От идеи до реализации: как юридический отдел обеспечивает успех строительных проектов

Родилась в 1981 г. в Минске.
Образование:
• Белорусский государственный университет, 2003 г., юридический факультет, специальность – правоведение.
• Бизнес-образование: Школа управления проектами А. Павлова, управление проектами, 2018 г.; Managym — управленческие навыки для руководителей, 2022 г.; Smart-management.pro — операционная деятельность и управление командой, 2024 г.
• Медиатор, 2020 г. УП «Центр "Медиация и Право"» ОО «Белорусский республиканский союз юристов».

Опыт работы:
• 2001–2005 гг. — ведущий юрисконсульт, начальник юридического отдела, заместитель директора по правовым вопросам группы компаний: профессиональная деятельность рынка ценных бумаг, страхование, лизинговая деятельность, оптовая торговля, производство детского питания, управление недвижимостью;
• 2005–2010 гг. — регистратор недвижимости РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру»;
• 2010–2015 гг. — начальник юридического отдела МГК «Итера» в Республике Беларусь: инвестиционный проект по строительству многофункционального комплекса «Минск-Сити»;
• 2015–2017 гг. — заместитель начальника юридического отдела МФК «Газпром Трансгаз Беларусь»: инвестиционный проект по строительству многофункционального комплекса «Газпром Центр»;
• 2017–2020 гг. — ведущий юрисконсульт ИООО «Славкалий» — куратор сопровождения инфраструктурных проектов: инвестиционный проект по строительству Нежинского горно-обогатительного комплекса;
• 2020–2023 гг. — старший юрист ООО «Ревера Лигал», куратор строительного направления;
• 2023 г. — настоящее время — начальник юридического отдела ООО «Риверсайд Девелопмент Лимитед»: инвестиционный проект по строительству экспериментального многофункционального комплекса «Северный Берег».

Публикации и награды:
• Лауреат и удостоена премии фонда Президента Республики Беларусь по социальной поддержке одаренных студентов, 2004 г.
• Автор более 60 публикаций, спикер более 30 мероприятий по вопросам правового регулирования в сфере строительства и недвижимости, а также управления проектами и переговорным процессом.

Ред.: Елена, у Вас огромный опыт работы в юридическом секторе — от юриста до заместителя директора по правовым вопросам, и по большей части в отрасли строительства и недвижимости. Скажите, что повлияло на Ваш выбор?

Е.В.: С самого начала моей карьеры меня привлекала юридическая сфера, так как работа в ней позволяет защищать интересы людей и компаний, находить оптимальные решения для бизнеса в сложных ситуациях. Строительная отрасль особенно интересна тем, что это не просто нормативно-правовая работа, а сложный и многогранный процесс, в котором важно учитывать интересы всех сторон — застройщиков, инвесторов, подрядчиков и государственных органов. Здесь требуются не только глубокие знания законодательства, но и умение вести переговоры, находить компромиссы и выстраивать стратегии долгосрочных партнерских отношений. 

Кроме того, строительство — это динамичная сфера, где каждый проект уникален и требует постоянного профессиональ­ного роста, гибкости и стратегического мыш-­ ления. Мне всегда было важно видеть реальные результаты своей работы — реальные объекты, которые построены на пользу людям и обществу в целом.

Ред.: Сейчас Вы работаете в компании одного из крупнейших застройщиков. Какова основная роль Вашего юридического отдела? Какие ключевые функции выполняет отдел в процессе реализации строительных проектов?

Е.В.: Основная роль юридического отдела в нашей компании — обеспечить правовую поддержку бизнеса и минимизацию юридических рисков на всех этапах реализации девелоперского проекта, одновременно соблюдая интересы всех участников бизнес-процессов. Наша компания работает сразу на двух ключевых рынках: B2B и B2C, что придает особый «шарм» роли юристов в компании. Каждый рынок имеет свои особенности, которые важно учитывать в работе юридического отдела.  

В сегменте B2B наша команда сопровождает взаимодействие с подрядными, проектными организациями, компаниями, предоставляющими разный спектр услуг, поставщиками, арендаторами. Юридический отдел проводит правовую экспертизу договоров, консультирует по спорным вопросам, минимизируя юридические риски.

В сегменте B2C мы также отвечаем за юридическую поддержку клиентского сервиса. Это работа с конечными потребителями — нашими клиентами, приобретающими квартиры в строящихся объектах. 

Важно подчеркнуть: контроль исполнения договора лежит на каждом ответственном исполнителе — на руководителях проектов, профильных специалистах. Юридический отдел подключается в процессе претензионной работы, а также когда необходимо разрешить сложные вопросы или помочь в переговорах до начала претензионной работы. 

