Договор подряда на текущий ремонт

Согласно п. 68 Положения о порядке организации и проведения процедур закупок товаров (работ, услуг) при строительстве объектов, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.01.2014 № 88, документация для переговоров должна содержать проект соответствующего договора.

При проведении процедуры переговоров для размещения заказа на выполнение работ по текущему ремонту к документации для переговоров должен прилагаться проект договора подряда на выполнение работ по текущему ремонту (далее — договор на текущий ремонт). Какие условия должны содержаться в договоре?

Майборода Владимир

Юрист

2021 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Нормативное регулирование

Основным нормативным документом, регулирующим содержание договоров подряда, являются Правила № 1450.

В случае финансирования текущего ремонта из средств бюджета в проекте договора на текущий ремонт необходимо также учитывать нормы Инструкции о порядке оплаты расходов при осуществлении архитектурной и строительной деятельности за счет средств республиканского бюджета, местных бюджетов, включая государственные целевые бюджетные фонды, а также за счет государственных внебюджетных фондов, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 17.12.2001 № 120.

Преамбула договора

Согласно п. 9 Правил № 1450 в договоре должны быть указаны наименование сторон, их местонахождение в соответствии с учредительными документами или данные документа, удостоверяющего личность, расчетные счета в обслуживающих банках, учетные номера плательщика, номера свидетельств о государственной регистрации, существенные условия договора, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как правило, в преамбуле указывают наименование сторон договора, лиц, уполномоченных действовать от лица сторон, и документы, которыми полномочия предоставлены данным лицам. Учетные номера плательщика, номер свидетельства о государственной регистрации, а также банковские реквизиты возможно указать в конце договора, в разделе «Реквизиты сторон».

Напомним также норму п. 19 Правил № 1450 о том, что каждый лист договора и приложений к нему должен быть пронумерован и подписан сторонами. 

Примерное содержание преамбулы договора:

ОАО «А», именуемое в дальнейшем Заказчик, в лице генерального директора Иванова А.А., действующего на основании Устава, с одной стороны и ООО «Ромашка-Плюс», именуемое в дальнейшем Подрядчик, в лице главного инженера Петрова П.П., действующего на основании доверенности от 01.01.2021 № 1, с другой стороны, совместно именуемые Стороны, в соответствии с Правилами заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденными постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450 (далее — Правила), заключили настоящий договор о нижеследующем.

Предмет договора и сроки выполнения работ

В соответствии с п. 10 Правил № 1450 предмет договора и сроки выполнения работ относятся к существенным условиям договора .

Согласно п. 2 Правил предметом договора является строительство объекта строительства (далее — объект) или выполнение строительных, специальных, монтажных, пусконаладочных работ (далее — строительные работы) и возмездная передача объекта, результата строительных работ заказчику.

Для случая текущего ремонта предметом договора будет являться выполнение строительных работ. Поскольку перечень таких работ указан в дефектном акте и смете (сметном расчете), то важно сделать ссылку на эти документы.

Указывая сроки выполнения договора, необходимо также указать и случаи изменения сроков. Перечень случаев пересмотра сроков выполнения работ содержится в п. 75 Правил № 1450. По нашему мнению, данный перечень не является исчерпывающим, и стороны вправе дополнить его.

Пример условия о предмете договора и сроках выполнения работ:

1. Подрядчик обязуется выполнить строительно-монтажные работы по текущему ремонту на объекте: «Административное здание по адресу г. Минск, ул. Коллекторная, 4а (далее — работы) и сдать их результат Заказчику, а Заказчик обязуется принять результат этих работ и уплатить обусловленную договором цену.

2. Работы выполняются в соответствии с дефектным актом и сметой, которые являются неотъемлемой частью настоящего договора (приложения 1, 2).

3. Начало работ: «01» _______ 2021 г.

4. Срок завершения работ: «31» марта 2021 г.

5. Сроки строительства, указанные в п. 4 настоящего договора, подлежат пересмотру в случаях:

— нарушения заказчиком установленных договором сроков передачи проектной документации;

— несвоевременной передачи подрядчику строительной площадки (фронта работ);

— выявления в ходе строительства дополнительных объемов строительных работ, не предусмотренных проектной документацией и влияющих на своевременное исполнение подрядчиком своих договорных обязательств;

— уменьшения предусмотренного в договоре объема финансовых ресурсов, выделяемых для выполнения работ на очередной финансовый год;

— существенного нарушения установленного договором порядка расчетов, графика платежей (финансирования);

— нарушения установленных договором сроков поставки материальных ресурсов и проведения пусконаладочных работ по вине заказчика;

— приостановления строительства объекта (выполнения строительных работ) на срок не более 3 месяцев по обстоятельствам, не зависящим от сторон.

