Роль юриста в управлении капитальным строительством

Образование:
• Академия Министерства внутренних дел Республики Беларусь, 2009 г., факультет права, специальность — правоведение.
Опыт работы:
• 2009‒–2010 гг. —‒ педагог социальный УО «Брестский ГПЛ швейного производства»;
• 2010–‒2011 гг. — секретарь-делопроизводитель / лаборант кабинета информатики (совместитель) ГУО «Средняя общеобразовательная школа № 4 г. Бреста»;
• 2011‒–2014 гг. — ведущий юрисконсульт / начальник юридического отдела Государственного предприятия «УКС Центрального района г. Минска»;
• 2014–2015 гг. — первый заместитель директора ОАО «Объединенная дирекция строящихся объектов»;
• 2015–2017 гг. — ведущий юрисконсульт / заместитель начальника юридического отдела (совместитель) Государственного предприятия «УКС Восток»;
• 2017 г. — настоящее время — начальник юридического отдела Государственного предприятия «УКС Минского района».

Ред.: Как известно, за каждым новым домом, который вводится в эксплуа­тацию, стоит огромная организационная и правовая работа. Юридический отдел управления капитального строительства — это, можно сказать, невидимый фундамент надежного и законного строительства. Сегодня мы хотим заглянуть за кулисы: узнать о Вашей повседневной деятельности, вызовах и достижениях. 

Какова основная роль юридического отдела в системе управления капитального строительства? 

К.С.: На мой взгляд, роль нашего отдела значительна: юрист в строительстве решает широкий спектр задач, сочетая функции инженера, бухгалтера и специалиста по проектным работам. Объем правовой нагрузки на один проект очень высок. Наш отдел: 

— контролирует предельную стоимость строительства; 

— следит за исполнением подрядчиками договорных обязательств; 

— организует инструктажи при вводе объекта в эксплуатацию; 

— готовит (а иногда и защищает) решения о безвозмездной передаче затрат эксплуатирующим организациям; 

— участвует в составлении дефектных актов в гарантийный период и контролирует устранение недостатков; 

— ведет претензионно-исковую работу; 

— рассматривает обращения граждан и юрлиц по вопросам жилищного, социального, культурного строительства, а также проектирования и инфраструктуры.

Ред.: Как выстраивается взаимодействие юридического отдела с другими подразделениями — проектными, сметными, строительными? Есть ли примеры успешного межведомственного сотрудничества? 

К.С.: Конечно, мы используем электронные каналы связи, мессенджеры, совещания и рабочие группы, но для меня самый эффективный способ обмена информацией — личное общение: не всегда через технологии удается точно донести свою позицию или прийти к согласию, особенно если одно из мнений ошибочно. 

Любой разрешенный спор — судебный или досудебный — требует слаженной работы всех отделов. Например, без специалистов производственного отдела я не смогу опровергнуть необоснованное требование подрядчика об изменении цены контракта, так как не обладаю экспертными знаниями в ценообразовании. Их компетенция задает вектор для поиска правовой основы моих доводов. Аналогично специалисты технического надзора указывают конкретные нарушения строительных норм, на которых я строю претензии. 

Подобные примеры можно привести по каждому отделу — проектному, планово-экономическому, бухгалтерии, аппарату управления. Все это подтверждает одно: без командной работы не достичь результата. 

А наш УКС — команда отличных специалистов! 

Ред.: Часто ли возникают споры с подрядными организациями? Каковы наиболее типичные претензии и как юридический отдел их предупреждает или разрешает? 

К.С.: Да, споры есть всегда. Самый типичный спор касается качества работ в период гарантийных обязательств. По законодательству подрядчик должен доказать, что его вины нет, но на практике у него один ответ: «Это следствие неправильной эксплуатации». Получается, что по факту мы доказываем им их вину, а не наоборот. Естественно, часто такие споры доходят до судебного разбирательства, где в рамках производства по делу уже назначается экспертиза и устанавливается наличие вины той или иной стороны. 

До обращения в суд необходимо соблюсти досудебный порядок урегулирования спора, затем следует подача иска, судебное разбирательство, экспертиза и прочие процедуры, что значительно затягивает сроки устранения дефектов. Это особенно негативно сказывается на людях, которым, например, необходимо срочно устранить течь стеклопакета, а не ждать неделями или даже месяцами.

