Фабула спора
Между ООО «В» (арендодатель) и ООО «Д» (арендатор) 19.05.2014 были заключены договор аренды нежилого помещения № 4 и договор аренды нежилого помещения № 5, согласно которым арендодатель обязался предоставить арендатору, а арендатор обязался принять во временное возмездное владение и пользование изолированное помещение (складское) с рампой общей площадью 982,75 кв. м, часть изолированного помещения (административное) площадью 86,15 кв. м, изолированное помещение (складское) общей площадью 126,4 кв. м.
Арендодатель свою обязанность выполнил, что подтверждается актами приема-передачи нежилых помещений. На момент приемки-передачи какие-либо замечания к техническому состоянию нежилых изолированных помещений отсутствовали.
Для осуществления своей хозяйственной деятельности в период договоров аренды ООО «В» установило в одном из арендованных помещений стеллажные системы, закрепив их металлическими анкерами, вмонтированными в пол.
20.02.2015 арендатор расторгнул договор аренды и возвратил арендованное имущество. Для демонтажа стеллажной системы металлические анкеры были спилены под уровень промышленного пола, в результате чего остатки анкеров остались в полу.
В ходе приемки арендованных помещений арендодателем был выявлен ряд ухудшений, которые были отражены в актах сдачи-приемки от 20.02.2015 к договору № 4 и № 5, а также в приложениях к данным актам.
Досудебное урегулирование спора
Так как арендатор согласился устранить все выявленные недостатки за свой счет, стороны попытались урегулировать возникшие проблемы самостоятельно, без обращения в суд. Однако в ходе переговоров сторонам не удалось достичь соглашения.
В марте 2016 г. в адрес арендатора была направлена претензия с приложенной копией локальной сметы. Арендодатель потребовал перечислить в его пользу 391 145 131 неденоминированных бел. руб. в качестве убытков, понесенных им в связи с ремонтными работами по устранению повреждений арендованных помещений, возникших в период аренды ООО «Д».
ООО «Д» посчитало претензию необоснованной.
ООО «В» обратилось в экономический суд с исковым заявлением о взыскании с ООО «Д» суммы убытков в размере 391 145 131 неденоминированных бел. руб., а также расходов по уплате госпошлины.
Позиция истца
В соответствии со ст. 593 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно п. 2.2.18 договоров аренды № 4 и № 5 арендатор обязан возвратить арендодателю помещение по акту приема-передачи в состоянии не хуже, чем то, в котором помещения были получены в аренду (исправное состояние сантехнического оборудования, устранить следы, отверстия после демонтажа оборудования арендатора на стенах, полах, потолках; в случае необходимости за свой счет переклеить обои или покрасить стены с явными признаками загрязнений или потертостей, произвести замену испорченного коврового покрытия, керамической плитки), а также устранить за свой счет повреждения конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования помещений, возникшие при демонтаже и вывозе оборудования, отделимых улучшений и иного своего имущества. Также после освобождения арендуемых помещений и вывоза своего имущества арендатор обязан произвести уборку либо компенсировать затраты арендодателю в сумме фактических затрат на уборку.
В случае зафиксированного в двустороннем акте приема-передачи ухудшения состояния помещений вследствие его деятельности арендатор обязан выплатить арендодателю полную стоимость восстановительного ремонта, подтвержденную сметой.
Исходя из ст. 290 ГК обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 291 ГК односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора.
С учетом изложенного, по мнению истца, арендатор обязан оплатить убытки в размере 391 145 131 неденоминированных бел. руб., а также расходы по уплате госпошлины — 15 934 354 неденоминированных бел. руб.
Позиция ответчика
После составления акта сдачи-приемки ответчик осуществил косметический ремонт в помещениях в соответствии с замечаниями арендодателя. Все ремонтные работы подтверждены сметами и договорами на выполнение подрядных работ.
Что же касается стеллажных систем, то на практике при их демонтаже металлические анкера попросту спиливаются под уровень промышленного пола и остаются в нем для сохранения целостности пола. Истец же настаивал на том, чтобы ответчик произвел полную замену пола. Предложение ответчика локально удалить анкера и залить заново отверстия истец отверг.
Ответчик обращался к специалистам по наливным полам и готов был предоставить их заключение о том, что заделывание отверстий не приведет к нарушению целостности конструкции пола. Требование о полной замене пола ответчик считает необоснованным по следующей причине.
Согласно части первой п. 1, п. 2 ст. 587 ГК, если иное не установлено законодательством или договором аренды, арендодатель обязан произвести за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт.