Срок строительства продлевается по соглашению сторон с учетом продолжительности действия обстоятельств, препятствующих исполнению обязательств по договору.

Цена договора

К существенным условиям относится также цена. Согласно п. 3 Правил № 1450 договорная (контрактная) цена — цена, определяемая по результатам проведения подрядных торгов или переговоров на основании цены предложения подрядчика — победителя торгов или претендента, участвующего в переговорах, а если подрядные торги и переговоры не проводились — по соглашению сторон.

Целесообразно также указать случаи изменения цены. На наш взгляд, возможно применение перечня случаев изменения цены из п. 10 Положения о порядке формирования неизменной договорной (контрактной) цены на строительство объектов, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 18.11.2011 № 1553.

Пример условия договора о цене:

Цена работ определена по результатам переговоров на основании цены предложения Подрядчика при проведении процедуры переговоров. 

Цена составляет ___________ (_________________________) белорусских рублей, в том числе НДС по ставке ___ %.

Цена по настоящему договору может быть скорректирована в случае изменения:

— по инициативе Заказчика объема работ;

— налогового законодательства в части установления и (или) отмены налогов и отчислений в доходы соответствующих бюджетов, которые влияют на формирование неизменной цены, изменения налоговых ставок и объектов налогообложения, установления и (или) отмены налоговых льгот;

— прогнозных индексов цен в строительстве, утверждаемых в установленном порядке;

— сроков выполнения работ, предусмотренных настоящим договором, по причине несвоевременного финансирования выполнения работ Заказчиком;

— сроков строительства, предусмотренных договором строительного подряда, в случаях существенного нарушения заказчиком установленного договором порядка расчетов, графика платежей (финансирования), выявления в ходе строительства дополнительных объемов строительных работ, не предусмотренных дефектным актом и влияющих на своевременное исполнение подрядчиком своих договорных обязательств, приостановления строительства объекта (выполнения строительных работ) на срок не более 3 месяцев по обстоятельствам, не зависящим от сторон;

— нормативных правовых актов, регулирующих отношения в сфере ценообразования в строительстве.

Расчеты за выполненные работы

Как гласит пословица: «Чем точнее расчет, тем крепче дружба». Практика показывает, что именно при проведении расчетов «всплывают» многие моменты взаимоотношений заказчика и подрядчика, не учтенные в договоре.

Согласно п. 10 Правил № 1450 порядок расчетов за выполненные строительные работы относится к существенным условиям договора. 

В силу ч. 1 п. 55 Правил № 1450 основанием для расчетов за выполненные строительные работы является подписанная уполномоченными представителями заказчика и подрядчика справка о стоимости выполненных работ и затратах, составленная на основании акта сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ, формы и порядок применения и заполнения форм которого утверждаются Министерством архитектуры и строительства.

Для случая текущего ремонта оформляются акт сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ по форме С-2а, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 29.04.2011 № 13, и справка о стоимости выполненных работ по форме С-3а, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 17.10.2011 № 48

В ч. 3 п. 55 Правил № 1450 установлено, что заказчик обязан не позднее 5 рабочих дней рассмотреть представленные подрядчиком документы, заверить их подписью. При несогласии с данными, отраженными в представленных документах, заказчик возвращает их с мотивированным отказом в письменной форме в указанный срок. В этом случае подрядчик обеспечивает предъявление заказчику документов для оплаты стоимости выполненных строительных работ в той части, которая не оспаривается сторонами, а остальная часть подлежит оплате после урегулирования разногласий.

Зачастую заказчик не возвращает акты и справки после истечения 5-дневного срока и не представляет замечания. Целесообразно учесть этот случай в договоре, определив, что документы считаются принятыми. Такая запись не защитит подрядчика от судебных разбирательств в случае неоплаты, но прибавит аргумент в споре.

Если для контроля за выполнением работ заказчик привлекал организацию, осуществляющую технический надзор, то стороны могут предусмотреть предоставление подрядчиком документов в данную организацию. Как правило, инициатором предварительной проверки документов для оплаты является заказчик. При этом нужно учитывать, что у подрядчика нет договорных отношений с организацией, осуществляющей технический надзор, и в случае, например, несвоевременного возврата документов подрядчик не имеет рычагов воздействия, кроме апелляции к заказчику. 

Также во избежание споров целесообразно определить, в какой части организация, осуществляющая технический надзор, проверяет представленные ей подрядчиком документы.

Пример условия договора о расчете за выполненные работы:

«За расчетный период в Договоре принимается месяц.

Основанием для расчетов за выполненные работы являются подписанный уполномоченными представителями Заказчика и Подрядчика акт сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ по форме С-2а и справка о стоимости выполненных работ и затратах по форме С-3а (далее — Документы для расчетов). 

