Расчет неустойки при покупке жилого помещения с недостатками

СИТУАЦИЯ: Закон Республики Беларусь от 09.01.2002 № 90-З «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 90-З) устанавливает ответственность продавца (изготовителя, поставщика, представителя, ремонтной организации) за просрочку выполнения требований потребителя в случае приобретения им товара ненадлежащего качества в виде неустойки в размере 1 % от цены товара. При обнаружении строительных недостатков в жилом помещении (квартире), приобретенной (построенной) у застройщика (продавца) по договору купли-продажи, были заявлены требования потребителя об устранении недостатков в жилом помещении. Строительные недостатки не связаны с признанием жилого помещения непригодным для проживания.

Вопрос: Как необходимо рассчитывать размер неустойки? Как процент, установленный п. 1 ст. 26 Закона № 90-З, от стоимости недвижимого имущества (квартиры) в целом или от стоимости расходов, необходимых для устранения строительных недостатков, которые можно оценить отдельно (стоимость этих недостатков установлена экспертизой)?

Анализ ситуации

В случае, если речь идет о договоре купли-продажи недвижимости физическим лицом, следует руководствоваться нормами Закона № 90-З, а также п. 3 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 24.06.2010 № 4 «О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел о защите прав потребителей», согласно которым законодательство о защите прав потребителей применяется к отношениям, в том числе возникающим из договоров продажи недвижимости.

В этой связи в случае реализации товара ненадлежащего качества, если его недостатки не были оговорены продавцом, потребитель вправе потребовать исполнения одного из требований, предусмотренных ст. 20 Закона № 90-З, а продавец, в свою очередь, обязан его исполнить в установленный срок. Исключением является требование о замене недоброкачественного товара товаром надлежащего качества. Так, согласно ст. 528 ГК в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 445 ГК, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий условиям договора.

В случае, если потребителем были заявлены требования об устранении недостатков в жилом помещении, такие недостатки в силу п. 1 ст. 22 Закона № 90-З подлежат устранению незамедлительно. Если устранить недостатки товара незамедлительно не представляется возможным, максимальный срок их устранения не может превышать 14 дней со дня предъявления потребителем требования об устранении недостатков товара. По письменному соглашению с потребителем этот срок может быть увеличен, но не более чем до 30 дней.

За нарушение указанных сроков п. 1 ст. 26 Закона № 90-З предусмотрена ответственность продавца в виде уплаты неустойки в размере 1 % цены товара за каждый день просрочки.

Таким образом, согласно требованиям данной нормы размер неустойки рассчитывается от цены товара. Соответственно, в данном конкретном случае размер неустойки будет рассчитываться от стоимости недвижимого имущества (квартиры) в целом.

Учитывая стоимость объекта недвижимого имущества, которая, как правило, достаточно высока, сумма рассчитанной неустойки окажется весьма значительной. В этой связи стоит помнить о возможности применения ст. 314 ГК, на основании которой суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.