Изменение арендной платы в одностороннем порядке

Ситуация: ОАО «А» (далее — арендодатель) сдает в аренду РУП «Б» (далее — арендатор) нежилое помещение. Арендодатель известил арендатора о том, что изменяет размер арендной платы, поскольку у других арендаторов она давно выше. Также он пояснил, что если не поставить всех арендаторов в равные условия в части размера арендной платы, то, по их мнению, это будет неправомерным предпочтением и необоснованной льготой для РУП, что влечет за собой несоблюдение антикоррупционного законодательства. В случае несогласия с изменением условий договора аренды арендатор должен освободить помещение.

17 августа 2023

Лашкевич Максим

Директор, партнер ООО «ГРАТА Интернэшнл БиУай»

Мозоль Антон

Младший юрист ООО «ГРАТА Интернэшнл БиУай»

1272

Вопрос: Правомерны ли действия арендодателя, учитывая положения ст. 585 ГК?

Ответ: Действия арендодателя по одностороннему изменению арендной платы неправомерны.

При ответе на данный вопрос мы исходим из того, что в договоре аренды не закреплено право арендодателя на одностороннее изменение условий договора.

В силу п. 3 ст. 685 ГК в такой ситуации арендная плата по договору аренды, заключенному между ОАО «А» и РУП «Б», может быть изменена только на основании заключенного дополнительного соглашения к договору.

С учетом норм подп. 8.2 п. 8 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 (далее — действующее Положение), и подп. 7.2 п. 7 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 16.05.2023 № 138 «Об аренде и безвозмездном пользовании имуществом» (далее — новое Положение), которое будет действовать с 20.11.2023, увеличение арендной платы должно осуществляться за счет корректировки коэффициента спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды, на что, в свою очередь, требуется согласие арендатора.

Если стороны не придут к соглашению, то договор аренды продолжит действовать в текущей редакции. Несогласие арендатора с увеличением арендной платы само по себе не является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя либо его одностороннего отказа от такого договора с освобождением арендатором помещения.

В случае расторжения договора по соглашению сторон арендатору должен быть предоставлен разумный срок для освобождения арендуемого объекта (ч. 1 ст. 420, ч. 1 ст. 422 ГК).

По нашему мнению, основанное на объективных факторах преимущество одного из арендаторов перед иными в части размера арендной платы (например, в связи с более ранним заключением договора) не может рассматриваться как проявление коррупции в соответствии с Законом Республики Беларусь от 15.07.2015 № 305-З «О борьбе с коррупцией».

1272