Использование юридическим лицом недвижимого имущества в коммерческих целях

Вопросы:

1. Верно ли дольщик отразил объект недвижимости — квартиру в составе основных средств?

2. С какого периода дольщик становится плательщиком налога на недвижимость?

Анализ ситуации

1. Юридическое лицо, осуществляющее строительство в качестве дольщика, принимает объект (часть объекта) к бухгалтерскому учету на основании оформленного заказчиком, застройщиком акта приемки-передачи объекта долевого строи­тельства и акта на передачу затрат, произведенных при создании объекта, оформленного в соответствии с требованиями п. 52 Инструкции о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.05.2007 № 10 (далее — Инструкция № 10), с отражением по дебету счета 08 и кредиту счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» (п. 53 Инструкции № 10).

Далее, в зависимости от цели дальнейшего использования построенного объекта, дольщик может отразить полученные затраты по строительству на счетах учета основных средств (счет 01 «Основные средства»); товаров (счет 41 «Товары»); готовой продукции (счет 43 «Готовая продукция» (субсчет «Объект недвижимости, предназначенный для продажи»)); инвестиционной недвижимости (счет 03 «Доходные вложения в материальные активы»).

Счет 01 предназначен для учета в организации основных средств, находящихся в эксплуатации, запасе, на консервации, а также полученных в финансовую аренду (лизинг), доверительное управление (п. 6 Инструкции по применению типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 29.06.2011 № 50).

При этом в качестве основных средств принимаются к бухгалтерскому учету активы, имеющие материально-вещественную форму, при одновременном выполнении следующих условий:

• активы предназначены для использования в деятельности организации, в том числе в производстве продукции, при выполнении работ, оказании услуг, для управленческих нужд организации, а также для предоставления во временное пользование (временное владение и пользование), за исключением случаев, установленных законодательством;
• организацией предполагается получение экономических выгод от использования активов;
• активы предназначены для использования в течение периода продолжительностью более 12 месяцев;
• организацией не предполагается отчуждение активов в течение 12 месяцев с даты приобретения;
• первоначальная стоимость активов может быть достоверно определена (п. 4 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.04.2012 № 26 (далее — Инструкция № 26)).

Справочно.
Активы, принимаемые к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, до их обязательной государственной регистрации, сертификации и т.п. отражаются на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы» (ч. 4 п. 4 Инструкции № 26).

Таким образом, организация, планируя использование квартиры в коммерческих целях, то есть в деятельности организации, например, для управленческих нужд, при условии соблюдения остальных критериев признания объекта основными средствами (далее — объект ОС) должна принять квартиру к учету по счету 01.

Если организация планирует сдавать квартиру в аренду или наем, то такой актив отражается в составе инвестиционной недвижимости по счету 03 (Инструкция по бухгалтерскому учету инвестиционной недвижимости, утвержденная постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.04.2012 № 25 (далее — Инструкция № 25)).  

Мы исходим из допущения, что в рассматриваемом случае квартира предполагается для использования непосредственно в организации. Например, для проживания командированных лиц контрагентов, своих работников и т.п., поэтому рассматриваем актив в качестве объекта ОС.

Первоначальная стоимость приобретенных основных средств определяется в сумме фактических затрат на их приобретение, включая:

• стоимость приобретения основных средств;
• таможенные сборы и пошлины;
• проценты по кредитам и займам;
• затраты по страхованию при доставке;
• затраты на услуги других лиц, связанные с приведением основных средств в состояние, пригодное для использования;
• иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, доставкой, установкой, монтажом основных средств и приведением их в состояние, пригодное для использования (п. 14 Инструкции № 26).

По общему правилу приобретенный объект недвижимости подлежит отражению в составе объектов ОС после государственной регистрации права собственности на него, в данной ситуации — в июне.

Однако в рассматриваемом случае государственная регистрация произошла раньше, чем собственник мог использовать объект в предназначенных целях, в связи с чем отразить квартиру в составе объектов ОС можно будет только после проведения отделочных работ, то есть после формирования первоначальной стоимости объекта. До окончания работ объект будет числиться в виде переданных затрат по счету 08 «Вложения в долгосрочные активы» в связи с отсутствием достаточных критериев признания объекта в составе ОС.

