Затягивание сроков строительства на рынке недвижимости — достаточно частое явление. Сдвигаются не только сами сроки строительства, но и сроки ввода объекта в эксплуатацию. Ответственность за данные нарушения несет застройщик. При этом на практике нередко возникают споры в части правильного определения сроков ввода объектов в эксплуатацию. В статье рассматривается один из таких споров.
Между гражданином А. и ООО «Альфа» 1 февраля 2017 г. был заключен договор создания объекта долевого строительства (далее — Договор), согласно которому срок окончания строительства объекта и ввода его в эксплуатацию — 1 июня 2017 г.
Однако застройщик нарушил сроки ввода объекта в эксплуатацию, в связи с чем истец обратился в суд с иском о взыскании пени за период с 02.06.2017 по 09.11.2017 (дата передачи дольщику от застройщика документов на регистрацию прав на объект) в размере 2000 бел. руб.
Возражая против иска, ответчик указал следующее.
Во-первых, истец не вправе претендовать на взыскание пени за нарушение сроков окончания строительства объекта и ввода его в эксплуатацию.
Согласно Договору в случае нарушения застройщиком сроков, связанных с вводом объекта строительства в эксплуатацию, он обязан выплатить в срок не позднее двух месяцев после передачи объекта неустойку (пеню) дольщикам, выполнившим в полном объеме свои договорные обязательства по оплате цены объекта строительства, рассчитанную от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки, в размере 0,01 % (при превышении нормативных сроков продолжительности строительства до 3 месяцев), 0,02 % (при превышении сроков от 3 до 6 месяцев) и т.д.
По условиям Договора дольщик обязан перечислить денежные средства застройщику в течение 10 рабочих дней с момента его заключения.
Однако в нарушение данного условия договора истец оплатил в срок только 99,99 % от цены договора. Остальная сумма была перечислена им по истечении установленного срока на оплату. Таким образом, истец не в полном объеме выполнил принятые на себя обязательства по договору и, соответственно, не вправе претендовать на взыскание пени за нарушение сроков окончания строительства объекта и ввода его в эксплуатацию.
Во-вторых, истец неверно рассчитал неустойку.
Ответчик пояснил, что из заключенного договора следует два основных обязательства застройщика:
1) ввод объекта в эксплуатацию в установленную договором дату (1 июня 2017 г.);
2) передача дольщику документов для регистрации права собственности на объект в течение месяца с момента регистрации создания многоквартирного жилого дома.
Ответчик в суде признал, что сроки ввода объекта в эксплуатацию им были нарушены, однако документы для регистрации квартиры он передал дольщику в установленные сроки.
В связи с этим ответчик нарушил только одно обязательство — ввод объекта в эксплуатацию. Таким образом, период начисления пени должен быть ограничен не датой передачи ответчиком истцу документов на регистрацию прав на объект (09.11.2017, как этого требует истец), а датой ввода объекта в эксплуатацию (10.09.2017).
Возражая против пояснений ответчика, истец указал следующее.
Во-первых, истец в полном объеме выполнил обязательства по оплате перед ответчиком. Из Договора следует, что дольщики, выполнившие в полном объеме свои договорные обязательства по оплате цены объекта долевого строительства, вправе претендовать на взыскание пени с застройщика за нарушение сроков окончания строительства объекта.
Истец пояснил, что нарушил порядок оплаты договора из-за своей счетной ошибки. В результате им было перечислено в срок только 99,99 %, а остальная часть суммы была уплачена ответчику 20 марта 2017 г.
Таким образом, истец в полном объеме выполнил свои обязательства по оплате 20 марта 2017 г. и имеет право на взыскание пени с застройщика.
Во-вторых, недоплаченная в срок сумма является незначительной, так как составляет 0,01 % от цены договора, и просрочка ее оплаты не повлияла на сроки окончания строительства объекта и ввод его в эксплуатацию.
В-третьих, согласно ст. 292 ГК кредитор вправе не принимать исполнения бязательства по частям, если иное не предусмотрено законодательством, условиями обязательства и не вытекает из существа обязательства. При этом ответчик принял частичное исполнение истцом своих обязательств по оплате, что подтверждается тем, что он не возвратил истцу перечисленные им денежные средства. Тем самым ответчик подтвердил, что исполнение истцом обязательств является надлежащим.
В-четвертых, истец отметил несоразмерность своего нарушения обязательств и нарушения ответчика. Из-за просрочки ввода объекта в эксплуатацию на три месяца истец нес убытки по найму жилья, а просрочка оплаты цены договора в размере 0,01 % со стороны истца не вызвала убытков у ответчика.
В-пятых, из-за нарушения застройщиком сроков ввода объекта в эксплуатацию на три месяца он задержал передачу документов для регистрации объекта на такой же срок. Таким образом, по мнению истца, период пени должен ограничиваться датой передачи застройщиком дольщику документов для регистрации прав на объект (09.11.2017), а не датой ввода объекта в эксплуатацию (10.09.2017).
Оценив собранные по делу доказательства, суд пришел к выводу о законности и обоснованности требований гражданина А. о взыскании пени за нарушение сроков окончания строительства объекта и ввода его в эксплуатацию.
Договор предусматривает, что в случае нарушения застройщиком сроков, связанных с вводом объекта строительства в эксплуатацию, он обязан выплатить в срок не позднее двух месяцев с момента передачи объекта пеню, рассчитанную от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки.
В судебном заседании было установлено, что гражданин А. свои обязательства по оплате выполнил 10 февраля 2017 г. и 20 марта 2017 г., то есть с нарушением сроков, установленных графиком платежей. Вместе с тем суд установил, что просрочка по оплате 0,01 % от цены договора не может свидетельствовать о нарушении сроков платежей, влияющих на срок окончания строительства объекта и ввод его в эксплуатацию.
Таким образом, поскольку дольщик выполнил свои обязательства по оплате в полном объеме 20 марта 2017 г., суд пришел к выводу, что требования истца о взыскании с ответчика пени являются законными и обоснованными. При этом суд выразил несогласие с заявленным периодом исчисления пени и ограничил его сроком ввода объекта в эксплуатацию — 10 сентября 2017 г. То есть пеня подлежит взысканию с 02.06.2017 по 10.09.2017 в размере 1500 бел. руб.
Таким образом, суд частично удовлетворил исковые требования, взыскав с ответчика 1500 бел. руб.
Суд кассационной инстанции рассмотрел кассационную жалобу ООО «Альфа» и установил правомерность выводов нижестоящей судебной инстанции. Суд отказал ООО «Альфа» в удовлетворении кассационной жалобы, а решение первой инстанции оставил без изменения.
и затем На экран «Домой»
на верхней панели или нажмите меню и затем Добавить на домашний экран/экран приложений