В целях снижения социальной напряженности мы предлагали внести изменения в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 01.04.2014 № 299 «Об утверждении Положения о порядке резервирования подрядчиком денежных средств, их учета, расходования, в том числе перечисления в местный бюджет», предусматривающие открытие специальных счетов не подрядчиком, а заказчиком, который также должен распоряжаться средствами на них. В настоящее время заказчик не имеет правовой возможности контролировать расходование зарезервированных средств: согласно п. 3 вышена-званного постановления подрядчик вправе использовать эти средства на основании собственной бухгалтерской справки и дефектного акта, подписываемого заказчиком. Поскольку заказчик не участвует в составлении бухгалтерской справки, подрядчик может произвольно расходовать средства, не направляя их на устранение дефектов.

Приведу пример: один из подрядчиков подписывал дефектные акты, направлял в банк бухгалтерскую справку для использования зарезервированных денежных средств якобы по устраненным дефектам, при этом его счета, предположительно на тот период времени, были арестованы. Денежные средства поступали на его счет и уходили на погашение тех или иных долгов, а не на устранение дефектов. Мы обращались в соответствующие органы для проведения проверки и оценки действий, однако ничего противозаконного не было выявлено. 

Учитывая наш пример, полагаем, что в п. 3 указанного постановления должно быть внесено дополнение в части включения в перечень оснований для использования подрядчиком зарезервированных средств справки заказчика, подтверждающей устранение дефектов по конкретному дефектному акту, который и послужил основанием для использования средств.

В идеале, конечно, такие счета должны быть открыты заказчиком, и именно он должен использовать их. Подрядчик своевременно не устранил выявленные дефекты, не представил доказательства отсутствия вины —‒ заказчик поручил устранение этих дефектов третьим лицам, оплатил работы из зарезервированных средств. Как следствие —‒ отсутствие жалоб и негатива со стороны дольщиков, в том числе снижение нагрузки на органы судебной системы. Указанные изменения повысят мотивацию подрядчиков по своевременному устранению гарантийных дефектов.

Ред.: Какие изменения в законодательстве за последнее время оказали наибольшее влияние на Вашу работу? 

К.С.: Все изменения законодательства влияют на работу нашего отдела, и, хотя времени на адаптацию нет, это нас не пугает. 

Принятие Кодекса Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности упростило нашу работу за счет сокращения числа применяемых НПА. Не все вопросы в нем отражены, но большинство из них — узкоспециализированные и требуют детального регулирования со стороны государства. 

Постановление Совета Министров Респуб­лики Беларусь от 15.05.2025 № 266 «О совершенствовании архитектурной, градостроительной и строительной деятельности» также изменило подход к работе. Особенно неожиданным стало исключение прибыли для государственных заказчиков в изменениях к постановлению от 12.03.2019 № 156 «О долевом строительстве». 

Сейчас государственные заказчики, реализуя социальные жилищные программы, могут использовать только систему государственных заказов: они сначала оплачивают подрядчику строительство, а затем получают деньги от конечных покупателей. Это создает временный разрыв, вынуждая заказчика задействовать собственные оборотные средства. Хотя затраты в итоге возмещаются, но происходит это с задержкой. 

Разрешение использовать механизм долевого строительства с прибылью (кроме нуждающихся граждан) позволило бы создать финансовую подушку безопасности, обеспечив бесперебойное финансирование строительства на всех этапах, и положительно повлияло бы на деятельность предприятий. 

Ред.: С какими правовыми рисками чаще всего сталкиваются проекты по строительству многоквартирного жилья и как Вы их минимизируете на этапе подготовки и реализации? 

К.С.: Самый большой риск при строительстве жилья — это удорожание стоимости 1 кв. метра в процессе строительства. Юридический отдел очень настороженно относится к изменениям контрактной цены с подрядчиком, поскольку это окажет непосредственное влияние на договорные отношения между гражданами и УКСом. Мы же прекрасно понимаем, что когда человек заключил с нами договор по определенной стоимости 1 кв. метра, то он ожидает получить конечный результат как максимум, не превышающий первоначальных условий договора. 

Для минимизации возникновения таких рисков юридическим отделом скрупулезно проверяются формулировки условий договора строительного подряда по основаниям изменения сроков, цены, включения дополнительных объемов работ и т.д.

Ред.: Как юридический отдел участвует в подготовке и сопровождении государственных закупок строительных работ? 

К.С.: Наш отдел имеет непосредственное отношение к осуществлению государственных закупок и закупок за счет собственных средств. Отдел проводит постоянный мониторинг изменений в законодательстве, поскольку данные правоотношения урегулированы исключительно императивными нормами, не позволяющими двояко осуществить их применение. Процедура государственной закупки должна быть осуществлена в строгом соответствии с законодательством. Все нововведения после тщательного анализа интегрируются в работу, в том числе доводятся до членов комиссий, действующих на предприятии. Сотрудник нашего отдела является секретарем конкурсной комиссии при проведении государственных закупок в области строительно-монтажных и проектных работ. 

