Процесс придания легального статуса самовольно возведенным объектам строительства требует поэтапного разрешения целого ряда вопросов: выбор подлежащего применению источника правового регулирования, квалификация вида самовольного строительства, определение субъекта регистрации и, как следствие, надлежащей административной процедуры и др. Рассмотрим кратко каждый из указанных вопросов в аспекте правоприменительной деятельности.

Законодательство, регулирующее самовольное строительство

Основными нормативными правовыми актами, регулирующими самовольное строительство, являются ГК (ст. 223) и постановление Совета Министров Республики Беларусь от 22.12.2007 № 1802, которым утверждено Положение о порядке принятия решений по самовольным постройкам (далее — Положение № 1802).

Административные процедуры по принятию решения о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке предусмотрены:

— для физических лиц — п. 9.4 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 (далее — Перечень № 200);

— для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей — п. 3.30 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 (далее — Перечень № 156).

Ответственность за самовольное строительство установлена ст. 21.12 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях.

На основании указанных нормативных правовых актов в настоящее время местными исполнительными и распорядительными органами (далее — исполком) принимается решение о продолжении строительства, о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке или о сносе самовольной постройки.

Понятие самовольного строительства и его виды

В ГК закреплено, что самовольное строительство — это деятельность лица по созданию или изменению недвижимого имущества путем строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) капитального строения (здания, сооружения), если она осуществлена:

— на самовольно занятом земельном участке;

— на земельном участке, используемом не по целевому назначению либо предоставленном государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения, и (или) без проведения аукциона, когда предоставление земельного участка возможно только по результатам аукциона, и (или) предоставленном с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков, и (или) без предварительного согласования места размещения земельного участка, если в соответствии с законодательными актами требуется его проведение;

— без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию либо без проектной документации в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством, либо с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил (Примечание 1).

Недвижимое имущество, созданное в результате самовольного строительства, является самовольной постройкой.

Правовые последствия самовольного строительства

При установлении факта самовольного строительства последнее должно быть незамедлительно приостановлено. Лицо, осуществившее самовольное строительство, не приобретает права собственности на самовольную постройку и не вправе пользоваться и распоряжаться самовольной постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Различные виды самовольного строительства предусматривают разные правовые последствия.

1. Для самовольно занятых земельных участков.

При самовольном строительстве на самовольно занятом земельном участке исполкомом принимается, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, решение о возврате самовольно занятого земельного участка, сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель.

2. Для необоснованно полученных или используемых не по целевому назначению земельных участков.

При самовольном строительстве, в том числе при приобретении лицом земельного участка с расположенной на нем самовольной постройкой (далее — законный приобретатель), на земельном участке, используемом не по целевому назначению либо предоставленном государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения, и (или) без проведения аукциона, когда предоставление земельного участка возможно только по результатам аукциона, и (или) предоставленном с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков, и (или) без предварительного согласования места размещения земельного участка, если в соответствии с законодательными актами требуется его проведение, областным (Минским городским) исполнительным комитетом принимаются в отношении земельного участка решение в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель, а также, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, одно из следующих решений:

— о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий.

За лицом, осуществившим на земельном участке, предоставленном в частную собственность либо пожизненное наследуемое владение, самовольное строительство (в том числе за законным приобретателем) в вышеуказанном случае, по решению суда может быть признано право собственности на самовольную постройку, если сохранение самовольной постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил.

Признание судом права собственности на самовольную постройку является основанием для принятия исполкомом решения о продолжении строительства (принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке) и о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель.

Подача в суд заявления о признании права собственности на самовольную постройку в течение сроков, указанных в решении областного (Минского городского) исполнительного комитета, либо обжалование в установленном порядке такого решения приостанавливает его исполнение.

3. Для строительства без разрешительной документации.

При самовольном строительстве, в том числе в отношении законного приобретателя, без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию либо без проектной документации в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством, либо с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, исполкомом принимается, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, одно из следующих решений:

— о продолжении строительства (принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке) — если сохранение постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил;

— о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий — если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил;

— о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние с определением в таком решении сроков выполнения этих действий — если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.

Реализация принятого в отношении самовольного строительства решения исполкома

Снос самовольной постройки, приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние или приведение самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние на основании вступившего в силу решения исполкома выполняется лицом, осуществившим самовольное строительство, либо законным приобретателем, либо за счет таких лиц.

