Выполнение гарантийных обязательств генподрядчиком

Вопрос: В конце 2014 г. был построен и введен в эксплуатацию объект недвижимости — жилой дом (не долевое строительство). В 2018 г. жильцы стали предъявлять претензии по поводу недостатков в доме. По договору гарантийные обязательства по устранению недостатков возникли у генподрядчика перед заказчиком.

На сегодняшний день заказчик пережил множество реорганизаций, фактически деятельность не осуществляет. В связи с тем, что к заказчику предъявить требования об устранении недостатков невозможно, жильцы предъявили требования об устранении недостатков к генподрядчику. При этом на момент заключения договора строительного подряда в законодательстве отсутствовала норма о резервировании денежных средств на специальном счете (для устранения недостатков).

Могут ли собственники (жильцы) предъявить требования об устранении недостатков в период гарантийного срока к генподрядчику?

5 сентября 2019

Вашкевич Игорь

начальник юридического отдела КУП «Управление дорожно-мостового строительства и благоустройства Мингорисполкома»

3953

Ответ: Да, могут.

Согласно подп. 1.8.4 п. 1 перечня функций заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта по возведению, реконструкции, капитальному ремонту, реставрации и благоустройству объекта строительства, утвержденного постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 04.02.2014 № 4, к функциям заказчика (застройщика) относится обеспечение устранения выявленных в период гарантийного срока дефектов.

Однако это не означает, что обязательства по устранению недостатков в гарантийный период возлагаются только на заказчика.

В силу п. 2 ст. 710 ГК подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации, ненадлежащего ремонта объекта.

Вопрос о наличии и причинах возникновения дефектов может быть установлен в ходе обследования состояния жилого дома, затраты на которое на данном этапе будут нести жильцы дома.

Кроме того, договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность подрядчика устранять по требованию заказчика и за его счет недостатки, за которые подрядчик не несет ответственности (ст. 712 ГК). Подрядчик вправе отказаться от выполнения этой обязанности в случаях, когда устранение недостатков не связано непосредственно с предметом договора либо не может быть осуществлено подрядчиком по не зависящим от него причинам.

Право жильцов на непосредственное обращение с требованием устранения недостатков строительства к подрядчику закреплено в п. 4 ст. 710 ГК, которым предусмотрено право заказчика (собственника, владельца, пользователя) при выявлении недостатков в течение гарантийного срока до его истечения в установленном законодательством порядке потребовать от подрядчика устранения недостатков.

Конкретные обязательства заказчика, застройщика, в том числе и по устранению недостатков, выявленных в период гарантийного срока, определяются соглашением сторон при заключении договоров строительного подряда (ч. 2 п. 3 Инструкции о порядке осуществления деятельности заказчика, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 04.02.2014 № 4).

В частности, собственникам (пользователям) жилых помещений следует уточнить, наделен ли заказчик в соответствии с договором, заключенным с подрядчиком, правом (или обязанностью) самостоятельно устранять недостатки выполненных работ с отнесением на счет подрядчика расходов по их устранению или эта обязанность возложена исключительно на подрядчика.

Кроме того, необходимо учитывать положения п. 1 ст. 61 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее — Закон о строительстве), согласно которому подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует возможность эксплуатации объекта строительства в течение установленного гарантийного срока.

Заказчик, собственник (владелец) объекта строительства до истечения гарантийного срока обязаны произвести обследование объекта строительства, за исключением обследования состояния многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов, и их придомовых территорий, квартир в многоквартирных и блокированных жилых домах, составить акт и отразить в акте его техническое состояние и выявленные дефекты*.

* Положение о порядке обследования состояния многоквартирных, блокированных и одноквартирных жилых домов <…> утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 28.03.2013 № 221.

Закон о строительстве предусматривает два варианта действий собственника при обнаружении дефектов в выполненных работах:

1. Требования об устранении дефектов предъявляются собственником (владельцем) объекта строительства подрядчику в течение гарантийного срока. Устранение подрядчиком дефектов производится в срок, согласованный с заказчиком, собственником (владельцем) объекта строительства (п. 3 ст. 61 Закона о строительстве).

2. Собственник (владелец) объекта строительства вправе устранить выявленные дефекты самостоятельно с отнесением на счет подрядчика расходов по их устранению, если подрядчик отказался их устранить либо нарушил согласованный срок их устранения. Размер расходов по устранению дефектов определяется на основании цен, действующих на время выполнения соответствующих строительных работ (п. 4 ст. 61 Закона о строительстве).

Таким образом, собственник объекта (в том числе жильцы, являющиеся собственниками квартир) имеет право предъявить требование об устранении дефектов в построенном жилом доме непосредственно генеральному подрядчику, осуществившему строительство.