Правовое регулирование в области защиты имущественных прав собственников подлежащих сносу домовладений в связи с изъятием у них земельных участков для государственных нужд осуществляется в соответствии с Указом № 58. Рассмотрим, как на практике гражданин может реализовать свои права при выборе им права на строительство и (или) получение в собственность жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем (долей в праве общей собственности на соответствующее недвижимое имущество), равноценных по благоустройству и общей площади сносимым.
Способы реализации имущественных прав
Пунктом 4 Указа № 58 предусмотрено, что местный исполнительный комитет либо по его решению лицо, которому предоставляется земельный участок, обязаны до принятия решения об изъятии земельного участка для государственных нужд предложить и обеспечить по выбору собственника жилого дома или квартиры в блокированном или многоквартирном жилом доме (далее, если не установлено иное, — квартира) (доли в праве общей собственности на жилое помещение) реализацию одного из его прав на получение:
— в собственность квартиры типовых потребительских качеств, а также в случае, если рыночная стоимость предоставляемой квартиры меньше рыночной стоимости подлежащих сносу жилого дома или квартиры, строений, сооружений и насаждений при них (доли в праве общей собственности на соответствующее недвижимое имущество), — денежной компенсации в размере данной разницы;
— денежной компенсации за сносимые жилой дом или квартиру, строения, сооружения и насаждения при них (за прекращение права собственности на долю в общей собственности) в размере их рыночной стоимости, но не менее размера затрат, необходимых для строительства равноценных жилого дома или квартиры, строений, сооружений.
В п. 5 Указа № 58 закреплено, что местный исполнительный комитет при наличии объективной возможности, в том числе подтвержденной генеральными планами городов и иных населенных пунктов, градостроительными проектами детального планирования, утвержденными в соответствии с законодательством, обязан предложить собственнику жилого дома (доли в праве общей собственности на жилое помещение) дополнительно к правам, предусмотренным в п. 4 настоящего Указа, реализацию одного из его прав:
— на строительство и (или) получение в собственность жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем (долей в праве общей собственности на соответствующее недвижимое имущество), равноценных по благоустройству и общей площади сносимым;
— перенос и восстановление сносимых жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем.
При этом в установленном порядке решаются вопросы о предоставлении землепользователю другого земельного участка взамен изымаемого.
При кажущейся простоте п. 5 Указа № 58 он может применяться на практике, как представляется, только в качестве дополнительного права по отношению к основным вариантам реализации прав собственников, предусмотренным в п. 4 данного Указа. Наличие объективной возможности на практике, как правило, определяет местный исполнительный и распорядительный орган.
Неоднозначные подходы при реализации таких прав собственником являлись предметом детального анализа и в Конституционном Суде Республики Беларусь.
Из 4 основных способов компенсации гражданам за сносимые частные дома — предоставление квартиры типовых потребительских качеств, предоставление денежной компенсации, строительство или получение равноценного жилого дома и перенос сносимого — три последних являются затруднительными для реализации собственником по следующим причинам.
Строительство или получение равноценного жилого дома, перенос сносимого связаны с предоставлением в пределах города земельного участка взамен изымаемого, что поставлено под заранее невыполнимое условие «при наличии объективной возможности, в том числе подтвержденной генеральными планами города, иного населенного пункта, градостроительными проектами детального планирования, утвержденными в соответствии с законодательством», поскольку в названных планах и проектах заранее не предусмотрено планирование и проектирование равноценных земельных участков для предоставления взамен изымаемых в пределах данного населенного пункта*.
* См.: Жилищные права граждан при сносе жилого дома (часть 2) / С. И. Макаревич, главный специалист правового обеспечения Секретариата Конституционного Суда Республики Беларусь // КонсультантПлюс: Версия Проф [Электронный ресурс].
Пример 1.
При реализации права гражданина на строительство и (или) получение в собственность жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем (долей в праве общей собственности на соответствующее недвижимое имущество), равноценных по благоустройству и общей площади сносимым, был предоставлен в пожизненное наследуемое владение земельный участок площадью для строительства и обслуживания одноквартирного жилого дома взамен земельного участка, изымаемого для государственных нужд для строительства объекта «Проект жилой застройки по одной из улиц в г. Гомеле». Была произведена государственная регистрация права пожизненного наследуемого владения гражданина на выделенный земельный участок.