Законный приобретатель, выполнивший требования исполкома по сносу самовольной постройки и приведению земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние, вправе предъявить регрессное требование к лицу, осуществившему отчуждение такого земельного участка, о возмещении понесенных затрат.

В случае отказа лица, осуществившего самовольное строительство, законного приобретателя выполнить вступившее в силу решение исполкома о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние или о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние или невыполнения этого решения в установленный срок либо в случае непризнания судом права собственности на самовольную постройку исполкомом (уполномоченной им организацией) производятся снос самовольной постройки и приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние или приведение постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние.

Отказ лица, осуществившего самовольное строительство на земельном участке, находящемся в государственной собственности (за исключением земельного участка, предоставленного в пожизненное наследуемое владение), выполнить вступившее в силу решение областного (Минского городского) исполнительного комитета о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние или о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние, или невыполнение этого решения в установленный срок признается отказом от права собственности на материалы, из которых возведена самовольная постройка. В этом случае исполком (уполномоченная им организация) осуществляет одно из следующих действий:

— производит снос самовольной постройки или приводит постройку в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние (если сохранение постройки влечет существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил), а также приводит земельный участок в пригодное для использования по целевому назначению состояние;

— подает в суд заявление о признании материалов, из которых возведена самовольная постройка, бесхозяйными и признании права коммунальной собственности на них (если сохранение постройки не влечет существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил). После вступления в силу решения суда исполком принимает решение о дальнейшем использовании материалов, из которых возведена самовольная постройка, в том числе о продолжении строительства (принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке), и о предоставлении земельного участка в порядке, предусмотренном законодательством об охране и использовании земель.

Взыскание затрат на осуществление сноса самовольной постройки или приведение постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние, приведение земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние производится в судебном порядке.

Порядок принятия исполкомом решения по самовольным постройкам

Гражданин, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществившие самовольное строительство, обязаны получить у исполкома решение о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке и произвести его регистрацию в установленном законодательством порядке.

Для получения решения гражданин, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель обращаются с заявлением в исполком по месту нахождения самовольной постройки в соответствии с п. 9.4 Перечня № 200 (Приложение 1) (для физических лиц) или п. 3.30 Перечня № 156 (Приложение 2) (для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей).

К заявлению должны быть приложены следующие документы:

• для физических лиц:

— заключение по надежности, несущей способности и устойчивости конструкции самовольной постройки — для построек более одного этажа;

— письменное согласие совершеннолетних граждан, имеющих право владения и пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями в многоквартирных, блокированных жилых домах, одноквартирными жилыми домами, а также нежилыми капитальными постройками на придомовой территории, и участников общей долевой собственности, в том числе временно отсутствующих таких граждан и участников, на принятие в эксплуатацию и государственную регистрацию помещений, домов и построек;

— копия решения суда о признании права собственности на самовольную постройку — в случае принятия судом такого решения;

— документ, подтверждающий право на земельный участок;

— письменное согласие залогодержателя на принятие самовольной постройки в эксплуатацию, если объект, в отношении которого осуществлялось самовольное строительство, передан в залог и распоряжение предметом залога без согласия залогодержателя не предусмотрено законодательством или договором о залоге;

Образец заявления

• для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей (Примечание 3):

— заключение о надежности, несущей способности и устойчивости конструкции самовольной постройки;

— письменное согласие всех собственников общей долевой собственности на продолжительность строительства или принятие самовольной постройки в эксплуатацию;

— технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта;

— документ, удостоверяющий право на земельный участок;

— копия решения суда о признании права собственности на самовольную постройку — в случае признания судом права собственности на самовольную постройку.

Образец заявления

В целях принятия решений по самовольным постройкам исполкомом создается постоянно действующая комиссия.

Комиссия в срок до 5 дней изучает документы, обследует самовольную постройку и составляет заключение, которое подписывается всеми членами комиссии.

В заключении при необходимости отражаются выявленные несоответствия техническим нормативным правовым актам и сроки их устранения.

В случае, если продолжение строительства возможно только на основании проектной документации, продолжение строительства осуществляется после разработки, согласования и утверждения в установленном законодательством порядке проектной документации.

При этом выполнение строительных работ на объекте незамедлительно приостанавливается до разработки, согласования и утверждения проектной документации, а также получения (за исключением случаев, установленных законодательством) разрешения на производство строительно-монтажных работ в установленном законодательством порядке (Примечание 4).

Исполком на основании заключения комиссии в течение 15 дней со дня подачи заявления, а в случае запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций — одного месяца принимает в соответствии с пп. 3–5 ст. 223 ГК решение о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке либо отказывает в принятии такого решения и принимает решение о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние или о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние.