Наша задача — не дублировать функции, а усиливать бизнес, предлагая решения и помогая двигаться вперед.

Одна из особенностей нашего проекта в том, что он изначально развивался как классический стартап и очень быстро набирал обороты практически в геометрической прогрессии. В таких условиях юристу важно не просто разбираться в нормах права, но и уметь расставлять приоритеты поступающих задач исходя из их бизнесового результата. Здесь нужно понимать, какой вопрос требует немедленного решения, какой может подождать, а от чего, возможно, следует отказаться, чтобы не зацикливаться на перфекционизме, который не влияет на бизнес-результат. Иногда не стоит тратить драгоценное время на «причесывание» текста договора, выверяя запятые, чтобы сделать документ избыточного качества, если ценнее для компании будет это же время использовать на срочную помощь руководителю проекта в решении важной задачи, влияющей, например, на сроки строительства в целом.

Еще одна ключевая функция юридического отдела — быть медиатором в переговорах между внутренними подразделениями компании, сохраняя баланс и помогая находить решения даже в самых нестандартных ситуациях. Это особенно важно при взаимодействии с теми, кто формирует основные продукты компании: проектная документация, готовый строительный объект, продажи. Остальные структурные подразделения компании — поддерживающие, и наша задача как юридической службы — помогать налаживать взаимодействие, не мешать, а усиливать, следуя главному принципу: не навреди, а улучшай процессы.

С этими функциями и ролями моя команда юристов отлично справляется. Юридическая служба — это прежде всего сотрудники. Мне действительно повезло работать с профессионалами, которые умеют в сжатые сроки не просто выполнять поставленные задачи, а расставлять приоритеты, проявлять инициативу, гибкость и высокие коммуникативные навыки, при этом приумножая свой профессиональный опыт.

Одним из основных принципов нашей работы является клиентоориентированность. Мы стараемся привносить новое для наших клиентов. Так, юридический отдел подсветил возможность создать инновационный сервис для наших клиентов по оформлению документов, связанных с приобретением квартир. 

При получении ключей клиенты в офисе продаж могут:

• оформить свое право собственности на квартиру (РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру»);
• заключить договор с РУП «Водоканал» и РУП «Энергосбыт»;
• получить лицевой счет в Управляющей компании;
• для клиентов с ипотекой — сразу удостоверить сделки по ипотеке и провести регистрацию.

Такого комплексного сервиса в Беларуси еще не было. Раньше покупатели тратили несколько дней, чтобы объехать все инстанции. Мы увидели эту проблему, поняли, что наш клиент нуждается в простом и понятном решении, провели переговоры с государственными организациями, чтобы они предоставили такую возможность, за что им очень благодарны.

Клиенты могут оформить все необходимые документы за пару часов — прямо при получении ключей от квартиры. Это серьезный шаг вперед в повышении качества клиентского сервиса. Надеемся, такой сервис и дальше будет сохраняться. 

Ред.: Как осуществляется работа с юридическими документами, связанными с проектами? Какие технологии или программное обеспечение Вы используете для управления документами?

Е.В.: Работа с юридическими документами в рамках строительных проектов требует четко выстроенных процессов и строгого контроля на всех этапах. 

В первую очередь это подготовка различных видов актуальных шаблонов договорных документов, согласование и подписание договоров, ведение правовой экспертизы документов, претензионной работы, а также контроль за соблюдением законодательства и регуляторных требований. Для оптимизации процессов мы используем современные технологии и программное обеспечение, которое позволяет автоматизировать и упрощать процесс работы. Среди ключевых инструментов — системы электронного документооборота, а также специализированные юридические базы данных и базы данных технических нормативных правовых актов. Это помогает эффективно хранить, структурировать и быстро находить нужные документы, а также минимизировать риски ошибок и несоответствий.

Также у нас разработаны более 50 видов шаблонов договорных документов, по которым мы работаем, чтобы унифицировать и оптимизировать процесс согласования заключаемых договоров. 

Для контроля самого процесса управления проектами компания также использует программное обеспечение, которое собирает графики всех этапов строительного процесса в один для понимания финальной точки — приемки объекта в эксплуатацию и передачи ключей нашим клиентам.  

Ред.: Что нужно сделать, чтобы проект был успешным? От кого это зависит? Что на это влияет?

Е.В.: Успех любого проекта, особенно в сфере строительства и девелоперства, — это результат системной и слаженной работы всей команды — всех структурных подразделений компании.

