Разрешительная документация в строительстве (часть 3)

Получение разрешительной документации при возведении, реконструкции, реставрации объекта недвижимости на предоставленном земельном участке

Собираясь построить объект недвижимости на земельном участке, который принадлежит заказчику на определенном правовом титуле (право собственности, аренда и пр.), прежде всего необходимо проверить, соответствует ли целевое назначение такого участка той деятельности, которую заказчик планирует на нем осуществлять.

Так, в случае, если данный земельный участок был предоставлен заказчику для иных целей, нежели чем для размещения (строительства) на нем объекта недвижимости, следует в порядке, установленном Положением о порядке изменения целевого назначения земельных участков, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.12.2011 № 1780, одновременно с подачей заявления на получение разрешения на строительство обратиться за изменением его установленного целевого назначения. Отметим, что целевое назначение земельного участка закреплено в Едином государственном реестре недвижимого имущества.

Алгоритм получения разрешительной документации в данной ситуации выглядит следующим образом:

1-й этап — получение разрешения на выполнение научно-исследовательских и проектных работ на материальных историко-культурных ценностях в Министерстве культуры (срок — 15 календарных дней);

2-й этап — подача заявления на выдачу разрешительной документации в исполком;

3-й этап — рассмотрение заявления исполкомом и поручение подразделению архитектуры и строительства (или КУП) подготовить документы (срок — 5 рабочих дней);

4-й этап — заключение договора подряда с подразделением архитектуры и строительства (или КУП) (срок — 3 рабочих дня);

5-й этап — подготовка и передача в исполком документов (срок — 20 рабочих дней);

6-й этап — принятие решения о разрешении проведения проектных и изыскательских работ, строительства объекта исполкомом (срок — 5 рабочих дней).

Рассмотрим каждый из этапов подробнее.

1. При проведении реконструкции/реставрации объекта недвижимости необходимо проверить, присвоен ли такому объекту статус историко-культурной ценности. В случае, если объект является историко-культурной ценностью, для проведения любых работ на таком объекте заказчику необходимо получить соответствующее разрешение Министерства культуры Республики Беларусь (далее — Минкульт). Для этого в порядке и по форме, установленной Палажэннем аб парадку выдачы дазволу на выкананне работ на матэрыяльных гiсторыка-культурных каштоўнасцях i (або) у зонах аховы нерухомых матэрыяльных гiсторыка-культурных каштоўнасцей, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.06.2006 № 762 (далее — Положение № 762), заказчику необходимо подать заявление с просьбой разрешить соответствующие работы на объекте, являющемся историко-культурной ценностью, в Минкульт.

Отметим, что нормами Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223 «О некоторых мерах по совершенствованию архитектурной и строительной деятельности» (далее — Положение № 223), не предусмотрена обязанность заявителя получать соответствующее разрешение Минкульта в отношении объекта, являющегося историко-культурной ценностью, до обращения в исполком. Это следует из того, что к заявлению, подаваемому в исполком, в императивном порядке необходимо приложить только копию документа, подтверждающего государственную регистрацию заявителя.

Однако на практике при обращении в исполком за разрешением о проведении проектно-изыскательских работ и строительства в случае, если к заявлению не будет приложено соответствующее разрешение Минкульта, исполком отказывает заказчику в выдаче испрашиваемого разрешения, несмотря на то, что для этого нет правовых оснований. В связи с этим настоятельно рекомендуем заказчику получить разрешение в Минкульте до непосредственного обращения в исполком. Это позволит сэкономить временные затраты на получение всех требуемых документов для проведения работ на объекте.

2. Заказчик подает в исполком заявление о выдаче разрешительной документации и прикладывает к нему документы, указанные в п. 3.1 Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156 (далее — Перечень № 156), а именно:

— свидетельство о государственной регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя;

— декларацию о намерениях.

3. После рассмотрения поданного заказчиком заявления при отсутствии оснований для отказа исполком дает распоряжение подразделению архитектуры и градостроительства подготовить проект решения исполкома о разрешении проведения проектных и изыскательских работ, строительства объекта, архитектурно-планировочное задание, а также получить технические условия (далее — ТУ) и технические требования (далее — ТТ).

