Исправить нельзя судиться

С 22.07.2018 в новой редакции действует Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее — Закон о госрегистрации), в соответствии с которым республиканская организация по государственной регистрации вправе принимать решения об аннулировании записей при внесении исправлений в регистрационную книгу, например, в случае если они ошибочны. Наделение регистратора таким правом создает механизм исправления допущенных ошибок без обязательного обращения заинтересованного лица в вышестоящие государственные органы или в суд. Как эти изменения работают и применяются регистрирующим органом, рассказываем на примере случая из судебной практики.

Байковская Татьяна

Адвокат Минской областной коллегии адвокатов

2124 Shape 1 copy 6Created with Avocode.

Обстоятельства дела

25.07.2017 ТС «И» обратилось в РУП «Агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» (далее — Агентство) с заявлением на выполнение работ по составлению и выдаче паспорта (ведомости технических характеристик) на жилой дом без проведения технической инвентаризации и на прочие работы на другие сооружения (благоустройство территории). По состоянию на 06.09.2017 был составлен технический паспорт на жилой дом № 1, в котором в качестве элемента благоустройства указана площадка с бордюром (парковка) (далее — площадка).

По заявлению ТС «И» от 28.09.2017 внесены исправления в ЕГРНИ.

В качестве основания для внесения исправлений ТС «И» были представлены следующие документы: заключения Агентства от 05.12.2008, от 06.09.2017 и технический паспорт по состоянию на 06.09.2017.

В соответствии с заключением от 06.09.2017 был установлен факт принадлежности дворовых сооружений, элементов благоустройства жилому дому № 1. 

Год спустя, 14.05.2018, ТС «И-2» обратилось в Агентство с заявлением на выполнение работ по технической инвентаризации (проверке характеристик) благоустройства территории и дворовых сооружений жилого дома № 2.

Однако 20.06.2018 Агентство отказало ТС «И-2» в выполнении таких работ, поскольку было установлено, что площадка, находящаяся на балансе ТС «И-2», частично расположена на земельном участке, на котором расположен жилой дом № 1 ТС «И», и согласно сведениям из ЕГРНИ включена в качестве принадлежности к жилому дому № 1. 

ТС «И» отказалось внести исправления в ЕГРНИ в части исключения из состава принадлежностей к жилому дому № 1 площадки, указав на наличие спора с ТС «И-2» о ее принадлежности. 

ТС «И-2» обратилось в Агентство по вопросу об аннулировании записи  при внесении исправлений на основании абз. 3 ч. 2 п. 1 ст. 28-1 Закона о госрегистрации.

Агентство обратилось в экономический суд с иском к ТС «И» о признании недействительными исправлений, внесенных в ЕГРНИ в отношении жилого дома № 1 по заявлению от 28.09.2017, и аннулировании записи о внесенных исправлениях.

Позиция истца

В обоснование своих требований истец указал, что согласно ч. 3 подп. 104.4 п. 104 Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверке характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Госкомимущества от 24.03.2015 № 11 (далее — Инструкция), если при проведении работ по технической инвентаризации возведенного (измененного) в соответствии с законодательством объекта недвижимого имущества его составные элементы или принадлежности расположены за пределами земельного участка, предоставленного для строительства и (или) обслуживания объекта недвижимого имущества, то такие составные элементы и принадлежности подлежат технической инвентаризации и в отношении таких объектов недвижимого имущества составляются ведомости технических характеристик.

Поскольку площадка расположена частично за пределами земельного участка, на котором расположен жилой дом № 1 ТС «И», элементы благоустройства которого являлись объектом технической инвентаризации, то в соответствии с подп. 104.4 п. 104 Инструкции специалист по технической инвентаризации обязан был составить ведомость технических характеристик, а не технический паспорт.

Таким образом, технический паспорт составлен в нарушение положений Инструкции. 

Также истец указал, что ответчик при обращении за составлением технического паспорта не представил необходимый пакет документов, в том числе: разрешительную документацию на возведение, проектную документацию либо откорректированную проектную документацию, подтверждающие законность строительства площадки, а также принадлежность ее жилому дому № 1.

В соответствии с абз. 15 ст. 1 Закона о госрегистрации ошибка нетехнического характера — это ошибка в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, исправление которой может повлечь возникновение, переход или прекращение прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество или причинение вреда заинтересованным лицам. 