До представления Заказчику Подрядчик обязан представить организации, осуществляющей технический надзор (далее — технадзор), Документы для расчетов. Технадзор рассматривает представленные Документы для расчетов в течение 3 рабочих дней и возвращает подрядчику с отметкой об отсутствии замечаний, а при наличии замечаний — с мотивированным отказом в письменной форме в указанный срок. Проверку представленных подрядчиком документов технадзор осуществляет в части соответствия выполненных в отчетном периоде работ по качеству и заявленным к оплате объемам. В случае невозврата документов в установленный срок подрядчик вправе направить документы заказчику без отметки технадзора.

Документы для расчетов Подрядчик представляет Заказчику не позднее 28-го числа отчетного месяца. Заказчик обязан в течение 5 (пяти) рабочих дней рассмотреть и подписать Документы для расчетов либо при несогласии с данными, отраженными в представленных документах, вернуть их с мотивированным отказом в письменной форме в указанный срок. В этом случае Подрядчик обеспечивает предъявление Заказчику документов для оплаты стоимости выполненных Работ в той части, которая не оспаривается Сторонами, а остальная часть подлежит оплате после урегулирования разногласий.

В случае невозврата Заказчиком Документов для расчета в установленный срок работы, указанные в Документах для расчета, считаются принятыми Заказчиком.

Расчеты за выполненные работы осуществляются в течение 5 (пяти) рабочих дней, следующих за днем рассмотрения и подписания Документов для расчета». 

Сдача-приемка работ и гарантийный срок

Сдача-приемка работ при выполнении текущего ремонта отличается от сдачи-приемки объекта тем, что не является каким-то отдельным действием, завершающим выполнение всех работ на объекте. Каждый раз подписывая акт сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ по форме С-2а, заказчик принимает перечисленные в нем работы. 

Согласно ч. 2 п. 64 Правил № 1450 к акту сдачи-приемки работ прилагаются акты освидетельствования скрытых строительных работ и промежуточной приемки отдельных несущих конструкций.

Законодательство не делает различий в порядке приемки строительных работ, выполняемых при строительстве объекта или при выполнении текущего ремонта. В соответствии с п. 65 Правил № 1450 заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче выполненных строительных работ, обязан в течение 3 дней приступить к их приемке.

При отказе одной из сторон от подписания акта сдачи-приемки работ в нем делается отметка об этом с указанием мотивов отказа и акт подписывается другой стороной. Акт сдачи-приемки работ, подписанный только одной стороной, может быть признан в судебном порядке недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания этого акта признаны судом обоснованными.

После приемки работ начинается течение гарантийного срока на выполненные работы. Согласно п. 66 Правил № 1450 гарантийный срок на работы по текущему ремонту устанавливается не менее двух лет.

Пример условия договора о сдаче-приемке выполненных работ и гарантийном сроке:

«Сдача-приемка выполненных строительных работ оформляется актом сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ по форме С-2а, утвержденной Министерством архитектуры и строительства.

К акту сдачи-приемки выполненных строительных и иных специальных монтажных работ прилагаются акты освидетельствования скрытых работ и промежуточной приемки отдельных несущих конструкций (при наличии таких работ, конструкций).

Заказчик, получивший уведомление Подрядчика о готовности к сдаче выполненных работ, обязан в течение 1 (одного) рабочего дня приступить к их приемке. Сторона, отказавшаяся от подписания акта сдачи-приемки выполненных работ, обязана сделать в акте сдачи-приемки отметку об этом с указанием мотивов отказа, и акт подписывается другой стороной. При отказе Заказчика от подписания акта сдачи-приемки выполненных работ без отметки с указанием мотивов в акте работы считаются принятыми без замечаний.

Гарантийный срок на выполненные работы составляет 2 (два) года, за исключением технологического, инженерного, сантехнического, электротехнического и другого оборудования, материалов и изделий, использованных для выполнения работ, гарантийный срок на которые устанавливается законодательством, в том числе техническими нормативными правовыми актами, или изготовителем. 

Исчисление гарантийного срока начинается со дня приемки Заказчиком результата работ».

***

Под термином «текущий ремонт» понимается совокупность работ, включая строительно-монтажные, пусконаладочные, и мероприятий по предупреждению износа, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению эстетических качеств объекта, выполняемых в том числе с применением новых материалов и технологий. Уже из определения следует, что перечень видов выполняемых при текущем ремонте работ очень широк и многообразен. Договор на текущий ремонт должен отражать специфику выполнения отдельных видов работ и их приемки. В связи с этим подготовить универсальный проект договора на выполнение текущего ремонта не представляется возможным, однако мы рекомендуем использовать формулировки условий договора, предложенные в статье. 

2021 Shape 1 copy 6Created with Avocode.
Последнее
по теме