Создание гаражного кооператива без земельного участка: такое возможно?

Когда появляется необходимость в надлежащем оформлении правоотношений, имевших место несколько десятилетий назад, возникает масса вопросов, основные из которых: как так получилось? кто виноват? и что сейчас делать? В статье Т. Байковской наглядно на примере судебной практики отражается смысл поговорки, когда «телега оказывается впереди паровоза».

Байковская Татьяна

Адвокат Минской областной коллегии адвокатов

1836 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Обстоятельства дела

С 1978 по 1996 г. работникам Учебно-опытного хозяйства на территории Минского района на основании приказов директора выделялись земельные участки для строительства гаражей. Строительство гаражей осуществлялось хозяйственным способом за счет собственных средств работников. 

Право собственности на гаражи в установленном порядке зарегистрировано не было, а также не были зарегистрированы земельные участки, на которых были расположены гаражи.

В целях эксплуатации и дальнейшего использования гаражей по назначению решением исполкома был зарегистрирован ГСПК.

ГСПК обратился в исполком по вопросу предоставления земельного участка, однако в предоставлении его кооперативу было отказано в связи с тем, что отсутствовали документы, подтверждающие право собственности членов ГСПК на гаражи.

ГСПК обратился в исполком по вопросу возможности использования эксплуатируемых гаражей по назначению, что, в свою очередь, могло послужить основанием для регистрации права собственности на капитальное строение.

Решением исполкома ГСПК в использовании эксплуатируемых капитальных строений по назначению было отказано, поскольку земельный участок не был создан, а гаражи являются самовольными строениями. 

ГСПК обратился в экономический суд с требованием о признании данного решения недействительным.

Позиция истца

В соответствии с абз. 3 ст. 44 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации) одним из оснований для государственной регистрации создания недвижимого имущества является строительство и ввод в эксплуатацию капитального строения (здания, сооружения), подтверждением создания которого в силу положений абз. 3 п. 1 ст. 49 Закона является решение местного исполнительного и распорядительного органа, определяющего назначение капитального строения (здания, сооружения).

Решение о возможности использования эксплуатируемого капитального строения по назначению принимается местным исполнительным и распорядительным органом в рамках осуществления административной процедуры, предусмотренной подп. 3.30-1 п. 3 Перечня административных процедур, осуществляемых государственными и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 (далее — Перечень).

Согласно указанному подпункту Перечня для принятия решения по данному вопросу в местный исполнительный и распорядительный орган предоставляется ряд документов. Однако Перечень не предусматривает предоставление правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположены капитальные строения.

Кроме того, Положение о порядке принятия местными исполнительными и распорядительными органами некоторых решений в отношении капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 29.08.2013 № 764 (далее — Положение), также не предусматривает создание такого земельного участка.

По заявлению ГСПК территориальной организацией по государственной регистрации и земельному кадастру была проведена техническая инвентаризация данных помещений и составлены ведомости технических характеристик, в которых указанные помещения с учетом их фактического использования и общего наименования определены как гаражные блоки, то есть как помещения, предназначенные для хранения транспортных средств. 

Учитывая, что эксплуатация данных капитальных строений отвечает их целевому использованию, строения возведены с разрешения руководителя Учебно-опытного хозяйства, а также то, что ГСПК представлены все документы согласно Перечню, необходимые для принятия исполкомом соответствующего решения, по мнению истца, оснований для отказа в использовании эксплуатируемых капитальных строений по назначению не имеется.

Позиция ответчика

Ответчик в обоснование возражений указал, что земельный участок работникам Учебно-опытного хозяйства для целей возведения гаражей в установленном порядке не предоставлялся, и, более того, сам земельный участок, на котором возведены строения, не создан. Следовательно, руководствуясь Положением, а также согласно ст. 223 ГК и ст. 72 Кодекса Республики Беларусь о земле данные строения являются самовольными строениями и вводу в эксплуатацию не подлежат.

Кроме того, ответчик указал, что поскольку данные строения возведены без разрешительной и проектной документации, то возникают сомнения в их безопасности. 

Решение суда

Суд отказал истцу в удовлетворении исковых требований. 

Согласно заключению постоянно действующей комиссии исполкома использовать по назначению гаражные блоки невозможно, поскольку земельный участок, на котором расположены данные капитальные строения, не создан, при этом возведенные строения вызывают сомнения в их безопасности. На основании отрицательного заключения комиссии исполком отказал в принятии соответствующего решения. 

Суд установил, что разрешительная и проектная документация на строительство гаражных блоков не выдавалась и, соответственно, создание указанных объектов недвижимости как капитальных строений не могло быть признано завершенным в соответствии с законодательством.

В силу п. 1 ст. 10 Закона о госрегистрации государственная регистрация капитального строения (здания, сооружения) не может осуществляться ранее государственной регистрации создания земельного участка, на котором оно расположено.

Как усматривается из п. 6 Положения о государственной регистрации создания эксплуатируемых капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений и машино-мест, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.06.2004 № 689, государственная регистрация создания эксплуатируемого капитального строения осуществляется после государственной регистрации создания земельного участка, на котором оно расположено.

На основании изложенного суд пришел к выводу о том, что при отсутствии земельного участка, на котором расположены строения, невозможно принять соответствующее решение, на основании которого могут возникнуть вещные права на эти строения.

Суд также учел, что решением исполкома истцу ранее было отказано в предоставлении земельного участка для обслуживания гаражей. Кроме того, суд в решении указал, что гаражи возведены в нарушение установленных градостроительной документацией регламентов использования территории, а также прав и охраняемых законодательством интересов других лиц, поскольку отсутствуют доказательства их строительства в установленном законом порядке.

Таким образом, суд пришел к выводу, что в случае принятия исполкомом положительного для заявителя решения в отношении рассматриваемых объектов оно будет противоречить требованиям законодательства.

1836 Shape 1 copy 6Created with Avocode.
Последнее
по теме