Субъекты хозяйствования нередко сталкиваются с необходимостью проведения капитального ремонта объектов недвижимости, и жилфонд не исключение.
В какие сроки проводится капитальный ремонт жилых зданий? Кто и когда проводит обследование жилых помещений? Нужно ли получать разрешительную документацию? Как заказчику получить технические условия? Обязательна ли разработка предпроектной (предынвестиционной) документации?
Планирование капитального ремонта жилых зданий осуществляется в соответствии с перспективными программами (на 5 лет) и текущими графиками (на 1 год). Порядок планирования определен Положением о порядке планирования, проведения и финансирования капитального ремонта жилищного фонда, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.04.2016 № 324 (далее — Положение).
Справочно.
Капитальный ремонт объекта строительства — это совокупность работ и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации технических, эксплуатационных и потребительских качеств объекта строительства, осуществляемых путем восстановления (усиления), улучшения и (или) замены отдельных конструкций, деталей, инженерно-технического оборудования объекта строительства, выполняемых в том числе с применением новых материалов (абз. 17 ч. 1 ст. 1 Закона № 300-З).
Перспективные программы и текущие графики капитального ремонта утверждаются районным, городским исполнительными комитетами, местной администрацией района в городе и до 1 февраля каждого года публикуются в средствах массовой информации и размещаются на информационных сайтах районного, городского исполнительных комитетов, местной администрации района в городе в глобальной компьютерной сети Интернет.
В Положении отражены критерии определения необходимости проведения капитального ремонта жилых домов и включения их в перспективные программы. К ним относятся:
— техническое состояние жилого дома в целом, а также его конструктивных элементов, инженерных систем;
— срок службы жилого дома в целом, а также его конструктивных элементов, инженерных систем;
— архитектурно-планировочные качества жилого дома и уровня его благоустройства;
— генеральный план жилой застройки (улиц, кварталов, микрорайонов), в которой расположен жилой дом;
— правила и нормы технической эксплуатации жилых домов в соответствии с техническими нормативными правовыми актами.
Периодичность проведения капитального ремонта строительных конструкций и инженерных систем жилых зданий приведена в таблице В.8 приложения В «Периодичность проведения капитального ремонта строительных конструкций и инженерных систем жилых и общественных зданий» к ТКП 45-1.04-305-2016 «Техническое состояние и техническое обслуживание зданий и сооружений. Основные требования» (далее — ТКП).
Для определения состояния строительных конструкций проводится их обследование. Основанием для его проведения является включение объекта в перспективную программу или в текущий график; письменное заявление собственников жилых помещений, нанимателей жилых помещений частного жилищного фонда, если наймодателем является организация, членов организации застройщиков, нанимателей жилых помещений государственного жилищного фонда.
Справочно.
Обследование проводится организациями, осуществляющими эксплуатацию жилищного фонда или предоставляющими жилищно-коммунальные услуги. При необходимости обследование может производиться с привлечением специализированных организаций и служб.
При проведении обследования жилых помещений проверяются:
— техническое состояние конструктивных элементов и инженерных систем;
— степень благоустройства жилых помещений и придомовой территории (наличие холодного и горячего водоснабжения, состояние канализации, электроснабжения и газоснабжения, дорог, тротуаров, коммуникационных сетей и сооружений, зеленых насаждений, газонов, детских площадок);
— санитарно-эпидемиологические требования к содержанию и эксплуатации жилых помещений.
По итогу проведения обследования организация, осуществляющая эксплуатацию жилищного фонда или предоставляющая жилищно-коммунальные услуги, составляет акт обследования, который утверждается руководителем этой организации (п. 4 Положения о порядке обследования состояния многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов <…>, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28.03.2013 № 221).
Необходимость получения разрешительной документации по капитальному ремонту отменена в соответствии с абз. 2 подп. 4.4 п. 4 Декрета Президента Республики Беларусь от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства» (далее — Декрет № 7).
Справочно.
Порядок направления уведомлений о производстве строительно-монтажных работ определен постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.05.2018 № 343.
Закреплен уведомительный принцип начала выполнения работ.
Так, субъект строительства вправе приступить к выполнению работ при капитальном ремонте со дня, следующего за днем направления уведомления о проведении таких работ в органы государственного строительного надзора.
Капитальный ремонт объектов осуществляется собственниками объектов либо с их письменного согласия субъектами хозяйствования, у которых объекты находятся на ином вещном праве или на основании гражданско-правового договора.
Для выполнения таких работ не требуется наличие аттестата соответствия заказчика.
Заказчику необходимо получить технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта (абз. 3 подп. 4.4 п. 4 Декрета № 7). Они содержат необходимую для проектирования и строительства информацию, в том числе связанную с присоединением к газораспределительной системе, электрической сети, тепловым сетям, системам водоснабжения, водоотведения (канализации) и дождевой канализации.
Перечень представляемых документов для выдачи технических условий отражен в главе 3 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156.
До разработки проектной документации разрабатывается предпроектная (предынвестиционная) документация. В соответствии с требованиями подп. 4.7 п. 4 ТКП 45-1.02-298-2014 «Строительство. Предпроектная (предынвестиционная) документация. Состав, порядок разработки и утверждения» для капитального ремонта жилых зданий первого–пятого класса сложности она разрабатывается в сокращенном объеме в форме задания на проектирование по форме К, отраженной в указанном ТКП.
Справочно.
Проведение предпроектных (предынвестиционных) работ осуществляется без наличия аттес-тата соответствия организации (абз. 36 подп. 4.4 п. 4 Декрета № 7).
Разработка проектной документации осуществляется организациями, имеющими аттестат соответствия, соответствующий категории объекта капитального ремонта. Категория объекта определяется в соответствии с требованиями СТБ 2331-2015 «Здания и сооружения. Классификация. Основные положения».
Справочно.
Порядок разработки проектной документации определен ТКП 45-1.02-104-2008 «Проектная документация на ремонт, модернизацию и реконструкцию жилых и общественных зданий и сооружений. Порядок разработки и согласования» и ТКП 45-1.02-295-2014 «Строительство. Проектная документация. Состав и содержание».
На выполнение проектных работ заключается договор в соответствии с требованиями Правил заключения и исполнения договоров подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и (или) ведение авторского надзора за строительством, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 01.04.2014 № 297.
Выбор разработчика проектной документации осуществляется посредством проведения подрядных торгов или переговоров (подп. 1.1 п. 1 Указа Президента Республики Беларусь от 07.06.2019 № 223 «О закупках товаров (работ, услуг) при строительстве»).
Окончание статьи читайте в следующем номере журнала «Юрист в строительстве».