Не позднее 5 дней со дня принятия решения исполком направляет лицу, осуществившему самовольное строительство, выписку из принятого решения.

Ответственность за самовольное строительство

В случае неподачи гражданином, юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем заявления в исполком о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке при выявлении факта самовольного строительства исполком вправе самостоятельно, в соответствии с Положением № 1802 и ст. 223 ГК, принять решение о продолжении строительства или о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке либо решение о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования по целевому назначению состояние или о приведении самовольной постройки в прежнее, до осуществления самовольного строительства, состояние.

Независимо от принятого исполкомом решения гражданин, юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществивший самовольное строительство, несет административную ответственность в рамках ст. 21.12 КоАП. Так, согласно данной статье самовольное строительство жилых домов, производственных, хозяйственных, культурно-бытовых или иных строений и сооружений влечет наложение штрафа в размере от 20 до 50 базовых величин, на индивидуального предпринимателя — от 20 до 100 базовых величин, а на юридическое лицо — до 500 базовых величин (Примечание 5).

Примечание 1. Под существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил понимаются нарушения, которые могут создать потенциальную угрозу нарушения прав и охраняемых законодательством интересов других лиц, жизни или здоровью граждан, имуществу граждан и юридических лиц, нарушить установленные утвержденной градостроительной документацией регламенты использования территории, а также причинить вред окружающей среде, снизить эксплуатационную пригодность объекта.

Примечание 2. Обжалование в установленном порядке решения местного исполнительного и распорядительного органа приостанавливает его исполнение.

Примечание 3. Приложение к заявлению документов, указанных в пп. 8–10, Перечнем № 156 не предусмотрено, однако при рассмотрении заявления местный исполнительный и распорядительный орган вправе их истребовать. На практике документы, указанные в пп. 8–10, дополнительно комиссия требует предоставить во всех случаях, соответственно целесообразнее их подготовить сразу, чтобы избежать затягивания сроков рассмотрения заявления и исключить возможность отказа в принятии решения в связи с непредставлением истребуемых документов в срок, установленный для рассмотрения заявления.

Примечание 4. Порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации установлен Положением о порядке разработки, согласования и утверждения градостроительных проектов, проектной документации, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.10.2008 № 1476.

Примечание 5. Протоколы об административных правонарушениях по ст. 21.12 КоАП составляются уполномоченными должностными лицами сельских, поселковых, районных, городских и областных исполнительных комитетов, администраций районов в городах. Дела об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 21.12 КоАП, рассматриваются единолично судьей районного (городского) суда.

Примечание 6. Согласно части первой ст. 354 Гражданского процессуального кодекса Республики Беларусь (далее — ГПК) гражданин вправе обратиться с жалобой в суд после обжалования действия (бездействия) органа или должностного лица в вышестоящий в порядке подчиненности орган или вышестоящему должностному лицу. Судья отказывает в возбуждении дела, если гражданином не соблюден внесудебный порядок разрешения жалобы (п. 2 ст. 246 ГПК), либо суд оставляет жалобу без рассмотрения (п. 1 ст. 165 ГПК), если данное обстоятельство установлено в судебном заседании.

Это правило не применяется, если законодательством Республики Беларусь предусмотрена возможность подачи жалобы непосредственно в суд либо установлена альтернативная подведомственность.

Если законодательством предусмотрена возможность обжалования оспариваемого действия (бездействия) в вышестоящий орган и (или) в суд, то одновременное обращение гражданина в орган, рассматривающий жалобу, и в суд не является основанием для отказа в возбуждении дела.

Примечание 7. Обжалование решения местного исполнительного и распорядительного органа в судебном порядке осуществляется в соответствии с гражданским процессуальным или хозяйственным процессуальным законодательством (§ 6 ГПК, гл. 25 ХПК).

Примечание 8. Регистрация самовольных построек производится в республиканской организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, в территориальных организациях по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в соответствии с Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним».

Для физических лиц размер платы за проведение государственной регистрации недвижимого имущества и перечень документов, необходимый для осуществления государственной регистрации недвижимого имущества, установлены гл. 22 Перечня № 200.

Для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей размер платы за проведение государственной регистрации недвижимого имущества и перечень документов, необходимый для осуществления государственной регистрации недвижимого имущества, установлены гл. 17 Перечня № 156.

Тарифы на осуществление работ (услуг), связанных с государственной регистрацией недвижимого имущества, устанавливаются самостоятельно территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.