По расчетам, произведенным городским управлением капитального строительства, ориентировочная сумма, необходимая для осуществления проектирования и строительства нового дома взамен указанного, составила 140 000 руб. Решением горисполкома из средств городского бюджета за счет поступления компенсации заказчиками, застройщиками жилых домов стоимости жилых помещений, предназначенных для переселения граждан из жилых домов, подлежащих сносу, в связи с предоставлением земельных участков под жилищное строительство, была выделена сумма около 80 000 руб. в соответствии с произведенной оценкой рыночной стоимости сносимого жилого дома, строений и многолетних насаждений при нем.
Необходимо было, таким образом, решить вопрос о реальном строительстве нового дома и возмещении разницы между рыночной оценкой сносимого жилого дома и выделенными бюджетными средствами. Из-за размера денежной компенсации спор между собственником и застройщиком (при том условии, что земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения уже был выделен) затянулся на долгое время.
Нечеткая формулировка п. 10 Положения о порядке реализации имущественных прав граждан и организаций при изъятии у них земельных участков, утвержденного Указом № 58: «в случае, если при реализации прав, предусмотренных в пунктах 4 и 5 Указа, утверждающего настоящее Положение, рыночная стоимость предоставляемых жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем или квартиры типовых потребительских качеств превышает рыночную стоимость подлежащих сносу объектов недвижимого имущества, разница в их стоимости с собственника не взыскивается», только лишь гарантирует собственнику, что разница не отразится на его кошельке.
В случае выбора гражданином права на получение денежной компенсации за сносимые жилой дом или квартиру, строения, сооружения и насаждения при них (за прекращение права собственности на долю в общей собственности) в размере их рыночной стоимости, но не менее размера затрат, необходимых для строительства равноценных жилого дома или квартиры, строений, сооружений, понятие таких затрат опять-таки не определено.
Позиция Министерства архитектуры и строительства
По мнению Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь, при решении вопроса о выплате собственнику сносимого жилого дома денежной компенсации за сносимые жилой дом или квартиру, строения, сооружения и насаждения при них (за прекращение права собственности на долю в общей собственности) в размере их рыночной стоимости, но не менее размера затрат, необходимых для строительства равноценных жилого дома или квартиры, строений, сооружений, необходимо руководствоваться следующим.
Критерии равноценности по благоустройству жилых помещений можно устанавливать исходя из того, что под благоустройством понимается совокупность работ по инженерной подготовке территории, устройству дорог, развитию коммуникационных сетей и сооружений водоснабжения, канализации, электроснабжения и др. и мероприятий по очистке и озеленению в целях приведения той или иной территории в состояние, пригодное для строительства и нормального пользования по назначению, создания здоровых, удобных и культурных условий жизни населения.
К сведению.
В государственном учете жилых помещений под уровнем благоустройства жилых помещений понимается наличие систем отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации, газо-, электроснабжения, вентиляции, мусоропроводов, лифтов и иных элементов инженерных систем) (ст. 11 Жилищного кодекса Республики Беларусь).
Наличие указанных элементов благоустройства и должно анализироваться при предоставлении жилого помещения взамен сносимого. Следует также учитывать, что на территориях, используемых для проживания населения и осуществления хозяйственной и иной деятельности, создаются системы инженерной инфраструктуры и благоустройства территорий с учетом типа населенного пункта, характеристики территорий и застройки, вида хозяйственной и иной деятельности, что предусмотрено ст. 7 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь». Виды и основные принципы организации систем инженерной инфраструктуры и благоустройства территорий определяются градостроительной документацией, разрабатываемыми на ее основе схемами и проектами развития систем инженерной инфраструктуры и благоустройства территорий.
Споры собственников и застройщиков
Причины, по которым застройщики вступают в спор с собственниками, связаны с правовой и экономической обоснованностью удовлетворения пожеланий собственников сносимых объектов. Предоставление компенсации собственникам сносимых объектов производится застройщиками частной формы собственности за счет собственных средств, государственной формы собственности — либо за счет денежных средств местного бюджета, либо за счет квартир, выделяемых исполнительным комитетом из фонда, формируемого всеми застройщиками в результате безвозмездной передачи ими в коммунальную собственность квартир согласно постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 30.03.2007 № 407 «О некоторых вопросах, связанных со сносом жилых домов на земельных участках, изымаемых для государственных нужд».