Что влияет на результат? Я думаю, в первую очередь — четкость целеполагания, эффективное взаимодействие всех участников процесса, прозрачность и конструктивность коммуникаций и, конечно же, своевре­менное принятие решений. В конце прошлого года мы уточнили для каждого подразделения его ценный конечный продукт —‒ конкретный результат, который создает каждое структурное подразделение, чтобы бизнес-процессы стали еще более понятными и прозрачными. 

Особую роль в успешности любого проекта играет корпоративная культура — готовность к диалогу, компромиссам и ответственности. Если внутри команды есть понимание общих целей, любые вопросы решаются гораздо эффективнее.

Отдельно отмечу нашу роль как парт­неров строительного процесса. Мы «подсвечиваем» руководителям проектов по строительству и руководителям проектов по проектированию сложные моменты, подсказываем, как лучше решить те или иные вопросы. Причем это не всегда исключительно юридические аспекты. Это могут быть моменты, касающиеся взаимодействия подрядчиков, проектировщиков, сроков поставки материалов или оптимизации согласований, которые помогут минимизировать юридические риски нашей компании. Юридический отдел в этом смысле становится партнером проектных команд, помогая им двигаться быстрее и эффективнее.

Помимо всего прочего, юристы регулярно проводят обучение сотрудников компании. Но это не классические уроки или лекции. Это, скорее, практические разъяснения: что изменилось в законодательстве, что теперь делать в конкретных ситуациях, как скорректировать процессы. Такой формат позволяет быстро и без лишней теории донести суть изменений и дать инструменты для работы в новых условиях. Мы стремимся, чтобы каждая функция компании работала юридически корректно, но при этом без перегрузки ненужными деталями.

Ред.: Как Вы подходите к разрешению юридических споров, связанных со строительством? 

Е.В.: Мы придерживаемся принципа: чем раньше обнаружен потенциальный конфликт, тем легче его урегулировать. 

К разрешению споров мы всегда подходим комплексно, так как стройка — это живой организм: 

• обязательно изучаем причины возникшей ситуации; 
• собираем пояснения структурных подразделений, которые были задействованы в данной ситуации;
• привлекаем экспертов;
• анализируем риски, которые могут возникнуть при разных вариантах развития спорной ситуации, включая перспективы судебного спора.

Предпочтение всегда отдаем досудебным способам разрешения споров — переговорам, претензионному порядку, медиации. Практически все споры нам удается решить в досудебном порядке, сохраняя при этом хорошие партнерские отношения.

При разрешении каждой спорной ситуации мы видим для себя точки роста — обозна­чаем, что важно улучшить в работе, чтобы спорных ситуаций было меньше. Проводим дополнительные разъяснения среди руководителей структурных подразделений и их сотрудников на примере конкретных ситуаций. Показываем, какие последствия возникают при совершении конкретных действий. Вносим корректировки в шаблоны договоров для еще большей конкретизации условий.

Ред.: Какие вопросы следует обсудить с подрядчиками перед началом строительного проекта, чтобы уменьшить юридические риски?

Е.В.: Прежде всего, нужно четко определить объем, стоимость и сроки выполнения работ. Подрядчик, предлагая стоимость своих работ, должен четко осо-знавать, что в нее входят все работы для достижения результата, который ожидает заказчик. 

На старте важно определиться, как стороны будут поступать с дополнительными работами, если такие появятся, когда их изначально действительно невозможно было предусмотреть. 

Здесь любой заказчик, конечно же, надеется на профессионализм подрядных организаций, которые добросовестно изучили проектную документацию и обозначили стоимость своих работ как конечную, предусмотрев все свои риски. И если подрядчик берет на себя обязательства выполнить работы к определенному сроку, то должен выдержать эти сроки, чего бы ему это ни стоило. Особенно в таких проектах, где конечным потребителем работ, по сути, является покупатель квартиры, который очень ждет свою новую «территорию счастья». 

Кроме обозначенных выше условий, обязательно нужно согласовать и все остальные существенные условия договора строительного подряда, чтобы он соответствовал законодательству. Данные условия также могут влиять на определение стоимости работ. Чем более детально они будут проработаны на стадии заключения договора, тем легче будет процесс его исполнения. 

Ред.: Строительство — это всегда движение вперед, создание чего-то нового и полезного для общества. Спасибо, что поделились своим опытом и рассказали о том, как сделать этот процесс максимально эффективным и безопасным. Желаем Вам дальнейших успехов в реализации Ваших проектов!

Беседу вела Екатерина НЕВСТРУЕВА, выпускающий редактор журнала «Строительная деятельность и право»