Разрешительная документация в строительстве

В рассматриваемой ситуации разрешительная документация состоит из следующего пакета документов:

1) архитектурно-планировочное задание;

2) заключение согласующих организаций;

3) технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта;

4) градостроительный паспорт земельного участка;

5) решение исполкома о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства объекта;

6) решение исполкома об изъятии и предоставлении земельного участка для строительства объекта.

Этап 1. Предоставление земельного участка

В случае, если при предоставлении земельного участка не требуется предварительное согласование места его размещения, заказчик должен обратиться в местный исполнительный комитет по месту нахождения испрашиваемого земельного участка с заявлением о его предоставлении (п. 35 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков», далее — Указ № 667).

К заявлению необходимо приложить:

• копию свидетельства о государственной регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя, испрашивающих земельный участок;

• документы, подтверждающие источники финансирования или заявленных инвестиций для строительства объекта, под который испрашивается земельный участок, на момент подачи соответствующего заявления.

Для рассмотрения поданного заявления местный исполнительный комитет формирует специальную комиссию. По итогам рассмотрения заявления комиссия в течение 5 дней дает разрешение организации по землеустройству (РУП «Проектный институт Белгипрозем» или одному из его дочерних предприятий, расположенных в каждой области Республики Беларусь) на разработку проекта отвода этого участка либо в течение 10 дней выносит решение об отказе заинтересованному лицу в предоставлении земельного участка.

Проект отвода земельного участка разрабатывается после заключения договора подряда между заказчиком и организацией по землеустройству. Расходы на подготовку проекта отвода земельного участка возлагаются на заказчика.

После получения соответствующих согласований территориального подразделения архитектуры и градостроительства исполкома и землеустроительной службы проект отвода земельного участка вносится землеустроительной службой в местный исполнительный комитет для принятия необходимого решения об изъятии и предоставлении земельного участка заказчику.

Этап 2. Сбор технических условий и заключений согласующих организаций

После подачи заявления о предоставлении земельного участка в исполком и до принятия соответствующего решения необходимо осуществить сбор технических условий (далее — ТУ) и заключений согласующих организаций.

ТУ на инженерно-техническое обеспечение объекта представляют собой документы, в которых содержатся технические и иные требования к инженерным сетям объекта, а также требования к подключению объекта к городским и иным инженерным коммуникациям. Все требования, указанные в ТУ, подлежат безусловному выполнению заказчиком ввиду того, что согласно п. 5 Положения о порядке приемки объекта в эксплуатацию, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716, при приемке в эксплуатацию объект оценивается приемочной комиссией на соответствие утвержденной проектной и разрешительной документации.

ТУ предоставляются организациями, у которых инженерные сети находятся в собственности/на балансе.

В соответствии с п. 16 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223 «О некоторых мерах по совершенствованию архитектурной и строительной деятельности» (далее — Положение № 223), сбор ТУ осуществляется комитетом (управлением, отделом) архитектуры и градостроительства городского исполнительного комитета или унитарным предприятием исполкома на основании договора подряда, заключаемого с лицом, заинтересованным в предоставлении ему земельного участка. Положением № 223 допускается сбор ТУ самостоятельно заказчиком.

Отметим, что самостоятельный сбор ТУ заказчиком строительства видится наиболее эффективным способом их получения. Это обусловлено тем, что зачастую существует несколько вариантов подключения возводимого объекта к инженерным сетям города/третьих лиц, в связи с чем и ТУ на подключение объекта к одному из видов коммуникаций могут быть разные.

Таким образом, при сборе ТУ унитарным предприятием исполкома на основании договора подряда перед представителями УП стоит задача — собрать полный пакет необходимых технических условий. При выполнении этой задачи цель оптимизировать затраты заказчика за счет получения наиболее удобных для возведения объекта технических условий не преследуется.

Заказчик, в свою очередь, имеет непосредственную заинтересованность в получении наиболее оптимизированных (прежде всего, в экономическом и практическом аспектах) для реализации проекта характеристик и требований на подключение объекта к инженерным коммуникациям, принадлежащим/находящимся на балансе у третьих лиц. Поэтому видится целесообразным заниматься сбором ТУ на инженерно-техническое обеспечение объекта самостоятельно.

Для того чтобы инициировать сбор ТУ, заказчик предоставляет в территориальный орган архитектуры и градостроительства исполкома сводную ведомость инженерных нагрузок, которая содержит расчетные показатели нагрузок инженерного оборудования объекта (водоснабжение, теплоснабжение, электроснабжение и пр.) для ее утверждения. На основании утвержденной сводной ведомости инженерных нагрузок заказчику выдаются формы-заявки на получение ТУ, с которыми заказчик может обращаться к балансовым держателям инженерных сетей для выдачи соответствующих ТУ.

Как правило, ТУ выдаются на безвозмездной основе. Срок их выдачи составляет до 7 дней, за исключением ТУ, выдаваемых на присоединение объектов газопотребления к газораспределительной системе (в соответствии с подп. 3.1.8 п. 3 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 — 10 дней).

Срок действия указан в самих ТУ и обычно составляет 1–2 года. Интересно отметить, что согласно п. 8 Положения № 223 разрешительная документация действует до принятия в эксплуатацию объекта строительства. Следовательно, ТУ, которые также поименованы законодателем как разрешительная документация на строительство, должны выдаваться без срока действия.