Если квартира предназначена для сдачи в аренду, то для целей постановки на учет в составе инвестиционной недвижимости подход будет аналогичным, так как нормы п. 6 Инструкции № 25 также содержат условие о необходимости формирования первоначальной стоимости с учетом всех затрат, непосредственно связанных с приведением недвижимости в состояние, пригодное для использования.

Отметим, что с точки зрения начисления амортизации, срока полезного использования постановка на учет в момент государственной регистрации или в момент завершения работ значения не имеет. Поскольку даже если поставить на учет в составе объекта ОС квартиру без отделки, то есть после государственной регистрации, амортизация не будет начисляться в связи с отсутствием фактического начала ее эксплуатации (п. 34 Инструкции о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утвержденной постановлением Министерства экономики, Министерства финансов, Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.02.2009 № 37/18/6).

2. Объектами налогообложения налогом на недвижимость у плательщиков-организаций признаются, в частности:

1) капитальные строения (здания, сооружения), их части, являющиеся собственностью или находящиеся в хозяйственном ведении или в оперативном управлении организаций;

2) состоящие на учете (на бухгалтерском учете или на учете в книге учета доходов и расходов организаций, применяющих упрощенную систему налогообложения) капитальные строения (здания, сооружения), их части, создание, изменение которых или возникновение, переход прав собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления на которые подлежат государственной регистрации, до государственной регистрации их создания, изменения или возникновения, перехода на них прав собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления (подп. 1.1, 1.5 п. 1 ст. 227 Налогового кодекса Республики Беларусь, далее — НК).

Исключения для признания объекта подлежащим налогообложению перечислены в п. 2 ст. 227 НК, и среди них рассматриваемый случай не поименован.

Справочно.
При приобретении в течение налогового периода капитальных строений (зданий, сооружений), их частей организации исчисляют и уплачивают налог на недвижимость по таким объектам с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом приобретения (ч. 1 п. 4 ст. 232 НК).

Годовая сумма налога на недвижимость увеличивается на суммы налога, исчисленные исходя из остаточной стои­мости или стоимости, отраженной в бух­учете, приобретенных капитальных строений (зданий, сооружений), их частей на 1-е число первого месяца квартала, следующего за кварталом приобретения, и ставки налога, рассчитываемой на основании годовой ставки пропорционально числу полных кварталов, оставшихся до окончания текущего налогового периода. При расчете налога нужно учесть повышающий (понижающий) коэффициент, если он установлен местным Советом депутатов (п. 2 ст. 230, ч. 2 п. 4 ст. 232 НК).

Таким образом, плательщиком дольщик признается с момента передачи затрат, то есть с 12.05.2023, независимо от использования счета учета таких затрат, а объектом налогообложения будет являться сумма затрат, отраженных в составе капитальных вложений, по состоянию на 01.07.2023. Организации следует подать уточненную декларацию по налогу на недвижимость (если за 2023 г. уже подавалась годовая декларация) с отражением налоговой базы в размере вложений, отраженных в бухучете на 01.07.2023, и перерасчетом налога за 3-й и 4-й кварталы 2023 г.

Вместе с тем дольщик может воспользоваться льготой по подп. 1.13 п. 1 ст. 228 НК в течение одного года с даты приемки объекта в эксплуатацию в порядке, установленном в соответствии с законодательством, при наличии акта о приемке объекта в эксплуатацию.

Также применительно к квартире, являющейся капитальным строением жилищного фонда организаций негосударственной формы собственности, дольщик может воспользоваться льготой по подп. 1.1 п. 1 ст. 127 НК. 

Обратите внимание!
Льгота не распространяется на квартиры, находящиеся в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении организаций, а также одноквартирные жилые дома, жилые помещения в многоквартирных и (или) блокированных жилых домах, не используемые для проживания физическими лицами.  

Ограничений по периоду такая льгота не имеет и может быть использована даже в случае сдачи квартиры в аренду, иное возмездное, безвозмездное пользование (п. 2 ст. 128 НК).