В связи с этим представляется целесообразным откорректировать нормы Указа № 58, дополнив его текст нормой прямого действия с указанием источника финансирования в случае недостаточности выделенных бюджетных средств для выплаты денежной компенсации гражданину в случае предстоящего сноса жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд.
На практике предоставление гражданину права на строительство и (или) получение в собственность жилого дома, строений, сооружений и насаждений при нем (долей в праве общей собственности на соответствующее недвижимое имущество), равноценных по благоустройству и общей площади сносимым, невозможно, поскольку планирование и проектирование равноценных земельных участков взамен изымаемых в градостроительных проектах не предусмотрено, а также не урегулирован вопрос об источнике финансирования при необходимости выплаты в виде разницы между рыночной стоимостью подлежащего сносу жилого дома и реальными затратами на строительство нового жилого дома.
Применение Указа № 58 при сносе нежилых помещений
Определенные трудности на практике вызывает применение норм Указа № 58 при сносе объектов недвижимости, не являющихся жилыми. Следует учитывать, что данный Указ распространяется на собственников исключительно жилых помещений.
Справочно.
Для целей Указа № 58 термин «объекты недвижимого имущества» означает находящиеся в собственности граждан или организаций жилые дома, квартиры в блокированных или многоквартирных жилых домах, строения, сооружения и насаждения при них, в том числе находящиеся в долевой или совместной собственности.
Пример 2.
При изъятии земельного участка для государственных нужд и в связи с предстоящим сносом возникла необходимость в выплате денежной компенсации собственнику здания объекта недвижимости — специализированного здания для ремонта и технического обслуживания автомобилей.
Решением горисполкома было определено, что лицом, уполномоченным на реализацию прав собственника объекта недвижимости — специализированного здания для ремонта и технического обслуживания автомобилей, является управление капитального строительства города. Решением исполкома собственнику автомастерской было предложено реализовать право на получение денежной компенсации в размере рыночной стоимости.
В соответствии с генеральным планом развития города здание автомастерской расположено на земельном участке, на котором предусмотрено строительство инженерных сетей в составе объекта «Проект жилой застройки по одной из улиц города». По проекту имеется положительное заключение государственной экспертизы. Финансирование строительства инженерных сетей предполагается осуществить за счет бюджетных средств области.
Размер убытков, причиняемых сносом объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных капитальных строений (зданий, сооружений), в том числе не завершенных строительством, кроме жилых домов, квартир, находящихся в государственной собственности, определяется по их рыночной стоимости в соответствии с законодательством (п. 7 Положения о порядке определения размера убытков, причиненных землепользователям изъятием у них земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26.03.2008 № 462).
В случае если рыночная стоимость указанных объектов ниже их балансовой стоимости (для капитальных строений — остаточной стоимости, для не завершенных строительством объектов — первоначальной (восстановительной) стоимости), размер убытков определяется по балансовой стоимости.
Рыночная стоимость специализированного здания для ремонта и технического обслуживания автомобилей была определена и подтверждена заключением об оценке. Собственник здания с выплатой денежной компенсации был согласен.
Возмещение затрат на строительство, в том числе проектирование, объектов распределительной инженерной и транспортной инфраструктуры к земельному участку (далее — объекты инфраструктуры) производится лицом, которому в соответствии с законодательством предоставлен земельный участок, при возведении многоквартирных жилых домов, одноквартирных, блокированных жилых домов в районах (кварталах) индивидуальной жилой застройки, возведении иных объектов на территории застройки (далее — объекты строительства)**, в данном случае городским управлением капитального строительства (п. 3 Положения о порядке возмещения лицом, которому предоставлен земельный участок, затрат на строительство, в том числе проектирование, объектов распределительной инженерной и транспортной инфраструктуры к такому земельному участку, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 01.04.2014 № 298).
В связи с этим городское управление капитального строительства направило платежное поручение для оплаты в органы государственного казначейства. От оплаты казначейством был заявлен отказ по причине предоставления в обоснование платежа неполного пакета документов, а именно не было представлено решение местного исполнительного комитета о получении денежной компенсации со ссылкой на пп. 4–6 Указа № 58.