Отмечу, что по итогам 2024 года наше предприятие вошло в топ-5 заказчиков и заняло первое место среди заказчиков по проведенным процедурам закупок в 2024 году.

Ред.: Встречаются ли случаи нарушений со стороны застройщиков или подрядчиков? Как обеспечивается соблю-дение договорных и законодательных обязательств? 

К.С.: Нарушения, безусловно, случаются и могут быть вызваны действиями любой из сторон. Например, при полном выполнении заказчиком своих обязательств — включая своевременное финансирование и предоставление качественной проектной документации — подрядчик необоснованно затягивал сроки выполнения работ, делая их завершение к установленному сроку невозможным. В ходе технического надзора также выявили завышение объемов работ. Предприятие оперативно сообщило об этом контролирующим органам, что способствовало благоприятному разрешению ситуации. 

Суд удовлетворил иск о взыскании пеней в полном объеме, договор был расторгнут в одностороннем порядке, а исполнительная документация, ранее удерживаемая подрядчиком, была передана с участием контролирующих органов. Благодаря слаженной работе всех участников и привлечению нового подрядчика объект был достроен и введен в эксплуатацию.

Ред.: Были ли в Вашей практике прецедентные судебные дела, повлиявшие на подходы к реализации строительных проектов? Можете привести пример? 

К.С.: Итоги судебных разбирательств в основном ложатся в основу изменений подходов к реализации строительных проектов. У нас было судебное разбирательство с одной проектной организацией по вопросу формирования стоимости услуг по осуществлению авторского надзора за строительством, объект финансировался за счет бюджетных средств. Сторона проектировщика утверждала, что стоимость их услуг формируется исходя из фактических затрат, сложившихся по количеству посещений объекта со стороны работников его организации. Позиция УКСа — стоимость услуг формируется на стадии заключения соответствующего договора и не подлежит изменению. 

Ни одна из позиций сторон не была верной, и с учетом полученных разъяснений государственных органов сторонами было заключено мировое соглашение. По итогу данного разбирательства на предприятии был скорректирован подход к определению стоимости услуг по авторскому надзору на стадии заключения договора, в том числе уточнены основания и порядок изменения цены договора на такие услуги.

Ред.: Как Вы оцениваете эффективность текущего законодательства в сфере жилищного строительства? Какие пробелы или узкие места, по Вашему мнению, требуют доработки? 

К.С.: Текущее жилищное законодательство в целом урегулировано, хотя на практике возникают индивидуальные проблемные ситуации. Выше мною были приведены некоторые предложения по улучшению законодательства.

Ключевое узкое место — срок гарантийных обязательств. 

При долевом строительстве гарантия на жилое помещение составляет не менее 5 лет и начинается со дня подписания дольщиком акта приема-передачи. По договорам подряда гарантия также не менее 5 лет, но исчисляется со дня ввода объекта в эксплуа­тацию, за исключением инженерного, сантехнического, электротехнического и другого оборудования, на которое гарантия устанавливается изготовителем. 

Здесь возникают две проблемы. Первая — подрядчики часто отказываются ремонтировать или заменять оборудование, ссылаясь на то, что пятилетняя гарантия распространяется только на выполненные работы, а не на оборудование, несмотря на то, что оно является неотъемлемой частью объекта. Вторая — дата начала гарантийного срока зависит от подписания акта дольщиком, что не всегда зависит от застройщика или подрядчика. Например, если дольщик не оплатил квартиру и акт подписан с задержкой, гарантийный срок все равно начнется только с момента подписания, фактически увеличивая обязательства застройщика и подрядчика сверх предусмотренных 5 лет (плюс трехлетний срок исковой давности). 

Хотя закон позволяет устанавливать более длительную гарантию, несправедливо возлагать дополнительные обязательства на застройщика и подрядчика, если задержка подписания акта вызвана действиями (или бездействием) дольщика. 

Поэтому целесообразно унифицировать порядок исчисления гарантийных сроков в жилищном строительстве и предусмотреть возможность их корректировки при наличии обстоятельств, не зависящих от заказчика, застройщика и подрядчика. 

Ред.: За каждым сданным домом не только кирпич и бетон, но и сотни юридических документов, взвешенных решений, своевременных претензий и порой упорных судебных споров. Вы — те, кто обеспечивает, чтобы строительство оставалось не только масштабным, но и честным, законным и ориентированным на интересы людей. 

Желаем Вам и Вашей команде дальнейших успехов, надежных партнеров и справедливых решений!

Беседу вела Ольга Титова,
выпускающий редактор журнала
«Строительная деятельность и право»