В соответствии с перечнем работ, выполняемых при капитальном ремонте здания, закрепленным приложением Б к ТКП 45-1.04-206-2010 (02250) «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений. Основные требования по проектированию», утвержденному приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 15.07.2010 № 267, полная замена пола относится к капитальному ремонту. Таким образом, на основании действующего законодательства, а также в соответствии с условиями договора аренды капитальный ремонт осуществляется арендодателем.
В соответствии со ст. 211 ГК собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, при этом согласно ст. 593 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть имущество с учетом нормального износа.
Судебное разбирательство
В судебном заседании представители истца исковые требования поддержали. Представители ответчика, в свою очередь, данные требования не признали.
Как установлено в ст. 92 ХПК, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных познаний, по ходатайству лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе суд, рассматривающий экономические дела, назначает экспертизу.
В ходе судебного разбирательства суд счел, что для верного и точного рассмотрения дела необходимы специальные познания, в связи с чем назначил судебную строительно-техническую экспертизу.
Ответчик по делу ООО «Д» категорически возражал против назначения судебной экспертизы, считая ее нецелесообразной, выходящей за пределы предмета судебного спора и влекущей затягивание сроков рассмотрения дела.
Выводы экспертизы
На разрешение экспертизы судом были поставлены следующие вопросы:
1. Ухудшились ли эксплуатационные характеристики пола на площади 304,8 кв. м в помещении склада в связи с установкой стеллажной системы с использованием анкеров и после ее демонтажа? Нарушена ли целостность конструкции пола?
2. Возможна ли эксплуатация пола с имеющимися ухудшениями в виде остатков анкеров, а также пригоден ли пол для установки стеллажной системы на данном участке пола?
3. Если эксплуатация пола невозможна, то каким образом можно восстановить поврежденные участки пола на площади 304,8 кв. м в помещении склада?
4. Какова стоимость строительных и проектных (если таковые потребуются) работ, необходимых для восстановления пола?
По первому вопросу исследования эксперт указал на недопустимость установки новых анкеров в пределах старых болтов, в связи с чем сделан вывод об ухудшении эксплуатационных характеристик пола на локальных участках в части установки новых анкеров.
Также эксперт пришел к выводу о том, что целостность конструкции пола нарушена в местах устройства анкерных болтов, в результате чего происходит потеря эксплуатационной пригодности пола на локальных участках.
В ответ на второй вопрос экспертом установлена возможность эксплуатации пола с имеющимися повреждениями в виде остатков анкеров. В то же время исследование по первому вопросу показало, что невозможно установить новые болты в пределах старых анкерных болтов на локальных участках пола и, как следствие, пол в пределах этой области непригоден для монтажа другой стеллажной системы. На площади за пределами старых анкерных болтов пол пригоден для установки стеллажной системы.
По третьему вопросу экспертом был предложен следующий способ ремонтно-строительных работ для восстановления поврежденного участка пола:
— сверление алмазными сверлами отверстий в местах расположения старых анкеров;
— приготовление и укладка подстилающего слоя из бетона с добавлением фибры вручную;
— нанесение упрочнителя;
— обрабатывание поверхности упрочнителя составом за свежеуложенным бетоном.
Для четвертого вопроса экспертом была определена расчетная стоимость ремонтно-строительных работ пола помещения склада, которая при выполнении работ подрядным способом составляет 2 283,01 руб. (с учетом деноминации).
Решение суда
Изучив материалы дела, проведя осмотр и исследование доказательств в ходе выездного судебного заседания, изучив заключение эксперта, заслушав консультации специалистов, суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
Согласно ст. 577, 593 ГК по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В выездном судебном заседании судом был произведен осмотр офисных и складских помещений и установлено, что все имеющиеся недостатки имеют эксплуатационный характер и их образование связано с использованием помещений в процессе осуществления арендатором хозяйственной деятельности. Ряд дефектов не влияет на эксплуатационные характеристики арендуемого имущества, внешний вид помещений эти дефекты эстетически не нарушают.
В соответствии со ст. 9 ГК не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения названных требований суд общей юрисдикции или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Поскольку истец не представил никаких доказательств того, что избранный способ защиты права путем полной замены пола является единственным или наиболее приемлемым способом восстановления поврежденного имущества, суд счел требования истца о взыскании стоимости работ по полной замене пола противоречащими принципу добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений.
Напротив, эксперты в своем заключении подтвердили возможность восстановления поврежденных участков пола, а также указали способ ремонтно-строительных работ для устранения повреждений.
Предложенный экспертом способ восстановления был также подтвержден двумя специалистами, допрошенными в судебном заседании.
На основании вышеизложенного суд пришел к выводу о возможности восстановления права истца в части возмещения убытков по ремонту пола способом, указанным в заключении экспертизы, и по определенной экспертом стоимости.