Варианты реализации прав собственника при изъятии земельного участка и сносе строения, которые обязано предложить к выбору управление капитального строительства города, изложены в пп. 4–6 Указа № 58.
Выплата денежной компенсации, по мнению государственного казначейства, должна производиться на основании решения с указанием определенной денежной суммы.
Объект строительства — проект жилой застройки в городе, в связи с реализацией которого предполагалось изъятие земельного участка для государственных нужд и снос здания, был включен в перечень объектов инженерной и транспортной инфраструктуры для районов жилой застройки, включая районы индивидуальной жилой застройки, финансируемых за счет средств областного бюджета.
Согласно п. 12-1 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» при необходимости изъятия земельного участка для государственных нужд, на котором расположены объекты социально-культурного, коммунально-бытового назначения, производственные и иные капитальные строения (здания, сооружения), в том числе не завершенные строительством (далее — объекты недвижимого имущества), кроме одноквартирного жилого дома, блокированного или многоквартирного жилого дома, а также самовольно построенных объектов недвижимого имущества, местный исполнительный комитет после определения лица, которому предоставляется земельный участок, принимает решение о предстоящем изъятии земельного участка для государственных нужд и сносе расположенных на нем объектов недвижимого имущества (далее — решение о предстоящем изъятии земельного участка).
В решении о предстоящем изъятии земельного участка местным исполнительным и распорядительным органом (горисполкомом) указывается уполномоченное лицо, которое обязано обеспечить реализацию в течение двух лет с момента принятия решения прав граждан (индивидуального предпринимателя в рассматриваемой нами ситуации), являющихся собственниками изолированных помещений в капитальном строении или капитальных строений, а также лицо, уполномоченное на подписание при необходимости протокола разногласий.
Как правило, такому уполномоченному лицу после возмещения собственникам изолированных помещений в капитальном строении (здании, сооружении) и государственной регистрации прекращения прав землепользователей на изолированные помещения в капитальном строении (здании, сооружении) поручается произвести в установленном порядке снос изолированных помещений в капитальном строении (здании, сооружении).
В рассматриваемом примере для определения механизма выплаты денежной компенсации на практике городским управлением капитального строительства был направлен запрос в Министерство финансов Республики Беларусь. В ответе разъяснялось, что для выплаты денежной компенсации необходимо представить пакет документов (оригиналов), а не копий.
Частью третьей п. 5 Указа № 58 определено, что Минский горисполком до принятия решения об изъятии земельного участка для государственных нужд обязан предложить собственнику сносимого жилого дома (доли в праве общей собственности на жилое помещение), находящегося на земельном участке в г. Минске, дополнительно к правам, перечисленным в п. 4 данного Указа и части первой настоящего пункта, реализацию права на предоставление ему вне очереди и без проведения аукциона земельного участка на вещных правах, предусмотренных законодательством, для строительства и обслуживания жилого дома в любом ином населенном пункте Республики Беларусь с выплатой денежной компенсации, предусмотренной в абзаце третьем п. 4 Указа.
С учетом изложенной нормы Указа № 58 представляется целесообразным решать вопросы о выплате денежной компенсации и иным исполкомам в случае изъятия земельных участков для государственных нужд путем принятия соответствующего решения, поскольку право изъятия земельных участков в пределах городов предоставлено именно исполкомам.
Необходимость совершенствования Указа № 58
Спорным остается вопрос выплаты денежной компенсации за многолетние насаждения при выборе собственником сносимого жилого дома варианта права в виде получения в собственность квартиры типовых потребительских качеств. Так, граждане, ознакомившись с вариантами реализации своих прав, как правило, обращаются за разъяснениями: почему при выборе права в виде денежной компенсации за жилой дом предусмотрена и денежная компенсация за насаждения при них, а при выборе права в виде получения в собственность квартиры типовых потребительских качеств выплата денежной компенсации за многолетние насаждения не предусмотрена.
В связи с этим введение соответствующей нормы о праве граждан (или отсутствии такового) на денежную компенсацию позволит избежать многочисленных обращений.
Кроме того, исходя из названия Указа № 58, важным представляется определить сам момент реализации прав граждан при сносе жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных нужд.
Введение в Указе № 58 нормы об определении момента реализации прав собственников будет служить действенной мерой по защите их имущественных прав при изъятии земельных участков для государственных нужд.
