LegalWeek. Строительная деятельность – 2020. (Не)качественные строительные работы: инструменты защиты прав

«Явные»/«видимые»/«скрытые» недостатки (дефекты): соотношение понятий 

1. Строительные работы ненадлежащего качества — строительные работы, выполненные с нарушением требований НПА, в том числе ТНПА, а также утвержденной в установленном порядке проектной документации (абз. 7 п. 3 Правил № 1450).

2. Явные недостатки — недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки (п. 3 ст. 673 ГК).

К явным недостаткам следует относить те, обнаружение которых возможно при обычном способе приемки выполненных работ без использования какого-либо специального оборудования и приспособлений.

3. Скрытые недостатки — это недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки.

Для выявления скрытых недостатков необходимы углубленные исследования результата работ. Такие недостатки выявляются, как правило, в последующем в процессе использования результата работ.

Пунктом 5 ст. 673 ГК предусмотрена обязанность суда назначить экспертизу в случае возникновения между заказчиком и подрядчиком спора по поводу недостатков выполненной работы или их причин по требованию любой из сторон.

Дефектный акт и акт о строительных работах ненадлежащего качества

1. Строительные работы ненадлежащего качества могут быть обнаружены в ходе выполнения работ, при приемке выполненных работ и при эксплуатации зданий, сооружений в период гарантийного срока.

При выявлении строительных работ ненадлежащего качества заказчик (либо уполномоченное им лицо) в течение двух дней составляет в произвольной форме акт (п. 47 Правил № 1450).

2. В акте рекомендуется указать: 

— ссылку на договор строительного подряда;

— перечень строительных работ ненадлежащего качества;

— какие именно недостатки выявлены;

— ссылки на нормы ТНПА (при возможности);

— сроки устранения недостатков.

3. При непринятии подрядчиком мер по устранению замечаний заказчик вправе в установленном порядке приостановить выполнение подрядчиком строительных работ.

4. После устранения дефектов строительных работ ненадлежащего качества в порядке, предусмотренном п. 47 Правил № 1450, сторонами составляется акт в произвольной форме, подтверждающий исправление результата строительных работ ненадлежащего качества, который хранится заказчиком вместе с актами сдачи-приемки работ, представляемыми при приемке в эксплуатацию объекта приемочной комиссии (п. 65 Правил № 1450). 

5. Выполненные строительные работы ненадлежащего качества оплате не подлежат, не оплачиваются до устранения дефектов и последующие технологически связанные с ними строительные работы (п. 60 Правил №1450). 

6. Виды дефектных актов:

— дефектный акт на гарантийный ремонт;

— дефектный акт на текущий ремонт;

— дефектный акт на капитальный ремонт.

7. Дефектный акт на гарантийный ремонт составляется при выявлении строительных работ ненадлежащего качества в период гарантийного срока по форме С-23, утвержденной постановлением Минстройархитектуры от 17.10.2011 № 48 (ч. 1 п. 52 Правил № 1450).

Дефектный акт на гарантийный ремонт оформляет собственник (владелец) объекта. 

Для участия в составлении дефектного акта, согласования сроков и порядка устранения дефектов приглашается подрядчик (по строительным работам, выполненным субподрядными организациями, также и представитель субподрядчика). 

В случае неявки представителя подрядчика в 5-дневный срок с даты получения письменного извещения заказчика дефектный акт составляется заказчиком в одностороннем порядке и направляется подрядчику для исправления строительных работ ненадлежащего качества.

Гарантийный срок прерывается на время, в течение которого объект не мог эксплуатироваться вследствие выявления строительных работ ненадлежащего качества, за которые несет ответственность подрядчик.

8. Дефектный акт на текущий ремонт служит обоснованием для принятия решения о проведении текущего ремонта и исходным документом для составления сметы на проведение строительно-монтажных работ.

Дефектный акт на текущий ремонт составляют по форме С-1. Требования к ее заполнению определены в постановлении Минстройархитектуры от 29.04.2011 № 14.

В дефектном акте указывают перечень видов СМР, условия их осуществления и другие сведения, в том числе необходимые для определения сметной стоимости работ.

В случае необходимости внесения изменений и дополнений в утвержденную форму С-1 заказчик текущего ремонта составляет и утверждает новую форму С-1, содержащую все необходимые изменения и уточнения.

9. Предельный срок обнаружения недостатков, условия применения которых предусмотрены пп. 2 и 4 ст. 677 ГК, — 5 лет (ч. 2 ст. 711 ГК).

10. Предъявление требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, за пределами 5-летнего срока возможно только в пределах установленного законодательством гарантийного срока, который на основании п. 1 ст. 710 ГК может быть увеличен соглашением сторон.

Понуждение к устранению недостатков, в том числе в гарантийные сроки

1. Споры о понуждении к исправлению недостатков, в том числе в гарантийные сроки, относятся к спорам имущественного характера.

2. К исковому заявлению прилагается, как правило, смета по стоимости необходимых для устранения недостатков работ.

3. В предмет доказывания по данным спорам входит наличие недостатков (дефектов) в выполненных работах в период гарантийных сроков, отраженных в дефектном акте на гарантийный ремонт.

Убытки: на что обратить внимание при определении размера?

1. Если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков (п. 2 ст. 669 ГК). 

2. Если во время выполнения работы станет очевидным, что она не будет выполнена надлежащим образом, заказчик вправе назначить подрядчику разумный срок для устранения недостатков и при неисполнении подрядчиком в назначенный срок этого требования отказаться от договора либо поручить исправление работы другому лицу за счет подрядчика, а также потребовать возмещения убытков (п. 3 ст. 669 ГК).

3. Если за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства установлена неустойка, то убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (п. 1 ст. 365 ГК). 

Ответственность подрядчика за качество 

1. Заказчик вправе потребовать от подрядчика:

— безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

— соразмерного уменьшения установленной за работу цены;

— возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда (ст. 368 ГК).

2. Подрядчик вправе вместо устранения недостатков безвозмездно выполнить работу заново с возмещением заказчику причиненных просрочкой исполнения убытков.

В этом случае заказчик обязан возвратить ранее переданный ему результат работы.

Неустойка за несвоевременное устранение дефектов 

1. За несвоевременное устранение дефектов, указанных в актах заказчика (в том числе выявленных в период гарантийного срока), с подрядчика взыскивается неустойка в размере 2 % стоимости работ по устранению дефектов за каждый день просрочки начиная со дня окончания указанного в акте срока.

2. Размер неустойки может быть увеличен договором, но не может быть уменьшен.

3. Фиксация дефекта и срока на его устранение в дефектном акте/акте о недостатках обязательна.

4. Базис для расчета — стоимость работ по устранению дефектов.

5. Неустойка не начисляется за период, когда заказчик собственными силами либо с привлечением третьих лиц приступил к устранению дефектов (здесь возникают убытки).