Ранее мы рекомендовали заказчику осуществлять сбор ТУ и заключений согласующих организаций самостоятельно для контроля и оптимизации затрат на подключение к инженерным сетям.

Теперь, с принятием новой редакции постановления № 223 и п. 3.1 Перечня № 156, самостоятельный сбор данных документов исключен. Таким образом, единственной возможностью получить технические условия и технические требования является заключение договора с КУП или территориальным подразделением архитектуры и строительства. В новой редакции постановления № 223 отмечено, что ТУ и ТТ выдаются организациями на безвозмездной основе, однако по факту получить их бесплатно нельзя: сбор ТУ и ТТ осуществляется только в рамках договора подряда на возмездной основе, то есть заказчик оплачивает услуги по сбору ТУ и ТТ, хоть и не платит за их подготовку.

4. Заказчик заключает договор подряда с КУП или территориальным подразделением архитектуры и строительства.

В рамках договора КУП или территориальное подразделение архитектуры и строительства:

— подготавливает архитектурно-планировочное задание с прилагаемой схемой размещения объекта строительства, в которой указываются сведения о месте размещения застраиваемого земельного участка, улично-дорожной сети района застройки, красных линиях улиц и дорог, объектах инженерной и транспортной инфраструктуры, зданиях и сооружениях, градостроительных регламентах;

— осуществляет сбор технических условий и технических требований.

5. После того, как полный перечень технических условий и технических требований будет собран, а также подготовлен проект решения исполкома о разрешении проведения проектных и изыскательских работ, строительства объекта, перечисленные документы передаются в исполком.

Далее исполком выносит решение о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства.

Таким образом, полный перечень разрешительной документации на строительство объекта на предоставленном земельном участке таков:

— решение о разрешении проведения проектно-изыскательских работ, строительства объекта;

— архитектурно-планировочное задание;

— технические условия;

— технические требования;

— разрешение Минкульта (при проведении работ на объекте, являющемся историко-культурной ценностью).

Получение разрешительной документации гражданином для строительства жилого дома и/или построек на придомовой территории

Процедура получения разрешительной документации гражданином для строительства одноквартирного/блокированного жилого дома и/или нежилых капитальных построек на придомовой территории на предоставленном земельном участке в данной ситуации практически идентична рассматриваемой выше:

1-й этап — подача заявления на выдачу разрешительной документации в исполком;

2-й этап — рассмотрение заявления исполкомом и поручение подразделению архитектуры и строительства (или КУП) подготовить документы (срок — 3 рабочих дня);

3-й этап — запрос технических условий (срок — 2 рабочих дня);

4-й этап — выдача технических условий соответствующими организациями (срок — 7 рабочих дней);

5-й этап — подготовка и передача в исполком документов (срок — 10 рабочих дней);

6-й этап — принятие решения о разрешении проведения проектно-изыскательских работ, строительства объекта исполкомом (срок — 5 рабочих дней, но не позднее одного месяца со дня подачи заявления).

В данной ситуации гражданин обращается в исполком с письменным заявлением, в котором указывается месторасположение земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем (при их наличии), а также параметры и технические характеристики объекта строительства. Кроме того, гражданин указывает в заявлении, разработка какого документа будет осуществляться: архитектурно-планировочного задания и технических условий либо градостроительного паспорта.

Исполком, рассмотрев заявление, поручает КУП или территориальному подразделению архитектуры и строительства подготовить архитектурно-планировочное задание и технические условия либо градостроительный паспорт.

Договор подряда с гражданином не заключается, поскольку в соответствии с п. 9.3.1 Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 (далее — Перечень № 200), выдача разрешительной документации осуществляется бесплатно.

КУП или территориальное подразделение архитектуры и строительства осуществляет сбор технических условий и подготовку разрешительной документации, после чего передает ее в исполком.

При этом гражданин вправе самостоятельно осуществить сбор необходимых технических условий в соответствии с административными процедурами, предусмотренными в главе 10 Перечня № 200.

Согласно п. 33 Положения № 223 исполком в срок не более одного месяца со дня подачи гражданином заявления принимает соответствующее решение о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства и выдает разрешительную документацию, указанную в заявлении.