Суть проблемы и нововведений
Еще несколько лет назад покупатели объектов недвижимости (в том числе строящихся) не уделяли особого внимания проверке судьбы земельного участка при получении объектов от продавцов (застройщиков). На это были свои основания.
Принцип платности предоставления земельных участков хотя и был предусмотрен законодательством ранее, однако на практике взимание платы являлось скорее исключением, чем правилом (в том числе в силу наличия широкой практики заключения инвестиционных договоров с Республикой Беларусь, по которым земельные участки предоставлялись на 99 лет без взимания платы за право заключения договоров их аренды).
За последние несколько лет условия изменились.
Во-первых, в конце 2017 г. был подписан Указ Президента Республики Беларусь от 26.12.2017 № 463 «О совершенствовании порядка изъятия и предоставления земельных участков», который внес изменения в Указ Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее — Указ № 667) в части платности предоставления земельных участков собственникам имущества совместного домовладения, товариществам собственников.
Во-вторых, по многим инвестиционным договорам земельные участки изначально стали предоставлять на срок строительства, а не на срок строительства и эксплуатации построенных объектов, что вынужденно требует передачи прав на земельные участки от застройщика собственникам построенного объекта.
Как итог — количество случаев взимания платы за право заключения договоров аренды земельных участков на практике существенно возросло.
Напомним, что в Беларуси есть два вида платежей при аренде земли:
1) разовый, который платится при предоставлении участка или продлении прав на него (плата за право заключения договора аренды земельного участка);
2) периодический (арендная плата).
Размер платы за право заключения договора аренды рассчитывается исходя из произведения 3 составляющих:
— площадь участка;
— кадастровая стоимость;
— размер специального коэффициента.
Размер специального коэффициента зависит от срока аренды (до 2020 г. — от 0,032 при аренде на год до 0,500 при аренде на 99 лет) и установлен приложением 1 к постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 26.03.2008 № 462 «О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667».
Пример:
Право аренды земельного участка среднего по площади размера для размещения офисов в г. Минске на 10 лет стоит примерно 1 млн долл. США, а на 99 лет — примерно 5 млн долл. США. Арендная плата за земельный участок составляет порядка 130 тыс. долл. США за год. Кроме того, собственнику построенного объекта необходимо платить и другие налоги за расположенные на участке объекты (например, налог на недвижимость).
С увеличением срока аренды шаг между коэффициентами сокращался. То есть чем меньше срок аренды участка, тем большая плата вносилась в расчете на один год аренды.
С 2020 г. коэффициент на один год аренды будет одинаков для всех (0,0025 от кадастровой стоимости) независимо от срока аренды. Таким образом, размер платы за право заключения договора аренды на один год уменьшится почти в 13 раз, при заключении на 10 лет — в 4 раза, при заключении на 99 лет — в 2 раза. Иными словами, стоимость землепользования существенно снизится.
Плата за право заключения договора аренды земли
Вопрос взимания платы за право заключения договора аренды земли может возникнуть как при покупке уже построенного объекта недвижимости, так и, например, при долевом строительстве. При этом необходимо учитывать, что если в договоре ничего не будет указано о включении платы за право аренды земли в цену приобретения (строительства), то данная плата будет уплачиваться покупателем (дольщиком) сверх цены договора.
Формально юридически продавцы (застройщики), указывая стоимость объектов без учета платежей за землю, ничего не нарушают, так как эти платежи получает бюджет, а не они.
Сравнивая несколько объектов для возможного инвестирования, необходимо сравнивать не только цену объектов, указанную в договоре, но и стоимость последующего их владения, в том числе стоимость получения земли, стоимость арендной платы за землю (которая будет зависеть как от месторасположения, так и от кадастровой стоимости). Фактическая стоимость владения, казалось бы, одинаковых объектов, но расположенных в разных районах или приобретаемых по разным правовым механизмам, может отличаться и на 50 %.
Также следует помнить, что вопрос с взиманием платы может быть актуален не только для покупателей (дольщиков) капитальных строений (зданий), но и для покупателей (дольщиков) изолированных помещений (подп. 7.19 п. 7, п. 12-2 Указа № 667).
