Консервация объекта незавершенного строительства (часть 2)

Законсервированный объект подлежит регистрации?

Государственной регистрации  незавершенного законсервированного капитального строения предшествует его техническая инвентаризация. 

К моменту обращения за технической инвентаризацией и государственной регистрацией работы по консервации объекта уже должны быть выполнены.

Справочно.
В двухмесячный срок со дня подписания акта о консервации необходимо обратиться в организацию по государственной регистрации за госрегистрацией в отношении незавершенного законсервированного капитального строения (подп. 1.5 п. 1 Указа № 431).

1. Техническая инвентаризация

Для проведения технической инвентаризации заказчик (застройщик) подает заказ на выполнение работ по технической инвентаризации сотруднику территориальной организации по госрегистрации, содержащий (п. 10 Инструкции № 11*):

* Инструкция об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденная постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24.03.2015 № 11.

— идентификационные сведения о заказчике (полное наименование, регистрационный номер и дата государственной регистрации юридического лица либо индивидуального предпринимателя, число, месяц, год рождения индивидуального предпринимателя, учетный номер плательщика — юридического лица либо индивидуального предпринимателя, адрес места нахождения юридического лица либо место жительства индивидуального предпринимателя);

— адрес (местонахождение), назначение и (или) наименование объекта недвижимого имущества;

— вид работ, которые просит выполнить заказчик (техническая инвентаризация и изготовление технической документации на нее);

— обязательство по обеспечению доступа на объект недвижимого имущества и (или) безопасных условий производства работ на нем для специалистов организации по государственной регистрации;

— обязательство об оплате выполненных работ по технической инвентаризации или проверке характеристик недвижимого имущества;

— перечень документов, представленных заказчиком.

К заказу прилагаются следующие документы (пп. 14 и 15 Инструкции № 11):

— документы, подтверждающие государственную регистрацию индивидуального предпринимателя, юридического лица;

— выписка из торгового реестра страны происхождения или иное эквивалентное доказательство юридического статуса организации в соответствии с законодательством страны ее происхождения, датированная не ранее одного года до дня подачи заказа на выполнение работ, — если заказчиком является организация-нерезидент;

— документ, удостоверяющий личность гражданина — индивидуального предпринимателя, представителя или должностного лица;

— документ, подтверждающий полномочия на подписание заказа на выполнение работ (доверенность, приказ, решение, иной документ);

— разрешительная документация на возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт, выданная исполкомом;

— проектная документация либо откорректированная проектная документация, если в проект в установленном законодательством порядке были внесены изменения;

— акт консервации незавершенного капитального строения.

По результатам проведения технической инвентаризации составляется технический паспорт. 

Справочно.
Ведомость технических характеристик может быть составлена в том случае, если:
— не представлен акт о консервации незавершенного капитального строения;
— в регистре отсутствуют сведения о земельном участке, на котором расположен объект, предоставленном для строительства и обслуживания объекта;
— по иным основаниям, установленным в п. 28 Инструкции № 11 (например, при несоответствии фактического состояния объекта проектной документации).

Подпункт 17.30 п. 17 Перечня № 156*  предоставляет заказчику (застройщику) возможность обратиться за технической инвентаризацией при подаче документов для государственной регистрации создания незавершенного законсервированного капитального строения, представив гарантийное письмо с просьбой об изготовлении технического паспорта. В данном случае срок государственной регистрации может быть приостановлен до одного месяца (п. 3 ст. 35 Закона № 133-З**). 

* Единый перечень административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156.
** Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

Вместе с тем в зависимости от характеристик незавершенного законсервированного капитального строения, возможности обеспечения доступа, наличия всех требуемых документов для техинвентаризации и иных факторов срок ее проведения может превысить 30 календарных дней. Следовательно, госрегистрация не будет осуществлена. В данной ситуации мы рекомендуем обращаться за государственной регистрацией после технической инвентаризации. Сведения о сроках производства работ по технической инвентаризации могут быть получены путем обращения в территориальную организацию по регистрации за консультацией.

2. Госрегистрация создания незавершенного законсервированного капитального строения

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации создания незавершенного законсервированного капитального строения, включает (подп. 17.30 п. 17 Перечня № 156):

— заявление, содержащее идентификационные сведения;

— документы, подтверждающие государственную регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя;

— выписка из торгового реестра страны происхождения или иное эквивалентное доказательство юридического статуса организации в соответствии с законодательством страны ее происхождения, датированные не ранее одного года до дня подачи заявления о государственной регистрации, — в случае, если кандидатом в правообладатели является организация-нерезидент;

— документы, удостоверяющие личность гражданина — индивидуального предпринимателя, представителей и должностных лиц;

— документы, подтверждающие полномочия на подписание заявления (доверенность, приказ, решение, иной документ);

— акт о консервации объекта незавершенного строительства, подписанный заказчиком или застройщиком; 

— документ, подтверждающий внесение платы.

