Вопрос: Вправе ли арендодатель сдавать в аренду часть капитального строения общей площадью на указанных выше условиях (кабинет площадью 22,2 кв. м и часть помещений общего пользования (коридор, санузел, вестибюль)), применив коридорный коэффициент?
Ответ: Принцип свободы договора, закрепленный в ст. 391 ГК, предусматривает, что условия договора определяются по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством (ст. 392 ГК). При этом согласно п. 1 ст. 392 ГК договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством.
В силу п. 3 ст. 625 ГК в случаях, когда плата за аренду капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места установлена в договоре на единицу площади капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору капитального строения (здания, сооружения), изолированного помещения или машино-места.
Таким образом, если в договоре одновременно указаны формулировки, предусматривающие, что:
1) передается кабинет № 3 и на выкопировке из плана технического паспорта однозначно указана фактическая площадь;
2) по акту приемки-передачи передано только это помещение фактической площадью, указанной на выкопировке, и ничего более (не указаны части коридора, вестибюля и санитарный узел и др.);
3) величина арендной платы установлена только за 1 кв. м;
4) отсутствуют иные положения, позволяющие трактовать, что арендная плата установлена за помещение и (или) передано во временное владение и пользование что-то кроме помещения,
то арендатор имеет все основания требовать от арендодателя исчисления размера арендной платы исходя из согласованной ставки аренды за 1 кв. м и фактической площади арендуемого имущества.
В таких случаях рекомендуем направить соответствующее письмо арендодателю и уведомить его о том, что арендатор намерен уплачивать арендную плату в соответствии с договором и фактической площадью арендуемого имущества, переданного по акту приемки-передачи, а выставленные на электронном портале Министерства по налогам и сборам ЭСЧФ на большую сумму не подписывать.
Вместе с тем на основании представленных данных можно предположить, что ситуация спорная и у арендодателя могут быть основания требовать уплаты арендной платы с учетом указанного коэффициента. В соответствии с ч. 3 п. 17 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» размер арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в частной собственности, определяется по соглашению сторон.
В частности, договор может устанавливать конкретную величину арендной платы за все арендуемое имущество (например, «ставка арендной платы рассчитана за один квадратный метр и составляет 25 руб., арендная плата за все помещение составляет 795,00 руб.») либо по акту приемки-передачи имущества в аренду могут быть переданы во владение и пользование кабинет, а также коридор, вестибюль, санитарный узел и др.
