Государственная регистрация земельных участков и сделок с ними

Нормативное регулирование обязательной государственной регистрации земельных участков

Согласно ст. 5 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее — КоЗ) к принципам земельных отношений относится принцип обязательной государственной регистрации земельных участков, прав на них и сделок с ними.

В соответствии с нормами КоЗ и Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации) недвижимое имущество (в том числе земельные участки) считается созданным с момента государственной регистрации; право, ограничение (обременение) права на земельные участки возникают, переходят, прекращаются с момента государственной регистрации и удостоверяются свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.

Регистрация земельного участка для его дальнейшего использования

Создание участка и возникновение прав на него удостоверяются:

— с 1 февраля 2006 г. — свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации, выдаваемым организацией по государственной регистрации;

— до 1 февраля 2006 г. — государственным актом, удостоверением на право временного пользования землей.

То есть по общему правилу использование земельного участка возможно после государственной регистрации как минимум юридических фактов создания земельного участка и возникновения прав конкретного землепользователя на него.

Негативным последствием отсутствия регистрации участка и права на него является квалификация такого рода землепользования как самовольное занятие земельного участка: использование земельного участка без документа, удостоверяющего право на него.

К сведению:
Самовольное занятие земельного участка влечет риск привлечения к административной ответственности и начисления земельного налога (арендной платы) в 10-кратном размере.

Исключениями из общего правила являются следующие случаи (ч. 2 и 3 ст. 20 КоЗ):

— предоставление участка во временное пользование для строительства (установки) временных индивидуальных гаражей, огородничества, сенокошения и выпаса сельскохозяйственных животных;

— изъятие и предоставление земельных участков во временное пользование или аренду сроком до одного года, а также продление срока временного пользования такими земельными участками или их аренды не более чем на один год.

Отметим, что перечень случаев, когда у лица может возникнуть право использования участка, которое не будет подлежать государственной регистрации, достаточно широк.

Согласно ст. 1 КоЗ землепользование (использование земельных участков) — это хозяйственная и иная деятельность, в процессе которой используются полезные свойства земель, земельных участков и (или) оказывается воздействие на землю.

К сведению:
Заключение договора аренды земельного участка в письменной форме, а также государственная регистрация участка, прав на него в случаях, указанных в ч. 2 и 3 ст. 20 КоЗ, не осуществляются. Земельный участок считается созданным, а право — возникшим, прекратившимся с момента, указанного в решении об изъятии и предоставлении земельного участка.

Таким образом, условно можно выделить «поименованное» землепользование, осуществляемое в «общем» порядке (в рамках частной собственности либо собственности иностранных государств, международных организаций; пожизненного наследуемого владения; постоянного или временного пользования; аренды (субаренды); сервитута) и «непоименованное» и (или) осуществляемое в исключительном порядке, но имеющее тем не менее правовые основания.

Закон выделяет следующие случаи, когда можно использовать земельные участки в рамках в том числе условно «непоименованного» права пользования:

— использование арендатором части земельного участка, которая занята арендованной недвижимостью и необходима для ее использования (ст. 623 ГК);

— определенное использование участка в границах охранных зон эксплуати-рующими организациями (электрических сетей; линий, сооружений связи и радиофикации; объектов газораспределительной системы);

— проведение изыскательских работ на земельном участке (ст. 46 КоЗ);

— использование участка для строительства подземных линейных сооружений (ст. 46 КоЗ);

— использование участка для проведения работ по благоустройству, воссозданию элементов благоустройства и размещению малых архитектурных форм на землях общего пользования населенных пунктов (ст. 46 КоЗ);

— использование участка для размещения геодезических пунктов (ст. 46 КоЗ).

При этом право пользования земельным участком оформляется в установленном порядке и возникает на основании определенных документов, в частности:

— при проведении изыскательских работ — на основании разрешения исполнительного комитета;

— при строительстве подземных линейных сооружений — на основании земельно-кадастровой документации, акта выбора места размещения земельного участка в соответствии с утвержденной проектной документацией;

— при проведении работ по благоустройству, воссозданию элементов благо-устройства и размещению малых архитектурных форм на землях общего пользования населенных пунктов — на основании утвержденной проектной документации и решения местного исполнительного комитета о разрешении их проведения;

— при размещении геодезических пунктов — в соответствии с утвержденными Государственным комитетом по имуществу Республики Беларусь техническими проектами или сметами на производство геодезических работ государственного назначения.

Таким образом, для использования земельных участков в определенных случаях не требуется государственная регистрация возникновения права на участок.

Процедура государственной регистрации создания земельного участка и возникновения прав на него

Государственная регистрация земельных участков и прав на них регулируется нормами Закона о госрегистрации, постановления Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156*, а также постановления Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 19.06.2012 № 20**.

*Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 «Об утверждении единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, внесении дополнения в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 14 февраля 2009 г. № 193 и признании утратившими силу некоторых постановлений Совета Министров Республики Беларусь».
** Постановление Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 19.06.2012 № 20 «Об установлении перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу Республики Беларусь государственными организациями при осуществлении административных процедур по заявлениям юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, и признании утратившим силу постановления Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от
25 октября 2011 г. № 59».

Согласно ст. 48 Закона о госрегистрации документами, подтверждающими создание вновь образованного земельного участка, являются:

• землеустроительное дело;

• документ, определяющий целевое использование земельного участка в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

В частности, для государственной регистрации создания вновь образованного земельного участка, или договора аренды такого участка, или возникновения права либо доли в праве, или ограничения (обременения) права на него предоставляются:

— землеустроительное дело, включая выписку из решения уполномоченного государственного органа о предоставлении земельного участка, определяющего целевое назначение земельного участка и права, ограничения (обременения) прав;

— выписка из решения местного исполнительного и распорядительного органа об изъятии земельного участка для проведения аукциона по продаже земельных участков в частную собственность либо на право заключения договора аренды земельного участка и предоставлении земельного участка победителю аукциона либо единственному участнику несостоявшегося аукциона — в случае государственной регистрации возникновения прав, ограничений (обременений) прав на земельный участок, приобретенный по результатам аукциона;

— копия протокола о результатах аукциона по продаже земельного участка в частную собственность либо на право заключения договора аренды земельного участка, хранящаяся в местном исполнительном и распорядительном органе, — в случае государственной регистрации возникновения прав, ограничений (обременений) прав на земельный участок, приобретенный по результатам аукциона;

— договор аренды земельного участка (в количестве экземпляров, указанном в договоре) — в случае государственной регистрации договора аренды вновь образованного земельного участка и права аренды на него.

Справочно:
Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом — юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки.

Государственная регистрация сделок с земельными участками и прав на них

Как уже было отмечено, к принципам земельных отношений относится принцип обязательной государственной регистрации земельных участков, прав на них и сделок с ними. Сделки, совершенные с несоблюдением требования о государственной регистрации сделок с земельными участками, являются ничтожными и влекут за собой последствия их недействительности, предусмотренные гражданским законодательством (ст. 49 КоЗ).

Сделки с земельными участками перечислены в ст. 47 КоЗ:

— договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды (субаренды), ипотеки;

— договоры по передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам;

— сделки по предоставлению права аренды земельных участков в залог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд.

На основании ст. 9 Закона о госрегистрации государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, подлежащих государственной регистрации. При этом перечень сделок, поименованных в Законе о госрегистрации, достаточно широк.

Стоит отметить, что КоЗ не содержит запрета на заключение в отношении земельных участков сделок, прямо не обозначенных в ст. 47 КоЗ, но не противоречащих законодательству, существу отношений в области охраны и использования земель, особенностям правового статуса земельного участка как объекта гражданского оборота, а также не создающих потенциальной угрозы нарушения прав и законных интересов государства и третьих лиц.

По этой причине сделки с земельными участками, прямо не предусмотренные нормами КоЗ (например, брачный договор, предметом которого является земельный участок), а также основанные на них права могут быть при отсутствии иных оснований для отказа зарегистрированы в порядке, установленном Законом о госрегистрации (письмо Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 18.04.2011 № 9-12/2807/вн «Об отдельных вопросах государственной регистрации в отношении земельных участков»).

В соответствии с ч. 8 ст. 70 КоЗ при отчуждении капитальных строений, в том числе входящих в состав предприятий как имущественных комплексов, землепользователи обязаны зарегистрировать земельные участки для обслуживания этих капитальных строений. Исходя из этого до совершения сделки с капитальным строением, независимо от способа отчуждения (купля-продажа, дарение, мена и т.д.), оформление в установленном законодательством порядке прав на земельный участок является обязательным.

При этом в случае намерения произвести отчуждение одного из расположенных на земельном участке, предоставленном для обслуживания нескольких объектов недвижимого имущества, объектов недвижимого имущества до его отчуждения должен быть в установленном законодательством порядке сформирован и зарегистрирован отдельный земельный участок для обслуживания непосредственно отчуждаемого объекта недвижимого имущества.