Заключения согласующих организаций, по сути, представляют собой то же самое, что и технические условия, и содержат сведения о возможности и условиях размещения объекта строительства на конкретном земельном участке. Как было отмечено ранее, заключения согласующих организаций могут быть собраны заказчиком самостоятельно. Механизм получения заключений аналогичен механизму сбора технических условий.

Этап 3. Подготовка архитектурно-планировочного задания

Архитектурно-планировочное задание (далее — АПЗ) подготавливается территориальным подразделением архитектуры и градостроительства по поручению местного исполкома и утверждается главным архитектором города/района. Такое поручение исполком дает после подачи заказчиком заявления о предоставлении земельного участка.

АПЗ представляет собой документ, в котором отражаются общие сведения об объекте строительства (наименование объекта и его адрес, наименование заказчика строительства), общие сведения о земельном участке, на котором будет проводиться строительство объекта, требования, предъявляемые при проектировании объекта, и пр.

АПЗ, как правило, готовится одновременно с разработкой проекта отвода земельного участка и действует вплоть до даты приемки объекта в эксплуатацию.

Отметим, что АПЗ подготавливается по форме, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 20.05.2011 № 24. Срок подготовки АПЗ составляет 20 рабочих дней со дня оплаты работ по договору подряда.

Этап 4. Подготовка градостроительного паспорта земельного участка

Данный этап является факультативным: градостроительный паспорт необходим, когда он входит в состав проектной документации. Требования к составу, содержанию и форме паспорта установлены ТКП 45-3.01-294-2014 «Градостроительство. Градостроительный паспорт земельного участка. Состав и порядок разработки».

Градостроительный паспорт земельного участка разрабатывается для формирования в установленном порядке земельных участков:

— для проведения аукционов по продаже земельных участков в частную собственность, аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, аукционов с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений);

— включения земельных участков в перечни участков, предназначенных для последующего предоставления инвесторам и (или) организациям, в установленном порядке созданным в Республике Беларусь этими инвесторами либо с их участием, для строительства объектов, предусмотренных инвестиционными договорами, заключенными с Республикой Беларусь;

— с целью предоставления застройщику в едином документе полной информации о функциональном назначении земельного участка, его параметрах использования и застройки, обеспечения инженерной и транспортной инфраструктурой, размещаемых объектах и сооружениях на земельном участке на основе решений градостроительных проектов: генеральных планов городов, иных населенных пунктов, детальных планов, схем планировки и застройки усадебных районов, а также схем землеустройства районов, проектов внутрихозяйственного землеустройства с учетом государственной схемы комплексной территориальной организации Республики Беларусь, схем комплексной территориальной организации областей, районов — вне населенных пунктов.

Заказчиками на разработку градостроительного паспорта выступают подразделения местных исполнительных и распорядительных органов, ответственные за проведение аукционных торгов (тендеров).

Разработка осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами, установленными градостроительными проектами, включая технические условия на инженерно-техническое обеспечение. Затраты на разработку паспорта включаются в расходы, связанные с изготовлением документации, необходимой для проведения аукционов, которая в дальнейшем предоставляется инвесторам и (или) организациям согласно Указу Президента Республики Беларусь от 14.01.2014 № 26 «О мерах по совершенствованию строительной деятельности».

Действие градостроительного паспорта устанавливается на срок не более двух лет. По истечении указанного периода осуществляется ревизия паспорта. В случае выявления несоответствий проводится актуализация.

По результатам работы, проведенной местным исполнительным и распорядительным органом, либо продлевается срок действия существующего, либо утверждается обновленный градостроительный паспорт.

Этап 5. Принятие решений о предоставлении земельного участка, разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства объекта

После того, как заказчиком будут собраны и переданы в исполком технические условия и заключения согласующих организаций по перечню, установленному исполкомом, будет подготовлено АПЗ, при необходимости — градостроительный паспорт земельного участка, исполком может принимать решение о предоставлении земельного участка и о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства объекта.

Все перечисленные документы составляют разрешительную документацию, которая передается на руки заказчику. На ее основании заказчик может обращаться в проектную организацию за разработкой проектно-сметной документации на строительство объекта.

Порядок получения разрешительных документов выглядит следующим образом:

В соответствии с положениями Указа № 667 без предварительного согласования земельные участки предоставляются для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных и многоквартирных жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры в границах сельского населенного пункта, поселка городского типа, города, а также реконструкции объектов инженерной и транспортной инфраструктуры и строительства объектов (за исключением мест добычи полезных ископаемых открытым способом), необходимых для такой реконструкции, если разработанными и утвержденными в установленном порядке генеральным планом населенного пункта, градостроительным проектом детального планирования, схемой землеустройства района, проектом застройки садоводческого товарищества и дачного кооператива, генеральным планом свободной экономической зоны, специального туристско-рекреационного парка допускается размещение испрашиваемых земельных участков для заявленных нужд.

Без предварительного согласования предоставляются также земельные участки:

— включенные в перечни свободных (незанятых) земельных участков, сформированные местными исполнительными комитетами;

— для строительства и обслуживания объектов, месторасположение и размер которых определены решением Президента Республики Беларусь либо программой, утвержденной Президентом или Советом Министров;

— для строительства и обслуживания объектов Китайско-Белорусского индустриального парка «Великий камень», за исключением земельных участков, расположенных в границах заказника «Волмянский» и заказника «Маяк».