Земельные участки, предоставляемые на срок до одного года: проблемы правоприменения

Необходима ли государственная регистрация возникновения права временного пользования или аренды в отношении земельного участка, предоставленного на срок до одного года?

Нет, такая необходимость отсутствует.

В соответствии с частью двенадцатой п. 7 Указа № 667 и частью третьей ст. 20 КоЗ при изъятии и предоставлении земельных участков во временное пользование или аренду сроком до одного года, а также при продлении срока временного пользования такими земельными участками или их аренды не более чем на один год земельный участок считается созданным, измененным, прекратившим существование, а право, ограничение (обременение) права на земельный участок — возникшим, перешедшим, прекратившимся с момента, указанного в решении об изъятии и предоставлении земельного участка. При этом заключение договора аренды земельного участка в письменной форме, а также государственная регистрация создания, изменения, прекращения существования земельного участка, возникновения, перехода, прекращения прав, ограничений (обременений) прав на земельный участок не осуществляются.

Пример.
Решением местного исполнительного комитета юридическому лицу был предоставлен земельный участок на праве временного пользования сроком на 4 месяца.
Обращаться в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее — организация по государственной регистрации) в данной ситуации не требуется: земельный участок создан и право временного пользования в отношении него возникло с момента, который указан в решении местного исполнительного комитета об изъятии и предоставлении земельного участка.

Возможна ли государственная регистрация создания и возникновения прав в отношении земельного участка, предоставленного на срок менее одного года?

Законодательством не предусмотрена возможность осуществить государственную регистрацию создания и возникновения прав в отношении такого земельного участка.  Положения КоЗ и Указа № 667 носят императивный характер: государственная регистрация создания, изменения, прекращения существования земельного участка, возникновения, перехода, прекращения прав, ограничений (обременений) прав на земельный участок не осуществляется.

Пример.
Решением местного исполнительного комитета физическому лицу был предоставлен земельный участок на праве временного пользования сроком на 10 месяцев. Лицо обратилось в организацию по государственной регистрации за государственной регистрацией возникновения права временного пользования в отношении указанного земельного участка. На основании подп. 1.1 п. 1 ст. 36 и подп. 5.8 п. 5 ст. 34 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон) физическому лицу было отказано в совершении регистрационного действия (указанные в заявлении о государственной регистрации имущество, право, ограничение (обременение) права, сделка не подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь).

Первоначально земельный участок предоставлялся на срок более одного года, после чего срок был продлен менее чем на год. Необходима ли государственная регистрация изменения в отношении земельного участка в такой ситуации? 

Да, в такой ситуации необходимо обращаться за государственной регистрацией изменения в отношении земельного участка. Положения части двенадцатой п. 7 Указа № 667 и части третьей ст. 20 КоЗ применяются только в отношении земельных участков, которые первоначально предоставлялись на срок менее одного года.

В случае если первоначально земельный участок предоставлялся на срок более одного года, даже если срок продления составляет менее одного года, положения о «нерегистрации» не применяются.

Пример.
В 2006 г. юридическому лицу был предоставлен в аренду земельный участок для обслуживания здания сроком на 10 лет. В 2016 г. срок аренды продлен на 6 месяцев. В такой ситуации необходимо обратиться в организацию по государственной регистрации за осуществлением государственной регистрации изменения земельного участка.
Необращение за государственной регистрацией в описанной ситуации влечет ряд негативных правовых последствий в виде административной ответственности и уплаты земельного налога с применением повышающих коэффициентов.  В отличие от бессрочных прав, которые существуют до того момента, пока не будет осуществлена государственная регистрация их прекращения, право аренды и право временного пользования являются срочными правами и по истечении их срока прекращаются автоматически (п. 1 ст. 65-1 Закона).

Должна ли применяться норма части первой п. 12 Указа № 667 об «автоматическом» переходе прав в отношении земельного участка, на котором расположено капитальное строение, при государственной регистрации перехода прав в отношении такого капитального строения в случае, если земельный участок предоставлен на срок менее одного года?

Полагаем, что такая норма должна применяться. Согласно части первой п. 12 Указа № 667 в случае перехода прав на капитальное строение принятие местным исполнительным комитетом решения об изъятии и предоставлении земельного участка, на котором расположено капитальное строение, или переходе права на него не требуется: переход прав в отношении земельного участка происходит при государственной регистрации перехода прав на капитальное строение. Какой-либо дифференциации в части применения/неприменения положений части первой п. 12 Указа № 667 в зависимости от срока, на который предоставлен земельный участок, не существует. Вне зависимости от срока предоставления земельного участка, на котором расположено капитальное строение, при государственной регистрации перехода права собственности в отношении капитального строения права в отношении земельного участка переходят автоматически.

Вместе с тем организации по государственной регистрации придерживаются иной точки зрения.

Пример.
За государственной регистрацией перехода права собственности в отношении капитального строения обратилось юридическое лицо. Основанием для перехода права собственности в отношении капитального строения являлась зарегистрированная сделка. Земельный участок, на котором расположено капитальное строение, предоставлен юридическому лицу для обслуживания здания в аренду на срок 9 месяцев. В организацию по государственной регистрации было предъявлено решение о предоставлении земельного участка продавцу.
В государственной регистрации перехода права собственности в отношении капитального строения было отказано на основании подп. 1.1 п. 1 ст. 36 Закона (обнаружены основания для отказа в приеме документов, представленных для осуществления государственной регистрации), подп. 5.5 п. 5 ст. 34 Закона (представлены не все документы, необходимые для осуществления государственной регистрации, а именно, не представлены землеустроительное дело на вновь образованный земельный участок и выписка из решения исполнительного комитета о предоставлении земельного участка), подп. 1.4 п. 1 ст. 36 Закона (при государственной регистрации нарушаются требования законодательных актов Республики Беларусь — государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом не может осуществляться ранее государственной регистрации создания недвижимого имущества).

На наш взгляд, такой отказ является безосновательным, поскольку права в отношении земельного участка возникли у продавца в соответствии с положениями КоЗ и Указа № 667 на основании решения местного исполнительного комитета. Регистраторы придерживаются мнения, что для государственной регистрации перехода прав в отношении капитального строения кандидату в правообладатели необходимо будет обратиться в местный исполнительный комитет для принятия последним решения об изъятии и предоставлении земельных участков. Данная точка зрения представляется не совсем обоснованной, ведь тот факт, что информация о земельном участке отсутствует в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, никакого юридического значения не имеет, поскольку права на земельный участок существуют. В указанной ситуации целесообразно обжаловать отказ регистратора в установленном законодательством порядке.

Резюме.
Несмотря на то, что предоставление земельных участков на срок до одного года носит упрощенный порядок (не требует временных и материальных затрат, связанных с государственной регистрацией), на практике правообладатели таких земельных участков могут столкнуться со значительными затруднениями при осуществлении своих прав. Это обусловлено именно тем, что права в отношении земельных участков не подлежат государственной регистрации.