Вопрос: Правомерно ли заключение договора комиссии между заказчиком строящегося объекта (комиссионер) и будущим арендатором (комитент) на совершение заказчиком сделки по выполнению ремонта в помещении будущего арендатора, поскольку арендатор не имеет аттестата соответствия на выполнение функций заказчика в строительстве (далее — аттестат)?
Ответ: Да, правомерно.
В соответствии с ч. 1 п. 1 ст. 880 ГК по договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента. Предметом договора комиссии выступает совершение комиссионером сделок от своего имени, но за счет комитента.
Законодательством не установлен запрет на заключение договора комиссии в отношении договоров строительного подряда.
Договор строительного подряда заключается при наличии у заказчика разрешительной документации, а также документов, подтверждающих право на осуществление строительной деятельности (абз. 6 подп. 8.1 п. 8 Правил № 1450).
В соответствии с ч. 2 п. 1 ст. 880 ГК по сделке, совершенной комиссионером с третьим лицом, приобретает права и становится обязанным комиссионер, хотя бы комитент и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
Таким образом, в анализируемой ситуации будущий арендатор не заключает сделку от своего имени — заказчиком выступит будущий арендодатель. Если характер планируемых ремонтных работ требует наличия у заказчика аттестата, то его должен иметь комиссионер. При этом необходимость наличия аттестата у комиссионера можно установить исходя из конкретного перечня работ и класса сложности объекта строительства. Соответственно, будущий арендатор не обязан иметь аттестат соответствия.
Отметим, что в рассматриваемой ситуации есть риск признания незаключенным как договора строительного подряда, так и договора комиссии в связи с несогласованностью существенных условий. Так, к существенным условиям договора строительного подряда относится предмет договора, в том числе наименование и местонахождение объекта (абз. 2 п. 10 Правил № 1450). Отсутствие таких сведений, как точный адрес ремонтируемых помещений или их инвентарные номера, затрудняет точное определение предмета договора.
Существенным условием договора комиссии является его предмет — совершение комиссионером сделок по поручению комитента. Отсутствие точных сведений об объекте, в отношении которого комитентом поручено заключение договора строительного подряда, может привести к тому, что предмет самого договора комиссии окажется несогласованным.
Для минимизации рисков предлагается определять предмет договора, используя проектную документацию.
Также отметим, что конструкция договора комиссии не предполагает выплаты денежных средств комиссионеру в счет будущих расходов. В соответствии со ст. 891 ГК комитент обязан помимо уплаты комиссионного вознаграждения возместить комиссионеру израсходованные им на исполнение поручения суммы, то есть фактически понесенные расходы. Тем не менее выплаты в счет будущих расходов комиссионера возможно предусмотреть в договоре комиссии. В этом случае соответствующие положения договора будут регулироваться положениями о коммерческом займе согласно ст. 770 ГК.