Согласно подп. 1.4 п. 1 ст. 28 Закона о госрегистрации внесение исправлений осуществляется регистратором в том числе на основании заявления правообладателя либо соответствующих сведений из государственных органов, иных государственных организаций — при внесении исправлений, связанных с изменением идентификационных сведений о правообладателях, наименований населенных пунктов и улиц, нумерации зданий и т.д.

Поскольку технический паспорт и заключения, явившиеся документами, на основании которых были внесены исправления в документы ЕГРНИ в отношении жилого дома № 1, составлены в нарушение положений Инструкции, то, по мнению истца, имеются основания для аннулирования записи об исправлениях. 

Позиция ответчика

Ответчик ТС «И» с исковыми требованиями не согласился. 

В обоснование возражений он указал, что с 2007 г. осуществляет эксплуатацию жилого дома № 1, в том числе спорной площадки, права жильцов на указанный объект никем не оспорены. В материалах инвентарного дела в отношении жилого дома № 1 имеется в том числе проектная и разрешительная документация на строительство площадки, которая истцом при проведении технической инвентаризации истребована не была.

Также ответчик отметил, что истец просит суд признать недействительными все исправления, то есть в отношении 13 объектов благоустройства. При этом он приводил доводы только в отношении одной площадки, доводов о наличии нарушений в отношении иных объектов благоустройства истцом не приведено.

По мнению ответчика, на схеме сооружения благоустройства, составленной истцом, границы отображенной площадки не выходят за пределы земельного участка, принадлежащего ответчику, она прилегает к проезду, расположенному на смежном земельном участке, принадлежащем ТС «И-2». Законодательством не предусмотрены условия определения границ объектов благоустройства, являющихся принадлежностью основного объекта недвижимого имущества. 

При этом ответчик допускал, что в ходе строительства объектов, расположенных на смежном земельном участке, со стороны третьих лиц могли иметь место частичные незначительные изменения объектов благоустройства, например, разборка существующих тротуаров, изменение их границ и иные незначительные изменения, однако ответчик не может нести ответственность за действия таких третьих лиц.

Кроме того, ответчик указал об отсутствии у истца права на подачу иска, поскольку отсутствует нарушенное право или законный интерес Агентства. 

Решение суда первой инстанции

Суд удовлетворил исковые требования истца.

В ходе выездного судебного заседания к участию в деле были привлечены специалисты КУП «Земпроект», Комитета землеустройства Мингорисполкома, ГУП «Национальное кадастровое агентство».

Специалисты пояснили, что фактически граница земельного участка проходит по части площадки, расположенной в границах двух смежных земельных участков ответчика — ТС «И» и третьего лица — ТС «И-2». 

На плане сооружения, прилагаемом к техническому паспорту, отображена площадка, которая фактически располагается частично на земельном участке, принадлежащем ответчику, и частично на земельном участке, принадлежащем третьему лицу — ТС «И-2».

В соответствии с подп. 2.16 п. 2 Инструкции дворовое сооружение — это постройки вспомогательного, хозяйственного назначения (элементы благоустройства территории, ограждения, ворота, колодцы, внутридворовые покрытия и тому подобные сооружения).

Исходя из приведенного определения дворовое сооружение представляет собой конструктивно выделенный, завершенный элемент благоустройства. Законодательством о технической инвентаризации не предусмотрено, что в качестве элемента благоустройства может рассматриваться какая-либо часть объекта.

Несмотря на тот факт, что дворовое сооружение (площадка) расположено частично за пределами земельного участка, на котором расположен жилой дом № 1, элементы благоустройства которого являлись объектом технической инвентаризации, специалистом по технической инвентаризации был составлен технический паспорт, а не ведомость технических характеристик в нарушение положений подп. 104.4 п. 104 Инструкции.

С учетом изложенного суд пришел к выводу, что истцом была допущена ошибка нетехнического характера, выразившаяся во внесении исправлений в документы ЕГРНИ в отношении жилого дома № 1 на основании технического паспорта, составленного в нарушение положений Инструкции. 

При этом суд указал, что ошибка, допущенная Агентством, заключается не в отступлении от границ земельного участка ответчика, а в нанесении на схему части, а не полностью дворового сооружения в пределах границы земельного участка.

