строительства и деятельность заказчика и подрядчика. Выполнение определенных видов строительных работ возможно только при наличии аттестата соответствия определенной категории, которая зависит от класса сложности объекта. И если подрядчик выполнил работу на объекте строительства с аттестатом соответствия, который не распространяется на выполненные работы, то для подрядчика это будет являться незаконной предпринимательской деятельностью.
3. Определение вида строительства.
Основные ошибки выявляются при определении того, какие виды работ относятся к реконструкции, какие — к модернизации, а какие можно подвести под техническую модернизацию. Со вступлением в силу КоАГСД модернизация стала самостоятельным видом строительства и на нее не требуется разрешительная документация в рамках Положения № 223. В связи с этим необходимо еще более четко определять, какой вид строительной деятельности осуществляется и требуется ли получение разрешительной документации. Главным последствием неправильного определения вида строительства является то, что строительство будет считаться самовольным, а это повлечет дополнительные значительные затраты для заказчика (штраф, переделка разрешительной документации, корректировка проекта, возможно — повторная экспертиза, задержка приемки объекта в эксплуатацию и, соответственно, задержка выхода на запланированные финансовые показатели и уровень прибыли от нового построенного здания).
Вторая ошибка — это недостатки при подготовке задания на проектирование.
Подготовка задания на проектирование является одним из этапов разработки предпроектной (предынвестиционной) документации (ст. 69 КоАГСД) и дальнейшего проектирования и строительства объекта в целом.
Форма задания на проектирование, а также требования к его содержанию, кроме ранее перечисленных нормативных актов, содержатся:
— в СП 1.02.01-2023 «Состав и порядок разработки предпроектной (предынвестиционной) документации», утвержденных постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 23.05.2023 № 53;
— в СН 1.03.03-2019 «Снос зданий и сооружений», утвержденных постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 29.11.2019 № 64.
На стадии разработки задания на проектирование очень важно детально проработать следующие вопросы: предусмотреть требования к архитектурно-планировочным, конструктивным решениям, инженерным системам; определиться с тем, каким образом объект будет подключаться к существующим магистральным и распределительным объектам инженерной инфраструктуры; выяснить, достаточно ли мощности у существующих сетей, чтобы в будущем получить тот объект строительства, который задумал заказчик (инвестор).
Ошибки, допущенные на стадии подготовки задания на проектирование, влекут значительные финансовые последствия для инвестора. Так, при выявлении ошибок потребуются доработка проектной документации, повторная экспертиза, выполнение дополнительных объемов работ при строительстве. Возможно, потребуется выделение дополнительного земельного участка, если будет понятно, что нужно построить новые инженерные сети к объекту, так как у существующих не хватает мощности.
Когда такие ошибки выявляются на стадии строительства, заказчики редко принимают решение останавливать строительство на длительный период времени для дооформления всей нужной разрешительной документации. Как правило, заказчики и подрядчики продолжают выполнять строительные работы, что, в свою очередь, ведет к самовольному строительству со всеми вытекающими последствиями.
Таким образом, крайне важно при реализации проекта строительства объекта привлекать к сотрудничеству квалифицированных специалистов и организации, которые помогут максимально учесть все нюансы и предотвратить дополнительные финансовые издержки, увеличивающие стоимость строительства объекта в целом.
и затем На экран «Домой»
на верхней панели или нажмите меню и затем Добавить на домашний экран/экран приложений