Указ № 58 «Об осуществлении строительной деятельности»: ответы на актуальные вопросы

Вопрос: Необходимо ли внесение изменений в договоры, по которым строительные, специальные монтажные работы уже выполнены, сформирован резерв в размере 1,5 % от стоимости работ, однако не истекли сроки гарантийной эксплуатации объекта?

Ответ: Правило определения действия договора установлено п. 3 ст. 395 ГК: законодательством  или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. 

Согласно п. 1 ст. 295 ГК, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Устранение недостатков выполненных работ является обязательством подрядчика по договору, имеющим длительный срок исполнения, определенный периодом в 2–5 лет со дня приемки (ввода в эксплуатацию) работ (объекта).  Поэтому в договорах строительного подряда не предусматривается условие о том, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон. С этой точки зрения действует общее правило о том, что договор строительного подряда является действующим до исполнения подрядчиком обязательства по устранению дефектов в течение гарантийного срока. 

Пунктом 7 Указа № 58 определено, что:

— договоры строительного подряда, заключенные до вступления в силу Указа, подлежат приведению в соответствие с ним в трехмесячный срок;

— до приведения в соответствие с Указом такие договоры действуют в части, ему не противоречащей. 

Таким образом, договоры, по которым строительные, специальные монтажные работы уже выполнены и сформирован резерв в размере 1,5 % от стоимости работ, однако не истек гарантийный срок, полежат приведению в соответствие с Указом № 58. При этом  дополнительным соглашением к договору должен изменяться процент зарезервированных средств: с 1,5 % до 0,5 % от стоимости выполненных строительных, специальных монтажных работ. 

Полагаем, что с приведением Положения о порядке резервирования подрядчиком средств для обеспечения устранения результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества, выявленного в период гарантийного срока эксплуатации объекта строительства, их учета, расходования, в том числе перечисления в местный бюджет, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 01.04.2014 № 299 (далее — Положение), в соответствие с нормами Указа № 58 будет установлен порядок и основания для обращения подрядчика в банк за получением образовавшейся разницы в 1 % от стоимости выполненных строительных работ.

Вопрос: Что будет являться основанием для подрядчика использовать не более 50 % средств, уже зарезервированных для обеспечения устранения результата строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества из расчета 1,5 % стоимости выполненных работ, на пополнение собственных оборотных средств — дополнительное соглашение к договору строительного подряда либо императивная норма Указа № 58 (п. 1)?

Ответ: Пунктом 5 Указа № 58 предусмотрен шестимесячный срок для приведения Советом Министров Республики Беларусь актов законодательства в соответствие с Указом № 58. Полагаем, что основание для обращения в банк, в котором открыт специальный счет, за выплатой подрядчику 50 % зарезервированной суммы для полонения оборотных средств будет определено в новой редакции Положения.

В текущей редакции Положения предусмотрено, что для обращения в банк за выплатой 50 % зарезервированной суммы в первый год гарантийного срока (при условии, что не были обнаружены дефекты) подрядчику требуется предоставить справку, подписанную уполномоченными представителями заказчика, застройщика, собственника (владельца) принятого в эксплуатацию объекта и подрядчика.

Возможно, законодатель пойдет по аналогичному пути.

Вопрос: От какой суммы зарезервированных средств будут начисляться проценты — из расчета 1,5 % или 0,5 % от стоимости выполненных работ?

Ответ: Исходя из ответа на вопрос 1, а также подп. 1.14 п. 1 Указа № 26, полагаем, что проценты за пользование денежными средствами должны начисляться на всю сумму резервирования, фактически имеющуюся на специальном счете.

Справочно.
За пользование денежными средствами, зарезервированными в соответствии с абз. 2 ч. 1 подп. 1.14 п. 1 Указа № 26, банком, небанковской кредитно-финансовой организацией уплачиваются проценты по ставке не ниже средней ставки по срочным вкладам (депозитам) юридических лиц, сложившейся в банке, небанковской кредитно-финансовой организации в соответствующих периодах начисления процентов (подп. 1.14 п. 1 Указа № 26).

Вопрос: Каков порядок выплаты начисленных процентов от суммы зарезервированных средств — по окончании гарантийного срока либо некоторая часть выплачивается при реализации подрядчиком п. 1 Указа № 58?

Ответ: Порядок выплаты процентов от суммы зарезервированных средств в настоящий момент регулируется Положением, которое еще не приведено в соответствие с Указом № 58.

Пункт 3 Положения предусматривает, что за пользование денежными средствами, зарезервированными на специальном счете, банком, небанковской кредитно-финансовой организацией уплачиваются проценты по ставке не ниже средней ставки по срочным вкладам (депозитам) юридических лиц, сложившейся в банке, небанковской кредитно-финансовой организации в соответствующих периодах начисления процентов. Таким образом, размер процентов за пользование денежными средствами определяется обслуживающим банком и регулируется договором банковского счета между подрядчиком и банком. 

При этом п. 5 Положения определено, что при отсутствии строительных, специальных, монтажных работ ненадлежащего качества:

— по истечении первого года гарантийного срока эксплуатации объекта подрядчик вправе использовать по собственному усмотрению 50 % от суммы зарезервированных средств;

— по окончании второго года гарантийного срока — остаток зарезервированных средств и начисленные по ним проценты. 

Таким образом, подрядчик вправе получить начисленные банком проценты только по истечении двух лет с даты начала гарантийного срока эксплуатации объекта. 

Полагаем, что вышеуказанные положения в дальнейшем будут скорректированы.

Дополнительно по теме:
>>Сущеня С., Урецкий И. Новые меры по стимулированию предпринимательской инициативы в строительстве // Юрист в строительстве. — 2021. — № 2.