3. Госрегистрация прав  на незавершенное законсервированное капитальное строение

Для регистрации возникновения прав на незавершенное законсервированное капитальное строение требуется предоставить (подп. 17.30 п. 17 Перечня № 156):

— документ (справка), подтверждающий, что строительство осуществлялось за счет собственных и (или) привлеченных средств либо за счет средств инвестора;

— перечень лиц, финансировавших строительство, и справка о распределении долей в праве на незавершенное законсервированное капитальное строение кандидатов в правообладатели, если строительство незавершенного законсервированного капитального строения финансировалось несколькими лицами.

Справочно.
Необращение за государственной регистрацией незавершенного законсервированного капитального строения является основанием для привлечения к административной ответственности по ст. 23.77 КоАП и влечет наложение штрафа:
— от 10 до 20 базовых величин на ИП;
— от 50 до 100 базовых величин на юрлицо.

При государственной регистрации прав инвестора на незавершенное законсервированное капитальное строение необходимо также переоформление прав на земельный участок для соблюдения принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем зданий. С этой целью до государственной регистрации прав инвестора следует обратиться в исполком за изъятием земельного участка у застройщика и передачи его инвестору (подп. 7.11 п. 7 Указа № 667*).

* Указ Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков».

Срок государственной регистрации создания и возникновения прав составляет 5 рабочих дней со дня подачи заявления, а в случае запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций — один месяц. Возможно осуществление госрегистрации в ускоренном порядке.

Размер платы за госрегистрацию одного объекта государственной регистрации составляет 2,5 базовой величины для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Кто обеспечивает сохранность законсервированного объекта?

После консервации незавершенного объекта строительства заказчик, застройщик, инженер (инженерная организация) проводят периодические обследования законсервированного объекта для обеспечения его сохранности и безопасности (п. 4 ст. 62 Закона № 300-З).

При возникновении необходимости выполнения строительных работ по обеспечению сохранности законсервированного объекта подрядчик обязан их осуществить в согласованные сроки, если по договору обязанность выполнения этих видов строительных работ возложена на него. Затраты, связанные с выполнением данных работ, несет сторона, по вине которой расторгается договор (п. 82 Правил № 1450).

Каковы действия заказчика по истечении трехлетнего срока консервации?

В состоянии консервации объект может находиться не более 3 лет. 

После устранения причин, вызвавших консервацию объекта, принимается решение о возобновлении его строительства (п. 10 ст. 62 Закона № 300-З). О возобновлении строительства в течение 10 рабочих дней также направляется уведомление в органы государственного строительного надзора.

Отметим, что нормативный срок продолжительности строительства объекта приостанавливается только на период оформленной в установленном порядке консервации объекта в пределах 3 лет. 

Таким образом, по истечении трехлетнего срока даже при невозобновлении строительных работ нормативный срок продолжительности строительства продолжит свое течение.

Справочно.
Сроки строительства объекта (выполнения строительных работ), устанавливаемые в каждом договоре, не должны превышать продолжительности строительства, определенной проектной документацией и условиями процедур закупок (ч. 1 п. 17 Правил № 1450).

На основании п. 17 Правил № 1450 нормативный срок продолжительности  строительства (срок строительства) может быть продлен в исключительных случаях путем его согласования: 

— с Минстройархитектуры и Минэкономики (для объектов, финансируемых за счет республиканского бюджета);

— с городскими (г. Минска, городов областного подчинения), районными исполкомами (в отношении жилищного строительства при продлении сроков впервые, а также объектов, финансируемых без привлечения средств республиканского бюджета);

— с областными, Минским городским исполкомами (в отношении объектов жилищного строительства при повторном продлении сроков).

Справочно.
Незавершение строительства объекта в срок может являться основанием для привлечения к административной ответственности, например по ст. 21.2 КоАП, за самовольное внесение изменений в утвержденный строительный проект или отступление от него без согласования с разработчиками архитектурного и строительного проектов и органами, утвердившими строительный проект, или по ст. 21.3 КоАП за нарушение требований технических нормативных правовых актов.

С этой целью заказчик не позднее чем за 3 месяца (при повторном обращении за продлением — за 1,5 месяца) до окончания срока строительства объекта обращается к вышеуказанным органам с заявлением, содержащим предложение о новом сроке ввода объекта в эксплуатацию, и приложением к нему документов и сведений об объекте, содержащих указанную в п. 17 Правил № 1450 информацию.

В случае получения отказа в согласовании изменения (продления) срока строительства участники обязаны завершить строительство объекта в установленные сроки.

Если устранить причины консервации объекта незавершенного строительства невозможно, он должен быть реализован как объект незавершенного строительства.

На основании решения суда такой объект незавершенного строительства может быть отчужден принудительно с компенсированием стоимости отчужденного имущества (при этом вычитаются затраты на отчуждение и охрану указанного имущества) или произведен снос этого объекта за счет средств собственника (владельца). 

Такое решение суд принимает в случае, если сохранение законсервированного объекта незавершенного строительства противоречит общественной пользе или представляет угрозу национальной безопасности, общественному порядку, нравственности, здоровью населения, правам, свободам и защищаемым законом интересам других лиц (п. 11 ст. 62 Закона № 300-З).

В следующем номере журнала будут рассмотрены вопросы консервации гражданами не завершенных строительством жилых домов, дач.