В случае неделимости земельного участка договор отчуждения одного из расположенных на нем объектов недвижимого имущества должен содержать сведения о том, что земельный участок является неделимым. Данное правило не распространяется на случаи отчуждения жилых домов с хозяйственными и иными постройками или без них, находящихся в сельских населенных пунктах и не зарегистрированных в территориальных организациях по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, сведения о которых внесены в похозяйственную книгу сельского исполнительного комитета до 19 марта 1985 г. и которые с этой даты не являлись предметами купли-продажи или мены, отчуждение которых осуществляется в порядке, определенном Указом Президента Республики Беларусь от 11.08.2005 № 368 «О некоторых вопросах отчуждения жилых домов в сельских населенных пунктах».

Справочно:
Перечень документов, предоставляемых для государственной регистрации (по заявлениям юридических лиц), определен постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156, постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 19.06.2012 № 20.

Сделка с недвижимым имуществом, подлежащая государственной регистрации, считается заключенной с момента государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь.

Если стороной договора является:

— гражданин, то договор должен быть нотариально удостоверен либо удостоверен регистратором;

— индивидуальный предприниматель — договор должен быть им подписан и может быть нотариально удостоверен либо удостоверен регистратором.

Особенности государственной регистрации связанных прав

Категория «связанные права» де-факто введена ст. 59 Закона о госрегистрации. Данная статья содержит неисчерпывающий перечень связанных прав, ограничений (обременений) прав:

— переход права собственности на капитальное строение и возникновение (переход, прекращение) права на земельный участок;

— право собственности и право хозяйственного ведения или оперативного управления;

— прекращение права аренды и неразрывно связанного с ним права субаренды земельного участка или предприятия как имущественного комплекса;

— переход права собственности по договору продажи недвижимости в рассрочку и ипотека;

— иные связанные права, ограничения (обременения) прав.

Государственная регистрация связанных прав осуществляется одновременно.

Государственная регистрация перехода прав на земельные участки при переходе прав на расположенные на них капитальные строения (изолированные помещения)

Право на капитальное строение и право на земельный участок являются связанными правами, и согласно ст. 10 Закона о госрегистрации регистрация перехода (возникновения, прекращения) права на капитальное строение (незавершенное законсервированное капитальное строение), основанием которых является зарегистрированная сделка, осуществляется одновременно с государственной регистрацией перехода (возникновения, прекращения) права на земельный участок.

При этом по смыслу ст. 59 Закона о госрегистрации, даже если право на капитальное строение переходит не на основании сделки, регистрация права на здание осуществляется одновременно с правом на участок.

Законодательство предусматривает два возможных пути оформления перехода связанных прав:

1) «автоматический» переход прав на землю;

2) оформление решения исполкома, опосредующего переход прав на участок.

«Автоматический» переход прав на участок

На основании ст. 55 КоЗ при переходе прав на капитальные строения, незавершенные законсервированные капитальные строения или долей в праве на данные объекты к их приобретателям переходят права на земельные участки, на которых они расположены (в том числе права и обязанности по соответствующим договорам аренды земельного участка на оставшийся срок аренды).

Не требуется принятие решения соответствующего исполнительного комитета (об изъятии и предоставлении земельного участка или переходе права на него либо доли в праве на земельный участок) в случае перехода права на капитальное строение (или доли в праве), незавершенное законсервированное капитальное строение (или доли в праве), изолированное помещение (или доли в праве) в капитальном строении при условии, что:

— в здании возникло совместное домовладение;

— управление недвижимым имуществом совместного домовладения осуществляется непосредственно.

При этом не должны изменяться целевое назначение земельного участка, вид вещного права на участок, размер участка, границы участка.

В этих случаях государственная регистрация перехода права на земельный участок осуществляется на основании документов, представленных для осуществления государственной регистрации перехода права на такое капитальное строение (незавершенное законсервированное капитальное строение, изолированное помещение).

«Неавтоматический» переход прав на участок

В случае несоблюдения условий для «автоматического» перехода соответствующий исполнительный комитет на основании проекта отвода земельного участка принимает решение о прекращении права прежнего землепользователя на этот участок и предоставлении его другому лицу. При изменении в указанных случаях вида вещного права на земельный участок соответствующий исполнительный комитет принимает решение (ст. 55 КоЗ):

— о прекращении права прежнего землепользователя на этот участок и предоставлении его другому лицу на основании проекта отвода (если изменяются целевое назначение земельного участка, его размер и границы);

— или о прекращении права прежнего землепользователя на этот участок и предоставлении его другому лицу без изготовления проекта отвода этого участка (вид права не меняется).

Если при этом основанием для перехода прав на капитальное строение являлся договор, то последовательность государственной регистрации выглядит таким образом:

1) до обращения в соответствующий исполнительный комитет необходимо зарегистрировать договор;

2) получить решение исполкома о правах на земельный участок в отношении кандидата в правообладатели;

3) зарегистрировать (одновременно) переход права на капитальное строение и права на участок.