Довод ответчика, в соответствии с которым он не может нести ответственность за действия третьих лиц, суд также признал несостоятельным, поскольку на момент проведения технической инвентаризации на смежном земельном участке строительные работы были завершены, то есть площадка уже была расположена на двух земельных участках.

Суд отметил и то обстоятельство, что истцом заявлены требования о признании недействительными исправлений, внесенных в ЕГРНИ, в связи с допущенной со стороны истца ошибкой нетехнического характера, истцом не заявлено в качестве оснований иска доводов относительно допущенных ответчиком нарушений.

Как следует из материалов дела, исправления в документы ЕГРНИ внесены в отношении одного объекта недвижимого имущества — жилого дома № 1, а документом, являющимся основанием для внесения исправлений, являлся технический паспорт. Следовательно, даже при нарушении порядка составления технического паспорта в части одного элемента благоустройства при отсутствии нарушений в отношении иных элементов, отраженных на схеме, подлежала составлению ведомость технических характеристик, а не технический паспорт.

По мнению суда, право истца на обращение в суд для исправления ошибки нетехнического характера, допущенной по его вине, прямо предусмотрено нормой п. 5 ст. 14 Закона о госрегистрации.  

Апелляционное обжалование

Ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и прекратить производство по делу.

В обоснование апелляционной жалобы ответчик помимо ранее приведенных доводов привел дополнительные:

— судом не установлено оснований для отказа регистратора в приеме документов, представленных ответчиком для совершения регистрационного действия, а также оснований для отказа в осуществлении государственной регистрации;

— отсутствуют достоверные и достаточные доказательства, подтверждающие факт нарушения ответчиком требований законодательства в отношении порядка оформления земельного участка и строений, находящихся на нем;

— фактически истцом заявлен иск в интересах третьего лица — ТС «И-2», с которым у ответчика спор о праве, связанный с пользованием земельным участком и располагающейся на нем площадкой;

— вывод суда первой инстанции относительно того, что расположенные на двух земельных участках объекты благоустройства являются единым объектом — площадкой, расположенной на двух смежных земельных участках, противоречит положениям Указа Президента Республики Беларусь от 03.10.2006 № 589 «Об упорядочении работы автомобильных стоянок и автомобильных парковок» (далее — Указ № 589) и Правил организации (строительства), эксплуатации автомобильных стоянок и автомобильных парковок и пользования ими, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 05.01.2007 № 9 (далее — Правила).

Постановление суда апелляционной инстанции

В ходе судебного разбирательства по делу апелляционная инстанция привлекла к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора на стороне ответчика, Мингорисполком и пришла к следующим выводам.

Суд первой инстанции правомерно посчитал, что спорная площадка находится частично на земельном участке, предоставленном ТС «И», и частично на земельном участке, предоставленном ТС «И-2», то есть объект благоустройства фактически расположен на двух земельных участках.

Довод апеллянта относительно вывода суда о том, что расположенные на двух земельных участках объекты благоустройства являются единым объектом — площадкой, расположенной на двух смежных земельных участках, что противоречит положениям Указа № 589 и Правил, апелляционная инстанция отклонила, поскольку указанные нормативные акты регулируют отношения в сфере строительства и использования автомобильных стоянок и автомобильных парковок как отдельных имущественных комплексов, а не как составных элементов и принадлежностей к жилому дому. 

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что по результатам проведения технической инвентаризации ответчику, как заказчику, стороной истца должна была быть выдана ведомость технических характеристик, а не технический паспорт.

При этом апелляционная инстанция установила, что в актах ввода объекта в эксплуатацию в качестве составного элемента либо принадлежности жилого дома № 1 площадка не указана. 

Следовательно, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии в ЕГРНИ ошибки нетехнического характера и необходимости внесения исправлений в ЕГРНИ путем признания недействительными исправлений, внесенных истцом на основании заявления ответчика от 28.09.2017 в отношении жилого дома по ул. Б. в г. М., и аннулирования записи о внесенных исправлениях.

Суд апелляционной инстанции указал, что иные доводы апеллянта не относятся к предмету и основанию иска и могут являться предметом судебной оценки в рамках иного спора.

С учетом вышеизложенного апелляционная инстанция постановила решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу — без удовлетворения.

2124 Shape 1 copy 6Created with Avocode.
Последнее
по теме